Cuando un centro comercial pierde una tienda grande o varios comercios pequeños, su valor puede caer. El reto para los administradores es encontrar la nueva fórmula que revalorice el espacio, y esta puede alejarse del mercado de consumo.
Asesores de bienes raíces e inversión consultados por EF, afirman que la decisión final dependerá de la oferta existente y de la flexibilidad administrativa para incorporar otro tipo de negocios.
Un caso conocido es la transformación del Outlet Mall en San Pedro, que en poco tiempo dejó su formato comercial para dedicar la mayoría de su superficie a oficinas. Otros malles han nacido ya con este concepto y pueden transformar el espacio con más facilidad.
Ese es el caso del Mall San Pedro, donde desde un principio se concibieron lugares para call centers y otros negocios y servicios. Un ejemplo más reciente es el de Multicentro Desamparados, donde ubicaron una sucursal de la Municipalidad local y de la Caja Costarricense del Seguro Social.
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Más centros comerciales han enfrentado retos con la ocupación, algunos por una falta de tráfico de aumento paulatino y otros por la llegada de otra oferta más atractiva o de mayor capacidad. Algunos se encuentran en este momento en puntos de inflexión para definir su futuro.
Antonio Pérez, gerente general de Multifondos, aseguró que un inmueble pierde valor principalmente por dos razones:
-Competencia nueva muy cerca o a la par
-Carencia de mantenimiento o remodelaciones estratégicas (más allá de lo correctivo).
"Es importante la renovación, mantenimiento y actualización: se deben agregar los elementos necesarios para crear experiencias", advirtió Pérez.
La respuesta puede estar en la combinación de oferta de experiencias y conveniencia, los dos pilares que marcan el camino del consumo en todo el mundo.
Vacío por departamentos
La salida de las tiendas Carrion dejó miles de metros cuadrados arrendables vacíos y obligó a tomar decisiones estratégicas. Multiplaza Curridabat, por ejemplo, decidió remodelar el espacio, y colocar tiendas más pequeñas en lugar de una sola mega tienda.
Real Cariari también rediseñó, pero contaba con un factor particular: la tienda estaba ubicada en la periferia del centro comercial, así que optó por la diversificación y desarrolló de un centro corporativo de 9.000 metros cuadrados.
Sin embargo, este centro recientemente ha enfrentado otras salidas sensibles, como las de Universal y Megasuper. Según datos de Colliers, la ocupación de Real Cariari para este trimestre es de 95,57% y está teniendo una restructuración de mezcla comercial.
Este proceso significó una reducción del inventario comercial, y al recalificar ciertos espacios para uso en oficinas, estos no se calculan como áreas comerciales desocupadas.
La desocupación saludable en un Centro Regional no debe superar el 5%.
En una visita hecha por EF a Real Cariari se percibió una disminución en la ocupación, con entre tres y cinco espacios comerciales disponibles por pasillo y al menos dos en el área de comidas. La administración del mall declinó responder las consultas sobre su estrategia.
Rival gigante
El Mall Outlet Internacional, en Alajuela, recibió el impacto directo de City Mall, desarrollado en el terreno contiguo. Su primera transformación fue hacia el formato de Outlet (tiendas de descuento), pero el problema de desocupación se mantiente. Según datos de Colliers, casi una cuarta parte de la infraestructura está desocupada.
En este caso, la administración enfrenta un desafío particular: el desarrollador vendió una parte importante de los locales, por lo tanto, las decisiones tienen que conciliar muchas voces con iguales derechos y distintos intereses.
EF visitó el Outlet Internacional y encontró una oferta mínima, que mezcla comercios y oficinas con zonas en reparación o remodelación.
En la fachada se ofrecen espacios para oficinas o consultorios médicos, en un esfuerzo por aprovechar la cercanía del Hospital de Alajuela, ubicado justo al frente.
EF envió consultas sobre estos temas a la administración del Outlet Internacional, pero no hubo respuesta.
Lugares para todo
Si bien no es posible diseñar una fórmula para el rescate de centros comerciales, los asesores recomiendan prestar atención a las tendencias globales de consumo: experiencia y conveniencia.
José Ignacio González, analista de investigación de mercados y consultoría de la firma Cushman & Wakefield, recomendó tomar esos puntos de referencia y encontrar la forma de incorporarles las particularidades de su público meta.
“Las personas buscan ubicaciones cercanas a sus sitios de habitación, o bien a sus lugares de trabajo, los cuales tengan accesos convenientes y tiendas acorde a sus necesidades”, explicó González.
Esto debe considerar que al cambiar, por ejemplo, el concepto de un mall o la composición de sus inquilinos, el público al que apuntan también puede variar. Pero en todos los casos, los visitantes buscarán opciones memorables de diversión, esparcimiento, ocio y alimentos.
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“Si los centros comerciales desean mantenerse competitivos en el largo plazo, es importante mantener un análisis constante de dichas tendencias, gustos y preferencias de los consumidores”, advirtió.
Randall Fernández, gerente general de la firma Colliers, afirmó que los inmuebles comerciales deben apelar a una experienca 360 del usuario, donde exista consumo previo (acceso a bancos, pago de servicios y similares), experiencia intermedia (atracciones y actividades dentro del centro comercial) y consumo posactividad (restaurantes, cafeterías, cines).
“El eslogan podría ser Todo en un mismo lugar. Hacia eso están evolucionando los centros comerciales, especialmente los Centros Regionales (los de mayor tamaño), advirtió.
La imagen final de esta evolución parece una mezcla entre servicio, conveniencia, lugar de trabajo y sitios de compra, en los que también hay opciones para divertirse.
Las tendencias de consumo están cambiando los negocios. Incluso quienes disfrutan buenos resultados hoy deben aprender de quienes ya se vieron obligados a reinventarse.
Con espacio libre
| Mall | Ubicación | Desocupación |
|---|---|---|
| Outlet Internacional | Alajuela | 23,66% |
| Paseo de las Flores | Heredia | 12,52% |
| Zona Centro Desamparados* | San José | 8.92% |
| Terramall | Cartago | 7,62% |
| Real Cariari* | Heredia | 4,44% |
*Están en restructuración de mezcla comercial.
Fuente: Colliers