El comercio electrónico ( e-commerce ) incentiva a los desarrolladores inmobiliarios del sector logístico y de distribución a realizar ajustes y adaptarse a las nuevas tendencias y necesidades.
En países como Estados Unidos se ha disparado la demanda de distribución y logística de las compañías intermediarias y vendedores de bienes por medio de Internet, lo que configura cambios en este sector.
En ese país, en el 2011, la absorción neta industrial y logística se encontraba en 11.600.000 metros cuadrados (m²), y un 80% de este espacio era para la industria tradicional y el restante 20% para e-commerce .
Para el 2016, se absorbieron 26.000.000 m², un 55,35% más de espacio en comparación con el 2011. De esta área retenida, la industria tradicional ocupó un 72% y 28% el comercio electrónico.
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Lo anterior muestra un incremento de 8 puntos en comparación con cinco años atrás, de acuerdo Cushman & Wakefield/AB Advisory.
Esta nueva dinámica ha generado que las bodegas y otros espacios de almacenamiento se estén volviendo más grandes y necesiten más personal, forzando a las empresas a estar más cerca de los centros de población.
Y esa tendencia comienza a reflejarse en Costa Rica.
En el último año, se dio una absorción de 150.000 m² por parte de todo el sector logístico y de eso cerca de un 5% fue absorbido por el e-commerce , informó Bernal Rodríguez, director de Servicios Logísticos e Industriales de Cushman & Wakefield.
A diferencia de EE. UU., en Costa Rica, los almacenes fiscales (para la importación de mercadería) son los que más se requieren para el manejo de productos o mercadería comprada en línea.
Newmark Knight Frank, casa matriz de Newmark Centroamérica, registró solo en el segundo trimestre de 2017, un total de 52 megaproyectos en todo Estados Unidos.
Un megaproyecto está definido como un solo edificio industrial de casi 100.000 m².
Evolución
La logística varía de acuerdo con los almacenes fiscales ya que el flujo, el manejo logístico y la manera de operar de los centros de distribución es diferente de los tradicionales por la dinámica de rapidez y agilidad que, en muchas ocasiones, demandan las firmas que manejan compras en línea.
La tendencia en un mediano o largo plazo en Costa Rica conforme aumenta el e-commerce podría determinar también una mayor necesidad de metros cuadrados de almacenes fiscales.
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Es decir, dependiendo del volumen de las importaciones se incentivaría un ajuste de los actuales espacios hacia licencias de uso para que hayan más almacenes fiscales en el país, o bien, el diseño de nuevos espacios podría aumentar en esta misma línea de manera positiva hacia la inversión de este tipo de áreas.
Actualmente, se está en un periodo de transición en donde el e-commerce viene con un crecimiento bastante agresivo y se espera que dicha tendencia continúe por las enormes facilidades que da a los usuarios finales.
“Conforme este nicho acapare más porcentaje del mercado total, se irán viendo modificaciones que serán basadas en los requerimientos específicos de las empresas que conforman el nicho”, comentó Pedro Sánchez, consultor y analista de Mercado, Newmark Grubb Central America.
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Por ejemplo, se deberán contemplar factores como gran variedad de inventario y mayores niveles de este en un mismo punto; y requerimientos que agilicen tanto la salida del producto como el reingreso por devoluciones.
La mayor cantidad de inventario se traduce como mayor eficiencia en espacios de almacenaje y mayor tamaño de bodegaje requerido, pues se estima que este tipo de comercios ocupan de dos a tres veces más espacio.
Preparación en suelo tico
Aunque la logística para el e-commerce es diferente, esto deja abiertas las puertas a que las firmas lleven el pulso al impacto de las compras en línea y el impacto positivo o no que pueda generar en su negocio, dependiendo de la demanda.
Es decir, los empresarios deberán tener el olfato y la estrategia adecuada porque si deciden adaptar su oferta, acoplarla de manera adecuada tanto a sus clientes como a los productos o servicios que brindan.
“Deben entender el negocio de e-commerce , el producto y tipo de clientes que buscan”, comentó Rodríguez.
Aris Stamatiadis, gerente de LatAm Logistic Properties, considera que el impacto del ecommerce en el comercio general todavía es pequeño en Costa Rica, sin embargo, es una tendencia que viene creciendo de forma acelerada y definitivamente se va consolidar en los próximos años.
Justamente, algunos de sus clientes están usando o están planificando usar sus centros de distribución en las bodegas de LatAm Logistic Properties (ubicado en El Coyol) como plataforma de distribución para el e-commerce .
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“Las características modernas de nuestras bodegas nos permiten adaptarlas muy bien para este tipo de necesidades”, resaltó Stamatiadis.
Este parque significó una inversión de $55 millones, tiene 65.500 m² de construcción arrendables, un 90% de ocupación e iniciará la construcción de su cuarta etapa para que esté lista en el primer trimestre del 2018.
Para el vocero, una manera de complementar y prepararse para futuros cambios que puedan demandar el e-commerce es estar en constante capacitación de las nuevas tendencias de desarrollo.
Agregó que, como compañía, lo que haría falta son sistemas tecnológicos internos que debe llevar la bodega, pero en general sus proyectos, por el tipo de infraestructura, se adaptan bien para el comercio electrónico.