El precio de los alquileres de vivienda en Costa Rica registró una variación interanual de 3,55% en febrero de 2024. De esta forma, el aumento en las rentas acumula ocho meses en desaceleración, tras haber alcanzado un máximo de 6,39% en junio de 2023.
En el país, los arrendamientos pactados en colones son los que pueden ajustarse al final de cada año de contrato. Los alquileres que se convienen en moneda extranjera no tienen derecho a variar durante el plazo del convenio.
De acuerdo con Guillermo E. Zúñiga, socio especialista en derecho inmobiliario de Ecija, las partes involucradas en los alquileres convenidos en moneda nacional pueden establecer de mutuo acuerdo los aumentos anuales en el precio de la renta, siempre y cuando la renta se ajuste en un porcentaje que no exceda el 15% con respecto al año anterior.
Este acuerdo se puede establecer desde la firma inicial del contrato o mediante una adenda firmada por ambas partes en cualquier momento.
“Las reglas que tienen que ver con la inflación o deflación no afectan el acuerdo entre las partes”, comentó Zúñiga.
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En caso de no que no exista un aumento anual establecido, salvo acuerdo más favorable para el inquilino, el ajuste en la mensualidad de los alquileres en colones se regirá por alguna de las siguientes reglas, según el artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (7527):
1. Si la tasa de inflación acumulada de los 12 meses anteriores (interanual) al vencimiento de cada año del contrato es menor o igual a 10%, el propietario del inmueble está facultado para reajustar el alquiler de la vivienda en un porcentaje igual o menor a dicho indicador.
2. Cuando la tasa de inflación acumulada de los 12 meses anteriores (interanual) al vencimiento de cada año del contrato es mayor a 10%, será el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) el encargado de establecer el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese 10% ni mayor que la tasa anual de inflación.
Sin embargo, desde junio de 2023, la inflación general en Costa Rica se ubica en terreno negativo (deflación). A febrero de 2024, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) experimentó una variación interanual de -1,13%.
En este contexto, ¿qué pasa con los reajustes anuales permitidos por la ley? La interpretación ordinaria es que cuando la inflación es negativa en el mes del vencimiento del año de contrato, no debe haber aumentos, pero tampoco disminuciones.
“La ley siempre fue hecha favoreciendo al inquilino (...) En el caso extremo, favoreciendo al inquilino está el tema de que alguien pueda aceptar una rebaja, lo que pasa es que eso sería un caso extremo en el que el propietario acepte”, dijo Melizandro Quirós, director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi).
Ahora bien, cuando los contratos no tienen una cláusula de renovación automática, el arrendador puede notificar al inquilino, al menos tres meses antes del vencimiento del arrendamiento, manifestándole que si quiere continuar en la casa o apartamento deberá pagar una renta mensual más alta, que tiene que ser precisada. Este ajuste no estará relacionado con el nivel de la inflación.
La notificación tiene que ser por escrito y en ella se debe especificar que el plazo del contrato está pronto a vencer y si desea continuar en la vivienda se hará bajo las nuevas condiciones mencionadas en el texto. Si al inquilino no le parece, no se hace la prórroga.