EscucharEn Costa Rica, los alquileres de vivienda pactados en dólares pueden ser cancelados en colones, usando el tipo de cambio de venta de referencia del Banco Central de Costa Rica (BCCR) vigente a la fecha acordada de pago.
De acuerdo con Guillermo E. Zúñiga, socio especialista en derecho inmobiliario de Ecija, cuando la renta pactada en dólares es colonizada, debe depositarse en una cuenta bancaria en moneda nacional.
Si la obligación de pagar el precio se conviene en moneda extranjera, el arrendatario tendrá opción para cancelar la renta en colones, al tipo de cambio para la venta de la moneda pactada vigente en el Banco Central de Costa Rica a la fecha del pago.
— Artículo 57 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (7527)
En medio de un contexto en que el precio del dólar se mantiene bajo, pueden surgir diferentes dudas respecto a los alquileres de vivienda pactados en moneda extranjera que se pagan en colones, pues como lo dijo el presidente del Banco Central, Róger Madrigal, con el tipo de cambio habrá “gente que le va muy bien, gente que le va muy mal”.
En el caso de los arrendamientos pactados en moneda extranjera, quienes resultaron perjudicados cuando el precio del dólar empezó a subir e incluso rozar los ¢700 fueron los inquilinos (arrendatarios) que ganan en colones, pactaron el contrato en la moneda extranjera pero pagan en moneda nacional. Desde que comenzó a descender el valor de la divisa, a partir de la segunda mitad de 2022, los que han recibido el golpe han sido los arrendadores (dueños de la vivienda).
Entre el 23 de junio de 2022 y el 7 marzo de 2024, la referencia del Central para la venta del dólar pasó de ¢698,44 a ¢513,76. Esto implica una disminución nominal ¢184,68 entre el punto más alto y más bajo que se ha registrado, al menos, desde el 2022 hasta la fecha.
Para dimensionar el impacto que tiene el comportamiento del tipo de cambio en los alquileres de vivienda pactados en dólares, veamos un breve ejemplo.
Supongamos que Joaquín alquila una vivienda en San Pedro desde el 1.° de febrero de 2022. Él y el arrendador pactaron un plazo contractual de cuatro años, con una renta de $800 a pagar el último día de cada mes. Por ley, tiene la opción de cancelar esta mensualidad en colones según la referencia de venta vigente al día de la emisión de la factura.
Joaquín va a pagar todas las cuotas colonizadas porque percibe sus ingresos en moneda nacional. Además, tiene muy claro que, al convertir los $800 a colones, las mensualidades variarán todos los meses.
Pues bien, a finales de febrero de 2022, Joaquín desembolsó ¢517.872 por concepto de alquiler. Cuatro meses después, debido a un incremento en el precio del dólar, el monto a pagar se elevó a ¢553.800. Después de junio de 2022, el valor de la divisa extranjera empezó a descender y por eso en febrero de 2023 la mensualidad colonizada bajó a ¢451.416 y un año más tarde disminuyó a ¢413.072.
Este ejemplo muestra de forma clara que cuando el tipo de cambio sube, el golpe lo reciben los inquilinos de los alquileres de viviendas pactados en dólares pero que se pagan en colones. El impacto negativo recae sobre los arrendadores cuando baja el precio de la divisa.
En medio de un contexto en que el colón se sigue apreciando, pueden surgir algunas preguntas como: ¿el arrendador puede subir la cuota del alquiler? ¿Se puede cambiar la moneda pactada en el contrato para fijarla en colones? A continuación, respondemos estas interrogantes:
¿Se puede hacer un reajuste en el alquiler?
Para referirse a los reajustes en alquileres de vivienda en el país hay que dirigirse a la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (7527), puntualmente al artículo 67.
En este apartado se expone que cuando el precio del arrendamiento de una vivienda es en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste.
La Ley 7527 expone, en su artículo 70, que la duración de los arrendamientos no podrá ser inferior a tres años.
Antes de que concluya el contrato de arrendamiento las partes sí pueden acordar un reajuste en el precio de la renta que regirá en una eventual renovación.
Cuando los contratos no tienen una cláusula de renovación automática, el propietario puede notificar al inquilino, al menos tres meses antes del vencimiento del arrendamiento, indicándole que si desea continuar en la vivienda deberá pagar una renta mensual más alta, que tiene que ser precisada.
La notificación debe ser por escrito y en ella se tiene que indicar que el plazo del contrato está pronto a vencer y si desea continuar en la vivienda se hará bajo las nuevas condiciones incluidas en el texto. Si el inquilino no está de acuerdo, no se hace la prórroga.
Ahora bien, si en cualquier momento en el contrato ambas partes están de acuerdo en que el precio de la mensualidad sea mayor, esta sí puede incrementarse y no existiría ningún tipo de nulidad.
“Lo que sí puedo hacer (como arrendador) es firmar una adenda al contrato y decir ‘a partir de hoy el precio del alquiler (por ejemplo) en lugar de $300 va a ser de $400′, como un acuerdo entre las partes. Lo que no puedo establecer son cláusulas que me permitan subir automáticamente o modificar el precio”, explicó Zúñiga.
Si no hay acuerdo mutuo, las condiciones actuales seguirán vigentes hasta que termine el plazo pactado de alquiler.
¿Se puede cambiar la moneda pactada en el alquiler para fijar la renta en colones?
Si el inquilino y el propietario están de acuerdo, pueden hacer el cambio de moneda en cualquier momento en el contrato. Si ambas partes están a favor de la iniciativa, la renta pactada en colones sería la nueva mensualidad por el resto del período. Para esto, podrían hacer una adenda, aunque la mejor recomendación es firmar un nuevo contrato con las condiciones pactadas.
