La construcción de apartamentos, sobre todo en desarrollos verticales, tomó fuerza en Costa Rica, una tendencia más marcada en el Gran Área Metropolitana (GAM) donde se han levantado edificios que superan los 20 pisos en zonas como La Sabana o Los Yoses.
El costo de arrendar una casa o apartamento se aceleró desde 2021, y en especial durante los primeros meses del 2022, de acuerdo con el índice de precios de alquiler de vivienda que calcula el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).
Para tener una idea de los precios de alquiler en el país, EF revisó los datos disponibles en el sitio web Encuentra24.com, que sirve de plataforma intermediaria para vender y alquilar propiedades.
La información de precios mostrada por el sitio es parcial: solo hay datos de 24 de los 84 cantones y de 45 de los más de 400 distritos que hay en el país. A estos se suman otras dos subdivisiones territoriales que aparecen que no son ni cantones ni distritos: Rohrmoser y El Coyol.
La plataforma recoge el precio mínimo de alquiler, el promedio y el precio máximo en cada uno de los territorios. Todo medido por metro cuadrado (m2).
Estos precios corresponden al monto de la oferta que se muestra en el sitio web, lo que significa que no es el costo definitivo pues las partes pueden negociar y la cifra final no la registra Encuentra24.com.
Tres cantones josefinos, los más caros
En el caso de los cantones, San José es el más costoso para alquilar apartamento, con un precio promedio de $16,62 por m2. Le siguen Escazú y Santa Ana, aunque con una diferencia de hasta $6 menos.
El cantón herediano de Santa Bárbara tiene el precio más bajo, con $5,57 por m2. Solo tres de los cantones que se muestran están fuera del GAM: Grecia, San Ramón y Limón.
Distritos josefinos lideran
En el caso de los distritos, el fenómeno de los precios se centraliza aún más. Los cuatro distritos más costosos para alquilar apartamentos son del cantón de San José.
El Carmen, distrito donde están los barrios de Escalante, Aranjuez, Otoya y Amón, tiene el precio más elevado, con $14,4 por m2. Después está Mata Redonda (distrito que acoge al parque La Sabana y sus alrededores) y el barrio de Rohrmoser que el sitio web registra por aparte, aunque pertenece al distrito de Pavas.
Granadilla de Curridabat es el distrito fuera del cantón de San José con el precio promedio más alto.
Los lugares más baratos son San Jerónimo (Moravia), con $3,5 por m2, y los dos distritos centrales del cantón de Cartago.
Paradójicamente, en Granadilla está el precio mínimo más bajo de $0,91 por m2, es decir, menos de $1.
El precio máximo está también en el distrito de Carmen, donde se puede llegar a encontrar anuncios de hasta $30,7 por m2 por un apartamento, precio similar a los $30 de Mata Redonda.
Tendencia
Vivir en apartamento está atrayendo a personas que viven solas, parejas e incluso familias. Cada perfil busca diferentes características.
Las personas solas, en su mayoría jóvenes y estudiantes, se inclinan por buenas ubicaciones, cerca de zonas de trabajo y de servicios. Los profesionales de la salud están entre el público principal de alquiler de apartamentos, según indicó Juan Carlo Majano, vicepresidente de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces.
Las parejas se enfocan igualmente en la ubicación, seguridad y espacios para teletrabajar. Mientras que las familias buscan más áreas verdes y de esparcimiento, pensando en los hijos, así como seguridad.
No obstante, los edificios de apartamentos más nuevos se están enfocando en los dos primeros perfiles. Una tendencia creciente es la compra como inversión.
“Hay un alto porcentaje de gente joven que está comprando para invertir a corto o largo plazo, ya sea para arrendar o bien para colocar en plataformas como Airbnb, Booking y otras”, comentó Stephanie Fonseca, encargada de mercadeo de Core, una desarrolladora que ha construido edificios en barrio Escalante, Rohrmoser y Sabana Sur.
Esas zonas junto con otras como Escazú, Curridabat y Heredia son algunos de los “centros calientes” en los que más se desarrollan edificios de apartamentos.
El valor por metro cuadrado de cualquier terreno o apartamento está influenciado por factores como la cercanía a fuentes laborales y la eventual plusvalía.Estas dos condiciones son parte de los argumentos que explican las diferencias entre cantones y distritos. También tiene que ver el tipo de construcción, el emplazamiento en zonas residenciales o en condominios y el nivel de demanda que exista en el mercado, según explicaron a EF dos especialistas en bienes raíces.
“Una cosa es estar en el centro de un cantón o de una ciudad, donde todo está cerca, y otra es estar a 15 o 20 minutos, sin grandes medios de transporte”.
— Daniel Remu, de la agencia de bienes raíces RE/MAX Best Climate.
Reglas claras
En Costa Rica, los ajustes en precios de alquiler están regulados en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (7.527)y, específicamente, en el artículo 67.
Cuando el precio convenido en los alquileres para vivienda está en colones, solo se puede actualizar al final de cada año del contrato.
En el caso de los arrendamientos pactados en moneda extranjera, el precio se debe mantener por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste.
La ley indica que si la tasa de inflación acumulada de los 12 meses anteriores (interanual) al vencimiento de cada año del contrato es menor o igual a 10%, el propietario del inmueble está facultado para reajustar el alquiler de la vivienda en un porcentaje igual o menor a dicho indicador.
Por el contrario, cuando dicha tasa es mayor a 10%, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) es el encargado de establecer el porcentaje adicional de aumento permitido.
Nota del redactor: Los datos de precio promedio por metro cuadrado utilizados para este trabajo se extrajeron de la guía de precios de encuentra24.com hasta el 31 de enero de 2023. Los registros de valor por metro cuadrado varían conforme cambia la oferta en el sitio y son precios de oferta (propuesta que realiza el oferente); es decir, no corresponden al precio final de la transacción (el monto que finalmente concuerdan el oferente y el comprador de cada operación). El portal contabiliza un total de 10.646 propuestas de venta de casas en todo el país; sin embargo, no permite desagregar el dato por territorios más específicos para analizar la densidad de los datos con que se realizan los promedios para cada uno de ellos.