Cada persona que tiene activo un préstamo para vivienda en Costa Rica, adeuda en promedio ¢22,2 millones.
Además, cada deudor tiene más de una operación de este tipo (1,2 ) y los bancos estatales tienen el 51% de ese saldo a mayo del 2015.
Siempre en promedio, las transaccionesde los bancos públicos a la fecha tienen un saldo de ¢22,5 millones, mientras que en las entidades privadas es de ¢53,8 millones de colones. Es decir, en estas últimas, el tamaño de los préstamos es mayor con respecto al resto del mercado.
Las cifras provienen de la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef) y su registro de saldos activos para préstamos de vivienda otorgados a personas físicas.
Además, y como era de esperar, la mayoría de las deudas de este tipo las conservan personas que tienen entre 30 y 40 años. El 36% del saldo total está asociado a este grupo de edad.
El segundo en importancia es el que va de 40 a 50 años al considerar a todas las entidades financieras: bancos estatales, privados, mutuales, financieras, cooperativas de ahorro y crédito y la Caja de ANDE.
Los préstamos de vivienda sumaron a mayo pasado un total de ¢4,16 billones en todo el sistema. De esa suma, la mitad está en manos de los bancos estatales y un 30% a cargo de la banca privada, mientras que el resto está en otras instituciones.
¿Cuánto es esto respecto del mercado de créditos? Este tipo de operaciones representan casi un tercio (31%) del saldo total de préstamos registrados a personas físicas.
Los datos de la Sugef indican que la totalidad de las deudas asociadas a personas en mayo pasado es de ¢9,32 billones que tienen como deudores a 1,26 millones de personas. Las cifras no incluyen el dinero solicitado por empresas.
El total de préstamos de vivienda del país equivale a 1,09 veces los ingresos recibidos por el Gobierno Central en todo el 2014.
Con respecto a la distribución de los deudores, los bancos públicos tienen como clientes a la mitad de las personas registradas.
Donde existe una diferencia es en la banca privada debido a que solo tienen entre sus clientes al 12% de todos los deudores, por abajo de las mutuales o cooperativas de ahorro.
Entre todos los deudores, los que mantienen una deuda de vivienda son una minoría. De cada diez personas con un crédito, solo una tiene una activa una transacción de este tipo. El resto corresponden a las otras líneas como tarjetas de crédito, personales y para compra de vehículos.
La diferencia por banco
En lo que respecta a financiamiento para vivienda, los datos revelan que los bancos privados prestan más por personas que cualquier otra entidad.
El exgerente bancario y empresario de bienes raíces, Carlos Fernández, dio varias razones posibles a esa diferencia entre el saldo promedio de cada entidad.
La primera es la presencia geográfica. Los estatales tienen más presencia en el interior del país, en donde es de esperar que el valor promedio de las viviendas sea menor.
“Es de esperar que el costo del terreno y la complejidad de las viviendas sea menor”, dijo.
En cambio, los privados mantienen una presencia mayor en el la zona central y dentro de esta, prefieren orientar sus servicios a ciertas regiones, añadió.
También,el resultado de ese promedio es el reflejo de lo que han hecho las entidades en los últimos años. La banca pública ha optado por financiar viviendas que no excedan cierto valor, mientras que la competencia no se ha impuesto ese límite.
Fernández reconoció que en cierto momento algunas entidades hasta han emitido la directriz de aplicar topes de precios máximos de viviendas.
El saldo promedio por deudor cambia a la hora que se revisa caso por caso. Por ejemplo, en el Banco Nacional de Costa Rica (BNCR), el promedio por deudor es de ¢30 millones, y en el Mutual Cartago de Ahorro y Préstamo (Mucap), es de ¢22 millones, en ambos casos la cifra es superior al promedio del grupo en el que los clasificaSugef.
Para el economista Alberto Franco, los factores que influyen en esta diferencia son el perfil de la clientela de las entidades, específicamente suingreso y capacidad de endeudamiento, lo cual le permite solicitar préstamos de montos mayores en el caso de la banca privada.
Entre 30 y 40 años
De acuerdo con los datos de Sugef, ¢1,5 billones del saldo crediticio se encuentra colocado entre personas que tienen entre 30 y 40 años. El monto corresponde a 36% de la cartera total.
Los datos no sorprenden debido a que es de esperar que este grupo etario sea el que tiene capacidad de pago y condiciones para asumir una deuda de largo plazo.
Mynor Retana, director de banca hipotecariadel BNCR , detalló que en esta entidad el 80% de los préstamos para vivienda los tienen personas entre 25 y 60 años.
Retana agregó que la entidad no hace consideraciones especiales a la hora de evaluar la edad deldeudor y que más bien los porcentajes demuestran el tipo de necesidades de las personas. “Por ejemplo, (...) los adultos mayores requieren ampliar y remodelar sus casas o trasladarse a vivir en sistemas de condominio que le dan mayor seguridad y compañía, los jóvenes por su parte, empiezan por lotes y luego siguen con la construcción, para lo cual muchas veces requieren apoyo financiero o de sus familias que los apoyan en su capacidad de pago, que muchas veces es limitada”.
Según Eugenia Meza, gerente general de Mucap, la edad de las personas es un elemento en la valoración, pero no es el único debido a que se estudian otras variables asociadas a su realidad y capacidad económica.
Tanto Meza como Jorge Agüero, director general de crédito del BNCR, manifestaron que por encima de la edad se ponderan tres elementos en los créditos para vivienda que son el perfil del cliente (historial), la capacidad de pago y valor del bien que queda en garantía.
Lo mismo pasa en Coopeservidores,donde el requisito adicional es que el solicitante sea asociado a la entidad como lo requieren este tipo de organizaciones, dijo su gerente general, Oscar Hidalgo.
Adrián Soto, general de la Caja de ANDE, entidad que solohace préstamos a sus accionistas, explicó que el bajo porcentaje a personas más jóvenes se debe a que su saldo de capital acumulado aún no alcanza el mínimo requerido, dado que para una operación de ¢42 millones a tasa fija el interesado debe tener al menos ¢2,8 millonesen su capital. Para las personas mayores de 60 años el capital mínimo debe ser de ¢2,1 millones.
La entidad utiliza una provisión de pago de saldos deudores contra expectativa de vida hasta por ¢15 millones si una persona fallece, sobre el exceso de esa suma aplica una póliza de seguros.
Las cooperativas y la Caja de ANDE son las entidades que prestan la mayor proporción de su saldo a personas mayores de 60 años. Soto dijo queesto puede suceder debido a que se trata en su mayoría de jubilados con un nivel de ingresos limitados por su pensión y por esono son sujetos de crédito para los bancos comerciales.
Fernández explicó que las personas más jóvenes y mayores pueden están fuera del mercado porque simplemente carecen de la necesidad de adquirir una vivienda.
En el caso de los menores porque aún viven en familia y para los mayores porque incluso ya poseen una vivienda y no están interesados en comprar o financiar una nueva.
Franco coincidió con estos criterios. Sin embargo, advirtió que las entidades deben darle seguimiento a ciertos patrones demográficos y sociales.
Para él es importantesi sepercibe que los jóvenes tienden a independizarse a una edad más temprana y sin familia, lo ideal sería que ofrecieran soluciones crediticias acordes con los inmuebles que requieren (de poco tamaño) y con su ingreso, que podría ser menor al de personas mayores de 30 años.
En total, la población menor de 30 años, junto con los mayores de 60 tienen el 16% del saldo de préstamos de vivienda vigentes a mayo pasado.