Política del Gobierno sobre alquileres reta al mercado de oficinas

Estado ha absorbido más del 50% de nuevos oficentros, pero aplica medidas para reducir alquileres

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En los últimos dos años, entidades del Gobierno han absorbido cerca de 26.000 metros cuadrados de nuevos espacios de oficina en el país, es decir, un 50% de la absorción neta registrada en todo San José durante ese periodo.

Así lo arrojan los datos recolectados por la firma especializada en investigación de bienes raíces Inmoinfo.

La Promotora de Comercio Exterior (Procomer), el Instituto Nacional de las Mujeres (Inamu), el Tribunal Supremo de Elecciones (TSE), el Poder Judicial y los ministerios de Hacienda, Vivienda y Trabajo destacan entre las instituciones que realizaron transacciones de alquileres y compras de nuevas oficinas en el 2013 y el 2014.

Plaza Tempo (Escazú), Thor Tower (Barrio La California) y Sigma Business Center (San Pedro) son algunos de los edificios ocupados. De las 10 transacciones registradas, solo una correspondió a una compra: Procomer adquirió 2.248 metros cuadrados en Plaza Tempo.

Esta dependencia de la industria de los oficentros podría verse afectada si el Gobierno continúa aplicando planes de recorte de alquileres y la construcción de sus propios edificios.

En setiembre del año anterior, el diario La Nación informó que entre el 2010 y el 2014, el Gobierno duplicó los gastos en alquileres de edificios, locales y terrenos, al pasar de ¢13.840 a pagos por más de ¢27.270 millones en 2014.

Ante esto, la administración Solís ha reiterado en varias ocasiones que planea reducir el presupuesto destinado a alquileres. En junio pasado, emitió la directriz 009-H para reducir los gastos en ese rubro.

Un primer paso lo dio, hace unas semanas, el Ministerio de Hacienda, cuando anunció la intención de comprar el oficentro El Tobogán, ubicado en Barrio Tournón por $121,7 millones.

De acuerdo con el jerarca de la institución, Helio Fallas, la adquisición de un nuevo edificio solucionaría el crecimiento del gasto por los cerca de 13 edificios que la entidad arrienda en el centro de San José.

La adquisición del oficentro se vio afectada luego de que la Contraloría General de la República denegara el permiso al Ministerio de Hacienda. El ente contralor indicó que Hacienda no incorporó en el presupuesto del 2015 el monto para adquirir el inmueble, y en el estudio del mercado que ejecutó para justificar la compra, no se analizaron edificios similares a El Tobogán.

Otro de los planes que avanza es la edificación de oficinas propias en un proyecto llamado “Ciudad Gobierno”, cuya primera fase consistiría en levantar torres para el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT) y sus dependencias en San José, en terrenos de esa entidad.

Los movimientos de tierra del complejo, que se localizará entre Plaza Víquez y la Estación de Ferrocarril al Pacífico, se iniciarían en los próximos meses, según anunció la entidad y albergaría a casi 4.000 empleados del MOPT.

Los ministerios de Educación, Planificación y Gobernación y Policía también ocuparán espacios en Ciudad Gobierno y sus cinco torres de oficinas.

Desafío a desarrolladores

Para Justin Stein, gerente general de Inmoinfo, esta dependencia no es normal y representa un riesgo para el mercado de oficinas a pesar de la diversificación económica y la estabilidad local.

“Esto incrementa la necesidad de un análisis de mercado y cuidadosa consideración de la ubicación y el producto que se quiere ofrecer antes de que el proyecto sea desarrollado”, comentó.

Daniel Solano, gerente general de Urban Edge, compañía desarrolladora de Sigma Business Center (SBC), prevé que si la reducción en la demanda estatal se da de inmediato, el impacto sería considerable debido a la gran cantidad de oferta disponible.

En SBC, el mix de inquilinos está conformado al 50% por entidades privadas y la otra mitad por públicas (Inamu y Ministerio de Vivienda).

