Los desarrolladores inmobiliarios en Costa Rica encontraron en los complejos de uso mixto un aliado para disminuir los riesgos de sus inversiones.

Durante los últimos diez años se edificaron inmuebles como Avenida Escazú, City Place, Plaza Tempo, Escazú Village y más recientemente Santa Verde. A estos se sumarían próximamente al menos tres proyectos: Boulevard Plaza, Núcleo Sabana y Eco Urbano.

El concepto de uso mixto nació como una alternativa para que las personas satisfagan las necesidades de vivienda, trabajo, deporte, entretenimiento y alimentación en un mismo sitio.

Según las firmas inmobiliarias Colliers Internacional y Cushman & Wakefield I AB Advisory, la mayoría de los complejos mixtos en el país están compuestos por oficinas con comercios o residencias con propuesta comercial.

Ese tipo de dinámica es uno de los elementos a favor de los desarrolladores, pues en ambos casos les garantizan a los negocios un flujo constante de consumidores que priorizan la cercanía más que otros factores como el precio.

Para los comerciantes también resulta más tentador establecerse en inmuebles mixtos por su política de “puertas abiertas”. Es decir, para adquirir un producto o servicio no necesariamente hay que vivir o trabajar en el complejo.

De hecho, las propuestas de los desarrolladores incluyen espacios para atraer clientes externos. En el caso de Avenida Escazú, una de sus anclas es Nova Cinemas, mientras que Santa Verde alberga el mercado gastronómico Por Media Calle.

Además, promueven mayor tráfico con actividades en las que usuarios frecuentes (residentes o colaboradores) se integran con vecinos de la comunidad o de otras zonas. Algunas de ellas son conciertos, pasacalles, clases de baile y sesiones de ejercicios.

Por otra parte, al combinar oficinas, residencias o comercios también aumentan las posibilidades de que el inmueble sea rentable pese a que caigan los ingresos en uno de los componentes u oferta.

Lo ideal es que cada componente registre índices de ocupación saludables, pero en caso de no ser así, una de las unidades puede sostener el negocio, mientras la que tiene bajos resultados se fortalece o replantea su estrategia al reconvertir los espacios.

Plaza Tempo, en Escazú, pasó por ese proceso de reconversión hace poco más de dos años. Este complejo reportaba una ocupación del 100% en oficinas, pero no así en su área comercial.

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Agrisal Inmobiliario –dueño del inmueble– invirtió más de $3 millones en darle un giro hacia un concepto de entretenimiento y gastronomía que beneficiara a quienes trabajan en el sitio y a los visitantes.

En junio del año pasado, la compañía ya disfrutaba de las mejoras al triplicarse y hasta cuadruplicarse (en coyunturas especiales) la visitación.

Los desarrolladores de complejos de usos mixtos también se benefician incluso antes de que empiece la construcción del proyecto, debido a que la preventa de residencias y la precolocación de oficinas y espacios comerciales inyecta capital y equilibra el flujo financiero.

Todos esos beneficios son importantes, pero no se pueden olvidar otros factores para que un inmueble de ese tipo sea exitoso.

Es vital entender cuál es el mercado al que se va dirigir a fin de alinear las características de la oferta con las necesidades demandadas.

Asimismo, el complejo debe tener un diseño físico y estético que tome en cuenta variables como la maximización de los usos y la densidad de los espacios. Por ejemplo, que el estacionamiento sea usado a diversas horas del día por distintos usuarios; puede ser que en la mañana y tarde lo use una empresa y durante la noche algún consumidor.

Casos empresariales

Avenida Escazú inició operaciones en el 2008, lo que lo convirtió en uno de los primeros complejos de uso mixto en Costa Rica. Su construcción ha sido por etapas y representa una inversión de más de $100 millones.

Entre sus características están 30.000 metros cuadrados (m²) de área comercial, 50.000 m² de oficinas, 100 residencias, 150 consultorios médicos, dos hoteles con 250 habitaciones y 2.500 espacios de parqueo.

Actualmente tiene una ocupación del 95% en comercial, 90% en residencial y 97% en corporativo (alberga más de 100 empresas).

Santa Verde, que abrió en setiembre del 2018, cuenta con 172 unidades habitacionales, oficinas y 17 locales comerciales. Su ocupación es superior al 50%, según indicó Cuestamoras Urbanismo, firma dueña del inmueble.

Hace diez años los complejos de uso mixto eran pocos, pero ahora se pueden mencionar como una tendencia en el mercado inmobiliario costarricense, siempre y cuando demuestren que generan beneficios para los desarrolladores, comercios y consumidores o usuarios.

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Vistazo al futuro

La tasa de ocupación en este momento para los proyectos de uso mixto, según Colliers Internacional, es del 87% e influye que Santa Verde ingresó recientemente al mercado y está en proceso de ocuparse. La firma estima alcanzar un porcentaje mucho más alto en los próximos meses.

Según Cushman & Wakefield I AB Advisory, en los próximos cinco o diez años se migrará de proyectos de uso mixto aislados a conceptos de miniciudades planificadas en donde las personas puedan contar con un gran área peatonal, espacios abiertos y con la ventaja de sentirse seguros. Estos proyectos incluirán espacios para trabajar, estudiar, comprar, entretenerse, hacer ejercicio, vivir y socializar, todo alrededor de amplias áreas verdes.

Fuente: Firmas consultadas.