Por: Nicole Pérez.   16 enero
Los nuevos espacios de oficina deben ser amplios, eficientes, adaptables y amigables con el ambiente. Fotografía: Cortesía de VMG Business Center.
Los nuevos espacios de oficina deben ser amplios, eficientes, adaptables y amigables con el ambiente. Fotografía: Cortesía de VMG Business Center.

Al sector inmobiliario y específicamente los espacios de oficina, los ha impactado una serie de factores como la incertidumbre por el problema fiscal, la pandemia por el COVID-19 y sus efectos económicos, la revolución tecnológica y los nuevos modelos de negocio como el teletrabajo.

Esto ha cambiado y redefinido de manera crucial los nuevos espacios de oficina, por lo que algunos empresarios han tomado la decisión de devolverlos o reducir cierta cantidad de metros cuadrados. Otros, han realizado ajustes y pequeñas inversiones de acuerdo a las necesidades de la coyuntura actual.

Jaime Ubilla, gerente general de Improsa SAFI, la cual administra fondos de inversión inmobiliarios, explica que la manera de hacerle frente a estos elementos coyunturales y estructurales, es la transformación y adaptación de los activos, es decir, cambiar la perspectiva total de los espacios de oficina.

Por esa razón ahora las compañías están en la búsqueda de eficiencia, flexibilidad, ambientes de trabajo dinámicos, y espacios llamativos que se adapten a la nueva realidad; ya que aún no imaginan una sociedad completamente teletrabajadora en los modelos empresariales, sino un modelo híbrido, donde los canales presencial y remoto puedan coexistir.

“Las oficinas como tal lejos de desaparecer están tomando mayor relevancia para que de ahora en adelante, sean un lugar inspirador, funcional, eficiente. Ese espacio nuevo tiene que llamar la atención de los trabajadores, que los impulse a volver”, expresó José Ignacio González, director de Investigaciones de Mercado y Consultorías de Cushman & Wakefield AB Advisory.

Los escenarios

En Costa Rica hay dos grupos que ocupan los edificios de oficinas en el país: las pymes o los pequeños emprendimientos, y la industria terciaria de grandes empresas corporativas de inversión extranjera directa —las mayores ocupantes de oficinas en el país—.

El primer grupo, el cual alquilaba un espacio pequeño para el desarrollo de su negocio, son los que han tenido que cerrar o reducir su espacio por efecto directo de la pandemia en la economía y sus finanzas personales.

El segundo grupo, comenzó el 2021 similar al año anterior, “bien posicionadas pese a la pandemia”, según señala González. Por lo que estas compañías sí han podido tomar decisiones más conscientes y estructuradas en cuanto a sus costos, productividad y percepción de sus empleados, para poder transformar sus espacios.

También han podido desarrollar el “workplace solution”, espacios amplios, eficientes, adaptados y el “wellness”, bienestar del empleado, según explica Danny Quirós, market research director de Newmark en América Central.

Por lo anterior, los empresarios para el 2021 y próximos años, están optando por alguno de estos cuatro escenarios:

  1. Hay un primer grupo de empresarios que han optado por los subleasing o subarrendamientos, es decir, que por un tema de costos y eficiencia toman la decisión de reducir sus espacios, ya sea subarrendando a otras empresas o devolviendo una cierta cantidad de metros cuadrados al propietario.
  2. Otro perfil de compañías, que por sus expectativas de crecimiento o contrataciones a futuro, toman la decisión de hacer pequeñas remodelaciones a corto plazo, bajas inversiones y reacomodos para adecuar el espacio a las condiciones que necesitan actualmente.
  3. Por otra parte, una gran mayoría de empresas a pesar de tener su oficina física, prefieren aumentar su demanda en espacios flexibles como los cowork places o los seats (puestos de trabajo). Estos espacios se alquilan de acuerdo a la cantidad de metros cuadrados que la empresa decida utilizar, así como con las necesidades que pidan en específico.
  4. Y el último tipo de empresas, toman sus decisiones con relación directa al futuro o expectativas, trabajan en procesos de consolidación de operaciones, en expansiones tradicionales en sus oficinas actuales y nuevas aperturas, entre otras.

