El mercado de los alquileres de viviendas en Costa Rica es extenso y pujante. Una de cada cinco casas habitadas en el país es alquilada y esta es una tendencia que se mantiene en la última década, a pesar de que el número de residencias totales ha crecido un 40% desde 2010 y de que la mitad de ese incremento ocurrió en los últimos tres años.
La fortaleza y el empuje de este sector también se evidencia en los indicadores de precios.
Los precios de los alquileres —que involucran una necesidad básica: la vivienda— han subido hasta tres veces por encima del ingreso promedio de los hogares en los últimos ocho años.
¿Cómo se comporta el mercado de los alquileres de vivienda en Costa Rica?, ¿cuál es la tendencia de sus precios? y ¿cómo se comparan esos números con la evolución del ingreso promedio de los hogares? EF realizó una radiografía con los datos disponibles hasta la fecha.
Precios frente a ingresos
El desequilibrio entre el incremento de los precios de alquiler y el ingreso promedio de los hogares en Costa Rica es elevado, según los registros del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).
Los precios de los alquileres han subido, en promedio, un 2,4% anual en los últimos ocho años; mientras que el ingreso promedio de los hogares apenas lo ha hecho en un 0,8% anual, en ese mismo período.
Si vemos el crecimiento acumulado en esos mismos ocho años, el aumento de los precios de los alquileres es del 18,9% entre julio de 2016 y julio de 2023; mientras que el crecimiento de los recursos que reciben los hogares es de solo un 6%.
Para estimar los precios promedio de los alquileres, EF utilizó como referencia el Índice de Precios de Servicios de Vivienda. Esta es una especie de “subdivisión” del índice de Precios al Consumidor (IPC), la cual incluye únicamente el costo de los alquileres y —en menor medida (un 5,5% de ese total)— los servicios de vigilancia residencial.
En cuanto a los ingresos promedio de los hogares, se empleó como referencia la medición de ese rubro que hace anualmente el INEC en su Encuesta Nacional de Hogares (Enaho).
Los precios de los arrendamientos suben aún cuando el número de viviendas alquiladas no ha dejado de crecer desde 2010. En otras palabras, a pesar de que hay una mayor oferta en el mercado.
La Enaho estima que en Costa Rica hay 1,78 millones viviendas, de las cuales unas 340.900 son alquiladas.
Esenúmero creció un 41% en los últimos 13 años (es decir, en unas 100.000 unidades habitacionales): un incremento ligeramente superior que el general (de todas las viviendas), que se estimó en un40% para el mismo período.
Subida reciente
A pesar de que la subida global en viviendas alquiladas es del 40% en los últimos 13 años, se puede afirmar que la mayor parte de ese incremento se concentra en los meses más recientes.
El número de casas en alquiler ya había subido un 19% entre 2010 y 2020, para unas 44.000 viviendas más. Sin embargo, ese salto de una década a otra ya se “empató” y hasta se sobrepasó de 2020 a la fecha, con otro trepón de más de 55.000 casas adicionales, según las estimaciones del INEC.
Este dato refleja el crecimiento del mercado de los alquileres y de su oferta, pero también de la demanda que existe dentro de este.
Los precios no han dejado de subir desde 2016 y contabilizan sus mayores incrementos interanuales desde entonces en la actualidad.
En la última medición del Índice de Precios del Sector de Vivienda, con corte hasta septiembre pasado, la subida acumulada fue de un 5,44% en los últimos 12 meses; a pesar de que la inflación más bien decayó un 2,24% interanual, según el IPC general.
Este fenómeno que implica el aumento de la cantidad de viviendas alquiladas y de sus precios, al mismo tiempo, podría explicarse por múltiples factores, según explicó Melizandro Quirós en entrevista con La Nación. El director del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi) —un think tank especializado en este campo— consideróque el crédito de vivienda se ha encarecido producto de la subida de las tasas de interés de los últimos meses para frenar la inflación, así como por el encarecimiento de los materiales de construcción y el empeoramiento de las condiciones económicas de algún sector de la población.
El Índice de Precios de Servicios de la Vivienda no ha registrado una sola variación interanual negativa en los últimos ocho años. Ni siquiera en momentos como la pandemia del covid-19 o la actual caída general de los precios tras la crisis inflacionaria de 2022.
Según la economista Estefany Alfaro, esto se explica en buena medida por el aumento en la demanda que evidencian los números de la Enaho, los cuales hablan de una situación que “permite a las personas propietarias mantener e incluso aumentar los precios de la renta”.
“Este aumento en la demanda está relacionado a su vez con el hecho de que familias con ingresos entre ¢475.000 y ¢775.000, no tienen acceso a un crédito bancario para comprar casa propia. Este aumento significativo de inquilinos, combinado con el acceso limitado al crédito para la compra de viviendas, refleja una interacción compleja entre el poder de mercado y la desigualdad”, plantéo.
“Las personas propietarias pueden ejercer su poder de mercado para mantener o aumentar los precios de los alquileres en respuesta a la alta demanda; mientras que la desigualdad económica se ve agravada por la incapacidad de las familias de ingresos medios y bajos para acceder a créditos para la compra de vivienda propia, lo cual les obliga a seguir siendo inquilinos en un mercado cada vez más costoso”, añadió.
Una visión similar expuso el Cenfi, en un reciente análisis que publicó sobre la situación. Según publicó la entidad, los datos advierten sobre “la necesidad que tiene Costa Rica de estimular una oferta de vivienda acorde a la capacidad de pago de estas familias de clase media-baja”, al mismo tiempo que “se hace urgente estimular la construcción de vivienda para alquiler”.
Un mercado libre
Los alquileres de vivienda en Costa Rica son un mercado particularmente libre. Son pocas las regulaciones que existen en materia de precios y las normas vigentes más bien son exenciones de impuestos, para promover un mayor acceso a la población.
La exoneración de impuestos más importante en el sector de los alquileres es la que se incluyó en la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (9.635), vigente desde finales de 2018.
En esa reforma tributaria quedó establecido que todos los alquileres de vivienda con un costo menor a un salario base y medio (¢693.300 este 2023) estarían exentos de pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA); y solo aquellos que superasen esa barrera tendrían que pagar la tarifa general del 13%. Este es un beneficio del que solo gozan los arrendamientos habitacionales y no los comerciales.
En cuanto a los precios y sus aumentos, el artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (7.527) señala que el precio en los arrendamientos para vivienda “se actualizará al final de cada año del contrato” según la inflación de los últimos 12 meses, o el monto que fije la cartera de Vivienda cuando ese indicador supere el 10%.
No todas las personas tienen la facultad de colocar en arriendo una vivienda en Costa Rica; sin embargo, muchas lo hacen y reciben ingresos por esta actividad en el país. Esto también consta en la Enaho. El INEC estima que el ingreso promedio de los hogares costarricenses es de ¢1,18 millones y, de ese monto, un 4,3% corresponde a rentas de la propiedad. Ese rubro incluye a los alquileres de bienes inmuebles, aunque también otras fuentes de ingreso como inversiones financieras o similares.
Además de retener el IVA de sus inquilinos, las personas que arriendan viviendas deben declarar y pagar sus propios impuestos por sus rentas de capital. La tasa de este gravamen es de un 15% sobre el monto de la mensualidad, sin contemplar la proporción que corresponde al IVA que paga el inquilino.
La radiografía del sector habla de un mercado en auge y con implicaciones sociales. Hay más casas alquiladas, más inquilinos y los precios siguen subiendo por encima de los ingresos. Ese es el resumen de la situación actual en 16 palabras.