La clave para la recuperación y la búsqueda del equilibrio en el mercado de oficinas para el 2022 consiste en que los desarrolladores puedan entender las necesidades de una demanda más sofisticada e impactada por el teletrabajo. Además, los oferentes deberán enfocarse en laconstrucción de edificios más modernos y de segunda generación (categorías A+ y A).
Aunado a esto, por el lado de la demanda, las compañías están cada vez menos interesadas en invertir por su cuenta en la adecuación de sus espacios de trabajo, y más atraídas por oficinas plug & play es decir, aquellas listas para ocupar y usar, incluso con mobiliario y equipos.
Aunque esto les implique un costo mayor en la renta, los alquileres en espacios de oficinas convencionales, es decir, en obra gris o llave en mano con acabado pero sin muebles o equipos, han perdido fuerza.
“La tendencia debe ser tener un modelo de negocio flexible por parte de los desarrolladores, a fin de convertirse en proveedores de soluciones inmobiliarias para sus empresas inquilinas y ver los bienes raíces como un servicio, más que como una edificación”, precisó José Ignacio González, director de Market Research & Consulting de Cushman & Wakefield | AB Advisory.
En cuanto, a la construcción de edificios más modernos y especializados, Danny Quirós, market research director de Newmark en América Central, indicó que al cierre de diciembre de 2021, habían más metros cuadrados disponibles, ya que se comenzaron a reactivar proyectos que estaban en pausa. Se puede esperar que las empresas consoliden para este año sus estrategias de trabajo en la modalidad híbrida.
En esto coincide González, quien afirmó que durante el primer trimestre de 2022 se espera la entrada de una gran cantidad de inventario en construcción, “el cual se va a entregar en los próximos meses”.
“Muchos propietarios comenzaron a migrar de edificios viejos o casi obsoletos a espacios de clase B o clase A y A+. Se dieron cuenta que ahora pagan lo mismo o un poco más, pero con todas las amenidades de un espacio de segunda generación: mejor ubicación, mejor imagen corporativa, espacios de parqueo, etc”, explicó Quirós.
No obstante, el ejecutivo de Cushman & Wakefield planteó que este inventario presenta, en términos generales, bajos niveles de precolocación, lo que puede presionar al alza la tasa de disponibilidad y a su vez, una baja en los precios y mayores rangos de negociación con los propietarios de oficinas.
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El teletrabajo y la crisis económica que se gesta desde 2018 y acentuada por la pandemia, han golpeado la colocación de oficinas en el país. Datos de la firma especializada, Newmark Central America registran una tasa de disponibilidad del 21,39% (18,40% sí se excluyen los edificios clase C) en el mercado costarricense. La cifra considerada como saludable es entre el 10% y el 12%.
Sin embargo, Quirós indicó que durante la segunda mitad del 2021 se observó una necesidad del mercado de mostrar “niveles de equilibrio” y de querer entrar en una fase de recuperación del ciclo inmobiliario.
“Esto por las necesidades de los desarrolladores por mantener un negocio que ha sido históricamente dinámico desde los 90′ con la llegada de Intel. El 2021 nos dejó la enseñanza que la oficina es el lugar óptimo para trabajar, obvio dependiendo de aristas y particularmente del tipo de servicio o actividad que realizan las empresas”, expresó.
El nearshoring también aportó en la recuperación del sector, esto porque varias compañías han trasladado sus operaciones desde otras ubicaciones del mundo a Costa Rica, por motivos estratégicos. O incluso, la expansión de operaciones en compañías ya establecidas en el país.
“Vemos a muchas de las compañías multinacionales queriendo diversificar el riesgo que tenían enfocado en Asia. Eso ubica a nuestra región de Centroamérica y específicamente Costa Rica, en una posición privilegiada por la cercanía a la Estados Unidos y por tener la misma franja horaria. Tenemos que ser proactivos como país para atraer esa inversión y seguir creciendo nuestro parque corporativo”, dijo Alfredo Volio director ejecutivo de Portafolio Inmobiliario.
Transición
El 2022 será el año de “ajustes y correcciones” a la nueva disponibilidad y la demanda. Con el objetivo de encontrar un balance económico, para evitar que los precios caigan más (debido a la sobreoferta) y que el negocio deje de ser atractivo para los desarrolladores.
Ahora, las oficinas deben facilitar espacios para la colaboración, cocreación, innovación, donde se propicien ambientes confortables y seguros para la interacción humana.
Por ejemplo, WeWork es una compañía que ofrece espacios de trabajo flexibles para las empresas y comenzó sus operaciones en Costa Rica en febrero de 2020. A pesar de que sus años de presencia en el mercado han sido “pandémicos”, han logrado identificar que las empresas ahora buscan rentas flexibles, espacios de oficina que sean fácilmente adaptables y un diseño que retenga y potencialice a la fuerza laboral.
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“El mercado de oficinas ha tenido la necesidad de reinventarse entendiendo que, para muchas empresas, la asistencia a las oficinas será solo una opción más, dentro de las alternativas de sus colaboradores”, precisó Juan Pablo Bustamante, general manager de WeWork Costa Rica y Perú.
Según indicó Bustamente, una manera de facilitar esta “transición” es que las compañías deben crear modalidades de trabajo en oficina que recreen las facilidades y la flexibilidad que un colaborador puede tener en su propia casa o incluso mejorarlas.
¿Cómo? Incluyendo áreas comunes dinámicas, espacios atractivos y ventilados, zonas seguras de interacción. “Invertir en diseño es asegurar mejores condiciones de trabajo y por tanto, potenciar la productividad”, agregó.
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La importancia de la oficina
Las fuentes consultadas coinciden en que, si bien el teletrabajo ha sido una gran herramienta y ha permitido que las empresas continúen operando, se evidenció que “no es sostenible en el tiempo”, por lo que contar con un espacio colaborativo es más relevante que nunca.
Alfredo Volio, director ejecutivo de la firma Portafolio Inmobiliario, citó algunos “comportamientos repetidos” que observaron en sus clientes, el año pasado:
- No iban a mantener el teletrabajo al 100% de forma indefinida.
- Mantendrían una modalidad híbrida de trabajo de forma permanente.
- Iban a bajar la densidad de sus oficinas, puesto que en la “ultima década” se pasó de una persona en cada diez metros o 12 metros cuadrados de oficina; a una persona cada cinco metros o seis metros cuadrados de oficina.
- Los clientes sentían que la innovación, la cocreación, el desarrollo de productos, y el desarrollo de cultura era difícil de lograr de manera virtual.
Volio afirmó que, han visto una transformación de los espacios de oficinas más viejos a convertirse en ofibodegas o inclusive bodegas, donde los requerimientos de servicios sean menos rigurosos, pero de igual forma se puedan rentabilizar los espacios.
Por otra parte, otros usuarios han aprovechado la pandemia para desocupar los edificios más obsoletos y remodelarlos de forma completa para levantar su categoría, reposicionarse y competir nuevamente.
“En términos generales del mercado, el propietario que atienda bien las necesidades de la demanda y que se sacrifique por entregar el producto a precio competitivo y todas las mejoras de plug & play, y ojalá poner una tienda de conveniencia y apostar por las nuevas tendencias en facilidades como espacios de recreación, zonas verdes, y ofrecer esos servicios y complementos, es en teoría el que va a ganar y va a llenar más rápido sus espacios vacantes”, afirmó Quirós, de Newmark.