Asimismo, Alejandro Antillón, socio de EY Law, y líder regional del sector inmobiliario y hospitalidad de EY, afirma que sería muy agresivo por parte de las empresas hacer inversiones grandes de dinero para reacondicionar todo un espacio de oficinas iniciando el año y sin saber con exactitud qué podría cambiar a futuro.

“Lo que las empresas pueden hacer es tomar decisiones que no tienen un alto costo, ajustes pequeños que no implican una gran inversión, y seguir operando con un plan de mantener el esquema del teletrabajo y de volver a las oficinas de manera más pausada y gradual”, dijo Antillón.

Los reacomodos podrían ser desde puertas automáticas para evitar el contacto, hasta los elementos de bioseguridad, como estaciones de alcohol en gel, el uso de mascarillas dentro de las instalaciones y el distanciamiento entre el personal.

El nuevo modelo de negocio y los trabajadores

Natalia Severiche, gerente país de Manpower, afirma que el movimiento que va a existir dentro de las compañías en los próximos meses e inclusive años son los modelos de trabajo flexibles o híbridos, es decir que las personas van a estar unos días en la oficina y otros días trabajando desde casa.

Para esto, los empresarios necesitan comenzar a validar e identificar cuáles son las actividades que realmente necesitan ser realizadas en un espacio físico, y cuáles no, todo eso depende directamente de las diferentes responsabilidades de cada trabajador.

Severiche comentó que según un estudio realizado por Manpower, 8 de cada 10 trabajadores quiere un mejor balance entre la familia y el trabajo en el futuro. Asimismo, los millennials son la generación que más valora la flexibilidad y los centennials quieren regresar a las oficinas para impulsar el tema del aprendizaje y las relaciones sociales.

“Hemos notado que los trabajadores extrañan el socializar con sus compañeros en la oficina, los momentos de ocio e intercambio”, expresó.

Otro factor que toma relevancia, es la revolución de las habilidades en los trabajadores, ya sea para mantener su trabajo en estos tiempos pandémicos o en ser resilientes en la búsqueda.

La capacidad de adaptarse, el trabajo en equipo, la inteligencia emocional, el rápido aprendizaje, son habilidades que se recomiendan desarrollar con más profundidad para sobrevivir a la coyuntura.

Próximos meses y años

Para los expertos hay una serie de “cosas escritas y hay otras que se terminarán de escribir” a lo largo de los próximos meses o años para que todas las nuevas tendencias que están tomando fuerza actualmente puedan llegar a materializarse.

Las empresas están trabajando en el reposicionamiento de activos, esto implica una transformación integral del inmueble, de manera que puedan capturar las oportunidades que están en el mercado, pero con una nueva propuesta de valor: rediseño arquitectónico, funcional y con equipos operativos de bienes modernos, eficientes y de última tecnología.

“A mayor dinamismo de la economía, mayor nivel de empleo; más empleo, mayor nivel de tasa de ocupación de los bienes inmuebles; a mayor nivel de ocupación, una mejora significativa en los ingresos por arrendamiento, y al mejorar los ingresos, mejor el retorno de la inversión tendrán los fondos de inversión inmobiliarios, esta es la racionalidad”, Jaime Ubilla, gerente general de Improsa SAFI,.

Asimismo, esperan que el elemento de inversión extranjera directa o el nearshoring tenga un efecto positivo en las oficinas, y que la inversión en zona franca de servicios siga creciendo para generar más de dinamismo en el sector.

El promedio de un alquiler a nivel general en el mercado en Costa Rica ronda los $17.50 por metro cuadrado por mes, en comparación con Brasil que está entre los $30 y $40 por metro cuadrado, según Quirós de Newmark.

“Costa Rica es preferido por el costo, la calidad de mano de obra y por la ubicación geográfica a nivel de husos horarios”, afirmó.

En definitiva ha existido un cambio en las prioridades de los empresarios y en sus modelos de negocio, están ante un proceso de transformación y evolución de las oficinas. Ahora su papel es igual o más importante.