El mercado de valores dará un nuevo respiro a los fondos de titularización, específicamente los hipotecarios.
La administración de fondos de las mutuales de ahorro y crédito lanzará dos fondos de inversión dedicados a la compra de hipotecas constituidas en entidades financieras.
Se trata del Fondo de Inversión de Titularización de Flujos Futuros de Cartera Hipotecaria de Vivienda Colones No. 1, que ya se encuentra enlistado en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios y subastará sus primeras participaciones el próximo 5 de noviembre a nombre de Mutual Sociedad de Fondos de Inversión (Mutual SFI).
El segundo será en dólares.
En Costa Rica, han existido intentos por crear fondos de titularización hipotecaria, pero fueron pocos los que prosperaron o mantuvieron operaciones.
La Superintendencia General de Valores (Sugeval) tiene en su archivo un total de siete fondos de este tipo desincritos y tres activos. Entre los últimos está uno que pertenece a la sociedad administradora de fondos del Banco Nacional y que más bien está en el proceso denominado desinversión, en el que el principal que se recibe de los deudores se traslada a los inversionistas.
Otros simplemente fueron un intento y al final no emitieron valores.
El fondo de Mutual SFI empezará a operar con un monto de ¢3.725 millones en caso de que se vendan todas las participaciones de la primera subasta. El total de la emisión autorizada es de ¢35.000 millones, con un plazo de 35 años.
El instrumento de inversión pretende comprar la cartera de préstamos hipotecarios a las propias mutuales o bancos. Una vez que el fondo los adquiere, el pago que hacen los deudores de los créditos va al fondo de inversión y no a la entidad que inicialmente originó el crédito; entonces, las cuotas mensuales de pago se convierten en los ingresos o rendimientos que percibirían los inversionistas.
Con el primer monto disponible, el fondo de titularización hipotecario, comprará ¢1.200 millones en préstamos a Mutual Cartago y ¢2.450 millones a Mutual Alajuela, explicó el gerente general de Mutual SFI, Alexander Sandoval Loría.
El funcionamiento
Aunque Mutual SFI registró un fondo en colones y otro en dólares, será el de moneda local el que empiece a funcionar de primero.
Según Sandoval, este instrumento tiene la posibilidad de comprar otras carteras en cualquier momento y conforme se vendan participaciones a inversionistas.
En la estructura establecida se prevé que las compras de nuevos créditos pueda hacerse hasta el año 20, posteriormente iniciaría el proceso de desinversión.
El plan incluye un promedio de adquisición de activos de ¢2.000 millones por año.
Respecto a las rentabilidades esperadas, para el de colones es de 8,5% anual y en dólares de 6,5%.
Figura casi en desuso
El único fondo de inversión con características similares en funcionamiento es el de BN SAFI que fue de $100 millones y cuyas hipotecas eran de casas de playa en el complejo Marriot Los Sueños, en Garabito de Puntarenas. Fue autorizado a la oferta pública de valores en mayo del 2001.
Sus ganancias acumuladas en diez años fueron de $3,9 millones y llegó a tener 24 hipotecas, informó Pablo Montes de Oca, gerente general de BN SAFI.
La entidad abrió dos fondos más, pero los cerraron debido a que, en ese momento, los bancos que tenían las carteras decidieron aumentar su exposición en este rubro y, por lo tanto, perdieron el interés en vender.
Vista Sociedad de Fondos de Inversión tuvo otra experiencia frustrada con los fondos de titularización, pues inscribió dos fondos que debió cerrar casi un año después.
Vladimir Sequeira, gerente general de esa entidad, explicó que, en ese momento, se abrió la oportunidad para desarrollar los instrumentos. No obstante, cuando terminaron los trámites de formalización, dicha oportunidad desapareció por un asunto coyuntural y, por lo tanto, se dejó abandonado el proyecto.
Según Sequiera, la creación de nuevos fondos de titularización hipotecaria ocurriría solamente si se presentan las condiciones óptimas y una de estas consiste en que los originadores de las hipotecas (los bancos o mutuales) tengan interés en vender las carteras de préstamos.
“Actualmente, es complicado por cuanto no vemos en los generadores de hipotecas interés en deshacerse de ellas”, agregó.
Ronald Vargas, presidente de la firma VH Finanzas y especialista en titularización (vinculado con estructuración del proyectos de Mutual SFI), explicó que anteriormente se optaba con más facilidad a la realización de un fideicomiso y no de un fondo de inversión con la consecuencia de tener algunas limitaciones como la compra de más cartera.
Para Vargas, esta figura no se utilizó más en el pasado porque había incertidumbre con los procesos de oferta pública y porque se carecía de un crecimiento sobresaliente de los créditos para viviendas en el mercado local.