Adquirir un crédito para comprar una vivienda normalmente significa asumir una deuda de entre 20 y 30 años, el plazo promedio de este tipo de operaciones su ubica en el medio de estas dos cifras, no obstante una baja madurez de los créditos podría indicar que los costarricense terminamos endeudándonos por más años de lo que pactamos originalmente.
Para junio de 2022, el plazo promedio de los créditos del sector vivienda —es decir, lo que en el papel deberían durar— fue de 23,8 años para todo el sistema financiero nacional, según datos de la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef). Su madurez es, en cambio, mucho más baja. Para esa misma fecha, la madurez promedio que se registró fue solo de 6,3 años.
¿Significa entonces que pagamos una deuda por menos años? Probablemente sea lo contrario.
Para Danilo Montero, director de la Oficina del Consumidor Financiero (OCF), este número podría indicar que los costarricenses tendemos a trasladar nuestras deudas antes de que estas terminen, posiblemente para asumir nuevas operaciones crediticias.
“Esto no necesariamente es una buena noticia porque se prolongó el endeudamiento, entonces la cuota puede estar en un nivel totalmente controlado, pero en lugar de pasar 25 años pagando, se pasan 28,30 o 35 años”, menciona Montero.
La tendencia varía poco cuando se dividen los créditos por moneda. Los que se realizan en colones suelen tener una madurez menor: 6,1 años, pero también su plazo promedio es menor a las operaciones en moneda extranjera por 1,8 años. Los créditos de vivienda en divisa alcanzan un año más de madurez, pero tienen un plazo de 25,3 años en promedio.
Montero también explica que este comportamiento se puede explicar a través del deseo de los endeudados de disminuir el monto de sus cuotas. Durante la pandemia, el Banco Central de Costa Rica ajustó hacia la baja sus tasas de interés con el fin de inyectar más liquidez en el mercado y esto hizo más atractivos los créditos.
“Con tasas de interés tan bajas había gente que posiblemente tomó el crédito hace 7, 8 o 9 años con tasas más altas y de repente se encontraron que aparece otra entidad con una cuota más favorable y hacen el traslado”, agrega el director de la OCF.
Rosa Gómez, asesora financiera y fundadora de Finanzas de tú a tú, también considera que las tasas fueron un aliciente para trasladar operaciones, pero además agrega la existencia de un cambio en lo que buscan las personas en el mercado inmobiliario, especialmente las clases media y alta.
“A veces el préstamo se entierra a una edad corta porque en realidad lo que hace la persona es refinanciar. Hay lugares en este país que han ganado mucha plusvalía, entonces la casa que hace diez años se compró en $80.000 ahora vale $120.000, entonces se puede refinanciar. Muchas veces las personas hacen eso para emprender o para pagar otras deudas”, dice Gómez.
La asesora agrega que esto sucede en un contexto donde las personas buscan moverse de un lugar a otro según sus gustos o sus necesidades fluctúan.
“Hay personas que dicen: yo quiero vivir en un condominio, entonces vendo mi casa en una urbanización común y corriente para irme a un condominio, pero resulta que necesito más plata, porque mi casa vale $100.000 pero en el condominio vale $150.000, entonces vendo la casa y con la plusvalía pago lo que falta del préstamo y si me sobra lo saco para la prima del nuevo crédito”, expone Gómez.
Mayor cantidad de créditos
Durante el 2022, los créditos para el sector vivienda han presentado, en general, un mayor incremento en sus saldos. Para diciembre de 2021, este indicador había presentado un incremento interanual del 4,75% y para julio del presente año la variación anualizada llegó al 8,12%.
“Este fenómeno no es solo consecuencia de la demanda, sino también de la oferta. La gente veía más estabilidad en las tasas, aunque fuera temporal, pero también estaban las entidades financieras que necesitaban colocar crédito, porque tenían puños de liquidez . Esto les permitía y los obligaba a tener que ser un poquito más agresivos porque si se ponían muy pickies (selectivos), se les quedaba la plata”, agrega Montero.
¿Es un comportamiento preocupante?
Esta mayor demanda de créditos se da en un contexto donde la época de cuotas menores está por acabarse. El Banco Central inició un proceso de ajuste hacia el alza en sus tasas y las entidades financieras ya empezaron a seguirle. Esto podría afectar a esos créditos nuevos si se acordaron con tasa variable. Es decir, el traslado de la operación podría resultar más costosa de lo que se previó cuando se hizo el cambio, lo que haría que el endeudado pague más de cuota por más años, dependiendo de cada caso, por supuesto.
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El mismo presidente del Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (Conassif), Alberto Dent, y la superintendente de Entidades Financieras, Rocío Aguilar, recientemente ya se habían mostrado preocupados por el aumento de créditos en una época de subida de tasas e inflación galopante y el impacto que eso podría tener sobre el indicador de la morosidad.
Montero, por su parte, todavía no se atreve a asegurar qué tan fuerte pueda ser el golpe en el sector crediticio. “Hay algunos pronósticos de JP Morgan que dicen que las tasas de interés se van a mantener altas solo por un tiempo, que pronto va a venir algo parecido a una recesión y las tasas de interés van a tener que reducirse y entonces vamos a bajar a otro escenario”.
Gómez, por su parte, considera que este comportamiento de traslado de deudas puede ser sostenible siempre y cuando las personas no sacrifiquen en el proceso su capacidad de ahorro. “Si ese cambio de crédito no incrementa mi porcentaje de endeudamiento, yo a eso no le veo problema. Yo recomiendo que las cuotas no superen el 35% del ingreso neto de las personas”, dice la asesora.
De sobrepasar ese monto, el endeudado no solo estaría lastimando su capacidad de ahorro actual, sino la de futuro, ya que al trasladar la deuda le agregó una mayor cantidad de años a la operación crediticia.