Por su parte, Jaime Ubilla, gerente de Improsa Banca de Inversión, entidad encargada de desarrollar el Oficentro Multipark en Escazú, considera que los efectos serían limitados dado que existen centros internacionales de servicios que siguen buscando a Costa Rica como lugar para instalarse.

En Multipark, solo el 17% del espacio está ocupado por instituciones gubernamentales como la Autoridad Reguladora de Servicios Públicos (Aresep).

Tanto Solano como Ubilla consideran que desistir de alquilar no es el camino más adecuado para el Gobierno. “Muchas oficinas del Gobierno se encuentran en edificios que no cuentan con las medidas mínimas de seguridad y salud”, opinó Solano.

Ubilla señala que construir puede resultar un error estratégico ante otras prioridades del Estado. “El arrendamiento inmobiliario es una forma legítima y eficiente para acceder a espacios modernos para albergar las operaciones del Estado”, agregó.

Opciones de diversificación

A pesar del panorama, los expertos consideran que el Gobierno aún tiene y tendrá necesidades de espacios de oficinas, lo cual representa una nueva oportunidad para que el sector repiense el tipo de oferta que pondrá en el mercado.

Construir edificios apegados a las especificaciones del Gobierno y de tipo llave en mano es uno de los principales consejos para los desarrolladores de oficinas, aunque no deja de ser un riesgo. Esta fue la estrategia inicial de Inmobiliaria Contempo, desarrolladora de El Tobogán.

Otra de las recomendaciones es constituir opciones de compra en las que la entidad pueda adquirir un 50% del espacio y dejar el resto para otros clientes.

En cuanto a los edificios que ya operan, las posibilidades son promover la compra de espacios o concentrar esfuerzos en el sector privado, aunque este no dé los resultados esperados.

“El sector privado no ha crecido como se espera y no se ha creado un ambiente para incentivar la inversión local o extranjera”, afrimó Solano, de Urban Edge.

También es aconsejable que este tipo de edificios mejoren sus amenidades y ofrezcan redundancia en Internet y electricidad y comercios de conveniencia.

Más oferta en camino

El reto para la industria parece incrementar, pues solo para 2015 ya se ha planificado construir al menos 100.000 metros cuadrados de nuevos espacios de oficinas, de acuerdo con Inmoinfo.

Esta es la misma cantidad que se edificó en el 2013, cuando el mercado entró en sobreoferta.

Las señales respaldan el optimismo. En 2014, la demanda superó a la nueva oferta.

De acuerdo con la firma de investigación, 40% de lo planeado para entrar en operación en 2015 ya se encuentra prearrendado o prevendido, lo cual es un indicador sólido para el sector.

Complejos existentes como America Free Zone, Ultra Lag y Cafetal, todos ubicados en Heredia, son parte de los proyectos que están construyendo edificios pre colocados completamente. Urban Edge también está en proceso de negociación de un proyecto a la medida.

Gobierno absorbe nuevas oficinas

Detalle de las transacciones de alquileres y compras de entidades gubernamentales entre 2013 y 2014.

Año ocupado Trimestre ocupado Nombre de propiedad Entidad Tamaño del espacio (m²) Tipo
20131Edificio Ministerio de TrabajoMinisterio de Trabajo3.000Alquiler
20132Plaza TempoMinisterio de Comercio Exterior (Comex)2.364Alquiler
20132Plaza TempoProcomer2.248Comprado
20133Condominio Centro Corporativo Internacional -Torre CMinisterio de Hacienda1.904Alquiler
20133Edificio Oficina Avenida 14 Calle 25Poder Judicial800Alquiler
20141Edificio AFE 2165Juzgado de Tránsito San José2.000Alquiler
20141Thor TowerTribunal Supremo de Eleccciones1.193Alquiler
20141Edificio MiraMinisterio de Hacienda3.043Alquiler
20142Sigma-Edificio AInstituto Nacional de las Mujeres (Inamu)4.616Alquiler
20142Sigma-Edificio AMinisterio de Vivienda4.890Alquiler
Sostenbilidad y financiamiento