La oferta de oficinas en Costa Rica ya forma parte de la tendencia global de espacios plug & play, es decir, listos para ocupar y usar, incluso con mobiliario y equipos. Lo tradicional en el sector eran los espacios en obra gris, donde el cliente final se encargaba de los acabados, o las áreas entregadas llave en mano (con acabado pero sin muebles o equipos).
Datos de la firma especializada Newmark Central America registraron que cerca del 30% de alquileres de espacios corporativos de Centroamérica ya registran este formato, y el fenómeno muestra una tendencia creciente.
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Al ofrecer oficinas plug & play, los desarrolladores entran en una operación más compleja con el fin de diferenciarse y captar clientes dispuestos a pagar la diferencia por el servicio completo.
Danny Quirós, director de Market Research de Newmark Central America, explicó que la aplicación de este formato ya venía en aumento antes de la crisis sanitaria global, pero ahora los propietarios de inmuebles han utilizado la tendencia para incrementar su competitividad y sobrevivir en un sector que enfrenta altos niveles de disponibilidad, tanto en Costa Rica como en Panamá.
“Las oficinas plug & play son un tipo de espacio de trabajo que está listo para que una empresa lo use conforme a sus necesidades. Suelen venir con los acabados necesarios para iniciar labores, amueblados y equipados con escritorios de oficina, sillas, impresoras, Wi-Fi y tecnología de teleconferencia”, comentó Quirós.
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La coyuntura de pandemia ha sido más favorecedora para el sector industrial que para el de oficinas. En el segundo trimestre del 2021 los anuncios de expansión de empresas como Teradyne (11.000 m2 en Coyol Free Zone) y Terumo Blood and Cell Technologies (20.000 m2 en La Lima Free Zone), además de la inauguración en el tercer trimestre de la primera planta de Coloplast y la confirmación del desarrollo de una segunda a corto plazo (terreno total de 100.000 m2 en La Lima Free Zone) son reflejo de la estrategia país para atraer inversiones.
Datos de la firma Cushman & Wakefield | AB Advisory señalan que estas y otras empresas en el régimen de zona franca mantienen activo el desarrollo industrial, al punto que la disponibilidad general de espacios alcanzó niveles similares a los registrados prepandemia: se ubicó en un 6,7%, rango promedio reportado en el 2019.
Este crecimiento se relaciona con la fortaleza del segmento de ciencias de la vida como generador de Inversión Extranjera Directa (IED), en su mayoría con grandes superficies de plantas de manufactura.
Las empresas de servicios, otro de los pilares de la IED en el país, aún mantienen políticas ampliadas de teletrabajo, que han provocado desocupación y un crecimiento menor en la oferta de espacios de oficina.
Según el Panorama de Mercado Inmobiliario elaborado por Colliers International, los desarrollos clase A+ y A de oficinas se encuentran en una etapa de transición entre expansión y sobreoferta.
Bertha Mora, gerente de Investigación de Mercados de Colliers, afirmó que en el primer trimestre de 2021 la tasa de disponibilidad para inmuebles Clase A+ y A alcanzó un 15,15%, cuando lo esperado para un mercado sano es el 10% o menos.
“La reducción de espacios de oficinas, traslados de empresas a otros oficentros y la implementación del teletrabajo debido a la pandemia, son algunos de los factores que han incrementado estas alzas en las oficinas”, enfatizó Mora.
Demanda sofisticada
Debido a la sobreoferta de espacios de oficina en la región, los inquilinos están en posiciones más fuertes para negociar sus contratos y obtener facilidades a costos menores.
En estos casos, la flexibilidad en la entrega de los espacios es un elemento diferenciador, que se utiliza como una ventaja competitiva por parte de los propietarios, ante una demanda cada vez más sofisticada.
Otros modelos de entrega como el llave en mano proporcionan un espacio funcional, pero vacío. Por lo general, este formato ofrece instalaciones básicas y servicios mecánicos y eléctricos (iluminación, detección de incendios, pisos, alfombras y acabados básicos). A la vez, carecen de accesorios, divisiones internas, mobiliario o estructura de tecnología (TI).
Cada desarrollador ofrece combinaciones de entrega diferentes, con el objetivo de que los usuarios puedan operar en el menor tiempo posible, sin incurrir en los costos y tiempos de adecuación. Con esto se favorecen los criterios de flexibilidad que resultan indispensables en medio de la incertidumbre.
Quirós, de Newmark, aseguró que en el mercado permanecerán otras opciones, como la entrega en obra gris (que incluye solamente el caparazón del espacio y es usada en edificios recién concluidos o muy próximos a la entrega de la construcción). También seguirán disponibles los espacios de segunda generación, es decir, oficinas que dejan los usuarios originales y a las cuales se les aplican algunas mejoras para su recolocación.
Sin embargo, la tendencia al alza será para los espacios con valor agregado y ventajas competitivas basadas en la flexibilidad.
| ¿Quién busca el modelo listo para operar? |
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| La viabilidad de las oficinas plug & play para una empresa, va a depender de aspectos como: |
| -La premura en el inicio de operaciones, pues los espacios listos facilitan el arranque en menor tiempo. -El presupuesto de alquiler, ya que tanto la entrega “llave en mano” como la “plug & play” implican un valor diferente en la renta del espacio. -Las políticas de uniformidad en diseño interno, que podría limitar algunas compañías con múltiples sedes para acceder a espacios ya listos. |
| Fuente: Danny Quirós, Newmark Central America |