Alguna vez se ha preguntado, ¿qué es lo que tengo que tener en cuenta a la hora de querer comprar una propiedad? ¿Cuáles son los impuestos que tendría que pagar a través de los años?
En el registro público costarricense las casas o los terrenos están inscritos como bienes inmuebles, y estas propiedades se valoran en tres parámetros: el valor fiscal, el valor de costo y el valor de mercado. Estos valores modifican lo que se denomina base imponible, que es el monto que se toma como referencia para posteriormente calcular un impuesto.
EF explica en colaboración con expertos en derecho tributario, los valores que tienen las casas en Costa Rica y los impuestos que se deben pagar después de que se adquiere un bien inmueble.
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Según Germán Morales, socio director de la firma Grant Thornton, los valores que tienen los bienes inmuebles se dividen en tres:
El valor fiscal: es el valor base para algún tipo de pago de impuestos. Para las casas o los terrenos este valor está dado por un acto registral que es un acto público, ya sea una compraventa, una hipoteca de la propiedad o un avalúo hecho por un perito.
Está un segundo valor que se denomina valor de costo, que es propiamente el valor que le cuesta a las personas el comprar una casa en determinado momento. Es el pago que se realiza para la inscripción de un bien inmueble a su nombre.
Y de tercero está el valor de mercado, que es el valor o monto que las personas están dispuestas a pagar por la casa en el mercado y va de la mano con la oferta y la demanda.
Cabe aclarar la diferencia entre el, valor de costo, que es cuando por primera vez se adquiere un activo o propiedad, y otra muy diferente, el valor de mercado, que tiene que ver con la depreciación -que pierde valor con el paso del tiempo- o la plusvalía -que gana valor a través de los años- de la casa o el terreno.
Ahora, ¿cómo se calcula el valor fiscal de una casa o terreno y cada cuánto se actualiza?
Las municipalidades son los entes encargados de establecer los valores de los terrenos o las casas para posteriormente dictarles a las personas el monto o el impuesto que deben pagar sobre ese valor.
Para calcular el valor fiscal de un bien inmueble hay que tomar en cuenta la existencia de un acto registral, ya sea una compraventa de una propiedad, o si se realizó una modificación como la hipoteca o el avalúo, estas últimas pueden ser solicitadas voluntariamente por el mismo dueño del bien o a manera de “oficio” por parte de la municipalidad.
Este procedimiento normalmente condiciona la base imponible -monto que se toma de referencia para pagar un impuesto- y hace que se pague el impuesto con base a ese nuevo valor fiscal establecido que se replica automáticamente en la base de datos de las municipalidades.
¿Qué utilizan las municipalidades para hacer estas modificaciones en el valor de la propiedad?
Para realizar el cálculo de los avalúos de los terrenos en Costa Rica, se utiliza un mapa de zonas homogéneas -órgano de normalización técnica del Ministerio de Hacienda-, que es un manual en el que se deben basar estos expertos para determinar si un terrero ganó o perdió valor.
Por otra parte, si el contribuyente decide hipotecar la casa, pide un préstamo y pone a responder una propiedad que vale por ejemplo ¢50 millones, pero solicita un avalúo que dice que la casa vale ¢100 millones, entonces se ingresa esa hipoteca a favor del banco para decir que el valor de la propiedad es mayor, e inmediatamente se actualiza el valor fiscal de la propiedad en la base de datos.
Asimismo, la normativa específica de bienes inmuebles dice que se deben actualizar estos valores obligatoriamente cada cinco años, sin embargo pueden ocurrir actualizaciones automáticas cuando se dan este tipo de operaciones que modifican el valor.
Cuando compro una casa, ¿ cuáles impuestos pago?
De acuerdo con Priscilla Piedra, socia de impuestos de la firma Deloitte, una vez que las personas adquieren un bien inmueble, ya sea una casa, terreno o edificio, tienen que cumplir con obligaciones tributarias, ya que existen leyes en Costa Rica que obligan a los propietarios a pagar un impuesto por la tenencia de ese bien.
Las personas que adquieran una casa deben pagar un Impuesto por la Propiedad de Bienes Inmuebles (Ley No. 7509), básicamente lo que le da el derecho a las personas de tener una casa.
Se paga de forma anual a las municipalidades, pero hay algunas que permiten que se hagan pagos trimestrales y semestrales.
Este impuesto es recurrente una vez que la persona adquiera la propiedad, y se actualiza el 1° de enero de cada año.
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¿En qué se basan las municipalidades para cobrar estos impuestos?
Para cobrar el impuesto sobre el valor de las casas o los terrenos, las municipalidades realizan peritajes, hipotecas, plataformas de valores, y otras valoraciones importantes de los terrenos y sus ubicaciones, conforme a un manual de tipología constructiva emitido por el Ministerio de Hacienda.
Según en el cual, a criterio de Hacienda, se hace una encuesta a nivel nacional de los tipos de construcciones, el valor de la tierra en metros cuadrados, el tipo de materiales, si la casa cuenta con cierta cantidad de habitaciones, si tiene piscina o garaje, entre otros.
Así es como se verifica si el terrero ha perdido o ganado valor a través del tiempo, que en realidad la tendencia normal es que gane valor, pero en ciertos casos se puede devaluar, por ejemplo, si el terreno se falsea o si está a la par de un guindo.
“La base imponible va a ser el valor del inmueble registrado en la administración tributaria”, señaló Piedra.
Si yo quiero vender mi casa, ¿tengo que pagar un impuesto?
Actualmente en Costa Rica, la venta de los bienes inmuebles genera un impuesto que está en el Capítulo 11 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (7092) llamado Impuesto a las Ganancias de Capital, por lo tanto, cualquier persona dueña de terrenos o casas cuando los venda, tiene que pagar un impuesto.
No obstante, no se genera un impuesto sobre la propiedad directamente sino sobre el ingreso adicional que se genera sobre la venta.
Hay dos opciones: Si se trata de un inmueble no afecto a las actividades lucrativas, y si se adquirió antes del 1° de julio del 2019 el vendedor puede pagar el 2,25% de todo lo que genera.
Pero si el vendedor, adquirió su bien después del 1° de julio del 2019, por ejemplo en febrero de 2020, y hoy lo quiere vender, entonces va a tributar el 15% sobre la ganancia que obtenga.
Por otra parte, si el bien inmueble está afecto a la actividad lucrativa empresarial, tributa como cualquier otra renta al 30%, ya que sería un impuesto sobre las utilidades de una venta ordinaria.
Pero hay exoneraciones, por ejemplo si la persona tiene únicamente una casa de habitación, en este caso no se generaría una ganancia de capital porque se entiende que esa es la única propiedad a nombre de la persona. Asimismo, si se recibe la casa en herencia o si es una donación.
Es importante comprender el procedimiento que realizan las administraciones tributarias costarricenses para calcular los impuestos, y comprender que ese valor puede variar dependiendo de las diversas modificaciones que se le hacen a las propiedades, sea de manera voluntaria por parte del contribuyente o por la misma municipalidad.