En la reciente feria Expocasa, dos bancos estatales ofrecieron financiamiento para compra de vivienda a un plazo de 40 años.
Esa cantidad de tiempo es una prueba de fuego al análisis de la capacidad de pago en el futuro de los deudores de esas operaciones.
El Banco Nacional (BNCR) y el Banco de Costa Rica (BCR) alargaron aún más el plazo de crédito hipotecario usado en el mercado, que era de 30 años.
El movimiento llamó la atención de la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef), pues remitió una nota a los bancos para solicitarles las justificaciones técnicas sobre ese tipo de préstamos. La información tenían que remitirla el pasado 20 de agosto.
Según el jerarca de la Sugef, Javier Cascante, la petición obedece al interés de analizar los riesgos en los que incurrieron las entidades al hacer operaciones de tan largo plazo, sobre cómo las variaciones futuras de la economía afectarían los activos y los pasivos de las entidades.
Además, dijo Cascante, cuanto mayor sea el plazo, más aumenta la dificultad para prever el impacto que tendrán las variaciones en tasas de interés y tipo de cambio, factores que afectan la capacidad de pago del deudor.
La recomendación de Sugef consiste en hacer una labor minuciosa en el conocimiento de sus deudores, específicamente saber cuáles variables macroeconómicas les afectan, el nivel de endeudamiento presente y futuro, sus obligaciones contingentes, el entorno laboral y la capacidad de pago.
“Las variaciones en las tasas de interés afectan la capacidad de pago de las personas, entonces la la pregunta es: ¿sabemos cuál es el comportamiento de las tasas a 40 años?”, agregó Cascante.
Cuando en un préstamo se amplía el plazo, la cuota mensual tiende a bajar, pero se tarda más tiempo en amortizar el monto principal de la operación, es decir, se pagan más intereses.
En una operación de 40 años y suponiendo una deuda de ¢25 millones, se amortiza el 50% del monto principal en 33 años. Incluso, en los primeros 13 años, solo pagaría el 5,2% del monto.
La información que Sugef solicitó a los bancos consistió en los análisis técnicos que hicieron sobre tasas de interés, plazo, moneda, evaluación de los deudores, garantías, mecanismos de cobertura de riesgos y el mecanismo de gobierno corporativo aplicado para la aprobación.
Cascante agregó que este tipo de requerimientos ya los han hecho en el pasado y también los hacen con cualquier otro tipo de préstamos.
Para el economista y asesor financiero, Melizandro Quirós, la solicitud hecha por Sugef parece más bien orientada a precalificar los instrumentos que ofrecen los bancos, contrario a una regulación sobre los riesgos.
Según él, las amenazas no están en si un producto es de determinado plazo, más bien recaen sobre la entidad.
Igual que otros préstamos
El BNCR ofreció este crédito a 40 años basado en que la vida media de la cartera es entre 7 y 10 años.
Mynor Retana, director de banca hipotecaria de esa entidad, agregó que otra de las razones que justificaron este producto financiero consiste en que el deudor toma la decisión según la cuota por millón que le ofrezcan y es calculada con base en la tasa de interés y el plazo del crédito.
Por su parte, Leonardo Acuña, subgerente general del BCR, aseguró que en estas operaciones se aplica la misma rigurosidad que en el resto de créditos y se basan en criterios técnicos de riesgo, supervisión, control y prudencia bancaria.
“El plazo de los 40 años es un máximo no rígido y cuya flexibilidad dependerá de lo que el cliente desee y de su capacidad de pago”, agregó.
Precisamente, Cascante insistió en que las entidades deben concentrar su análisis a la capacidad de pago de las personas, más allá de la garantía que se establezca en la operación, pues parte de lo que evalúa la entidad reguladora es el desempeño de la cartera de préstamos y, por ende, de los deudores.
Plazo adecuado
Otras entidades optaron por continuar con la frontera de los 30 años para las hipotecas. Ese es el caso de Bancrédito, cuyo atractivo es más bien la gestión del préstamo en diez días
Gerardo Porras, gerente general de esa institución, detalló que aunque existe la posibilidad de aumentar el plazo, ven que la utilidad de hacerlo es baja debido a que la diferencia de la cuota es poco significativa.
Incluso, Porras ejemplificó con un préstamo de ¢50 millones y una tasa eventual de 11%, el aporte por mes sería de ¢476.162, mientras que en 40 años sería de ¢464.147, una diferencia de ¢12.015.
No obstante, en esas mismas condiciones, la diferencia entre los 20 y 30 años plazo pasa a ¢39.932.
Scotiabank tampoco incluyó la opción de ampliar el plazo, pues consideran que los 30 años es razonable para una persona adulta, dijo Jessenia Bejarano, gerente de productos de crédito de la entidad.
El Banco Popular no excede los 30 años, pero al igual que otros, incluye la posibilidad de financiar hasta el 100% del valor que indique el avalúo de la vivienda. Para esta opción, el deudor debe firmar un pagaré como compromiso, detalló Víctor Rodríguez, director de banca de personas.
Gerardo Corrales, gerente general del BAC San José, confirmó que el plazo máximo que otorga esta entidad es de 25 años.
Según él, es posible aumentar el plazo para las operaciones hipotecarias siempre y cuando haya correspondencia con las fuentes de financiamiento.
Además, recomendó que deberían considerarse movimientos súbitos en las condiciones, por ejemplo, devaluaciones de un 25% y aumentos en las tasa de un punto porcentual.
Si se hace este tipo de pruebas con las personas que solicitan los préstamos, probablemente sea una cantidad limitada la que califica. Además, las entidades que dispusieron las operaciones de 40 años establecieron más condiciones como que debía financiarse la compra de la primera vivienda y un monto máximo de ¢100 millones.
Características para créditos hipotecarios a 40 años plazo.
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