La propiedad en condominio es un derecho que tiene dos dimensiones: una privada y una común. Cada propietario es dueño exclusivo de su filial, y a la vez es dueño en común de las áreas y bienes comunes, porcentualmente según el área que su filial represente dentro del condominio.
Como copropietario de las cosas comunes, no puede ser limitado o restringido porque su porcentaje sea menor que el de otros, ya que como es natural habrá algunos propietarios con un derecho porcentual mayor que el de otros, pero todos por igual tienen derecho al uso y goce racional de las cosas comunes. Como dueño exclusivo de su filial, puede usarla de acuerdo con el destino que tenga prefijado (sea residencial, comercial, etc.), y estará limitado por el reglamento de condominio y administración.
La ley indica, además, que un propietario no puede disponer de su derecho en las cosas comunes de forma separada o independiente de su derecho exclusivo sobre su filial, ya que este derecho sobre las cosas comunes es inherente a su derecho en la filial. En una forma aún más clara la ley dice que este derecho es “inseparable”. Tengamos esto presente.
Ahora bien, como propietario exclusivo de su filial, puede darla en arrendamiento. Es claro que no deja de ser dueño por ello, pero no podrá ingresar a su filial sin la autorización de su arrendatario. Es decir, es su filial pero no puede usarla ni puede ingresar a ella sin autorización.
Todo esto parece muy claro. Sin embargo, muchos propietarios, que han dado en arrendamiento su filial, pretenden seguir utilizando las áreas comunes como si aún residieran en ella y quieren los privilegios de residentes, sin serlo.
Si claramente la ley dice que ambos derechos son inseparables, y si es evidente que no deja de ser dueño de su filial por darla en arrendamiento, aunque no pueda usarla, ¿de qué forma podría seguir usando su derecho en las cosas comunes?
Las administraciones deben estar alertas ante estas conductas ya que se trata de un propietario dando en arrendamiento su derecho (completo). No puede haber una duplicación del derecho de propiedad. Sigue siendo dueño de las cosas comunes, pero no puede usarlas, de la misma forma que sigue siendo dueño de su filial y no puede usarla.
Un residente puede autorizar quién ingresa y quién no y puede usar los bienes y áreas comunes. Si es permitido, podrá reservarlas y usarlas. El propietario no.
Uno de los argumentos que esgrimen los propietarios para no aceptar esta sencilla verdad legal es que al impedírsele el acceso, se le violenta su derecho de libre tránsito. Sin embargo, ¿podría un propietario quejarse de que su derecho al libre tránsito se ve violentado por no poder transitar, digamos, por el dormitorio de su arrendatario? Difícilmente tendrá asidero legal esta idea. Igual alegan que se les está limitando su derecho en las cosas comunes y que la ley no lo permite. No es cierto. No se les está limitando su derecho: ellos mismos decidieron limitar su derecho al darlo en arrendamiento. Otra argumentación dice que como propietarios tienen derecho de ingresar como residentes. Curiosa solicitud, la de desear un privilegio de residente sin serlo.
Ahora bien, sí pueden ingresar a las áreas comunes como visitantes, con las mismas restricciones. Si a los visitantes se les exige que alguien autorice su entrada, de igual forma alguien debería autorizarla (incluir en los contratos de arrendamiento el deber del arrendatario de dar esta autorización sería sensato). Si se les restringe el área a la cual se dirigen, de igual forma debe restringírseles. Si se exige identificarse, deben hacerlo.
La duplicidad de uso del área común no es un uso racional.