En caso de que alguna de las partes no esté de acuerdo con la posible cambio de moneda, seguirán las reglas actuales.
“Hay gente que quiere hacerlo en medio del plazo que está en curso, y tiene que haber una aceptación de la contraparte de decir ‘bueno, está bien, acepto seguir pagando en colones’. Pero también hay personas que van a decir ‘no me sirve a mí, a mí mi patrono me paga en dólares, yo con el tipo de cambio voy a salir perdiendo entonces no me sirve’”, dijo Juan Carlos Majano, presidente de la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces.
Un aspecto a considerar es que a diferencia de los alquileres pactados en moneda extranjera, el precio convenido en los arrendamientos para vivienda en colones se puede actualizar a final de cada año de contrato.
LEA MÁS: Estas son las reglas para ajustar los alquileres de vivienda en Costa Rica
Salvo acuerdo más favorable para el inquilino, cuando la inflación no supere el 10%, el arrendador puede reajustar el precio de alquiler en colones en un porcentaje igual o menor a la inflación acumulada de los 12 meses anteriores (interanual) al vencimiento de cada año del contrato.
Cuando, por el contrario, este indicador sobrepase el 10%, la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos dicta que el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) establecerá el porcentaje adicional de aumento que se podría aplicar al alquiler de la vivienda, “siempre que no sea inferior a ese 10% ni mayor que la tasa anual de inflación”.
Ahora, si el contrato está próximo a finalizar, el propietario de la vivienda puede plantearle al inquilino la propuesta del cambio de moneda en el alquiler pactado para una eventual renovación. “Si el inquilino no acepta esa nueva propuesta, pues el contrato se dará por terminado al final del período pactado”, recordó el socio experto en derecho inmobiliario de Ecija.
IVA en los arrendamientos: ¿cómo impacta el tipo de cambio?
La Encuesta Nacional de Hogares (Enaho) 2023 arrojó que en Costa Rica hay 340.883 viviendas alquiladas.
Según la Ley Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (9635), el arrendamiento de vivienda estará exento del impuesto al valor agregado (IVA) siempre y cuando el monto de la renta mensual sea igual o inferior a 1,5 salarios base.
Desde el 2021 hasta la fecha, el salario base en Costa Rica es de ¢462.200. Por lo tanto, los alquileres de vivienda exentos del pago del IVA son los que no superan los ¢693.300.
Para saber si la mensualidad de un alquiler de vivienda pactado en dólares está sujeta al cobro de este impuesto, se debe convertir dicha renta a colones utilizando el tipo de cambio de venta de referencia del BCCR vigente a la fecha de pago.
Cuando los arrendamientos sobrepasen el umbral, los inquilinos deberán pagar además el 13% sobre el monto total de la renta a su arrendador, pues él es el responsable de declarar y transferir el IVA a la Administración Tributaria.
El bajo nivel del tipo de cambio ha hecho que las mensualidades colonizadas de los alquileres pactados en dólares sean menores a las del pasado.
A pesar de la disminución en el valor de la moneda extranjera, algunas rentas siguen superando el límite definido en la ley pero logran percibir cierto alivio, porque al ser una base más baja están pagando menos por concepto de IVA. No es lo mismo el 13% de ¢700.000, que el 13% de ¢850.000.
Por otro lado, también es posible que en años anteriores algunos inquilinos que pactaron su contrato en moneda extranjera sí pagaban el impuesto porque su mensualidad de alquiler al convertirla en colones superaba el umbral establecido en la legislación, pero la caída en el tipo de cambio los llevó a estar por debajo de él y, por lo tanto, se encuentran exentos.
Un ejemplo de ello es el caso hipotético de alguien a quien llamaremos Adriana. Ella percibe sus ingresos en colones y desde el 1.° de julio de 2022 alquila una vivienda ubicada en Escazú. El contrato establece que la duración del arrendamiento será por tres años e indica que la renta es de $1.200 y debe ser cancelada el último día de cada mes. Por eso, el 31 de julio de 2022 ella tuvo que cancelar ¢810.024 del alquiler más ¢105.303,12 del IVA.
Durante los meses siguientes de 2022 tuvo que seguir pagando el 13% del IVA sobre el monto colonizado del arrendamiento pues, aunque el precio del dólar iba descendiendo, al hacer la conversión de moneda continuaba por encima del monto exento del impuesto.
Desde la cuota mensual de enero 2023 hasta la de febrero de 2024, Adriana ha estado exenta del IVA porque el alquiler no ha sobrepasado los ¢693.300. De manera tal que ella únicamente ha pagado lo correspondiente al arrendamiento de la vivienda.
“Alguna gente puede que no se esté dando cuenta de este tipo de situaciones”, comentó Melizandro Quirós, director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi).
Claro está, si más adelante la mensualidad vuelve a superar el umbral instaurado en la ley, Adriana nuevamente deberá pagarle a su arrendador el 13% del IVA.
Cuando el arrendamiento queda exento del impuesto, el propietario de la vivienda igual debe presentar la declaración.
Según la Dirección General de Tributación, tanto la presentación de la declaración del IVA como el pago (cuando corresponda) se debe realizar en los primeros 15 días de cada mes, mediante declaración jurada con la información correspondiente al mes anterior.
Si hay un error y yo (como casero) seguí cobrando el IVA, eso no quiere decir que no lo tenga que pagar al Estado. Si el inquilino quisiera reclamar ese IVA, tendría que reclamarle al Estado para que se lo devuelva él, no al casero porque él emite la factura con IVA y está actuando como agente retenedor.
— Guillermo E. Zúñiga, socio experto en derecho inmobiliario de Ecija
