El tiempo que un desarrollador de vivienda social dedica a los trámites de construcción y financieros durante un proyecto, oscila en un rango de entre 40 y 50 meses, es decir más de cuatro años. Ese tiempo contempla desde la obtención de permisos ambientales y municipales hasta la póliza de riesgos.
Así lo estimó el informe "Situación de la Vivienda y Desarrollo Urbano en Costa Rica 2014" elaborado por la Fundación Promotora de Vivienda (Fuprovi),y presentado la mañana de este martes en conferencia de prensa.
El informe evidenció afectación en costo y tiempo en un total de seis escenarios diferentes, con proyecto de 40 y hasta 100 viviendas.
El documento realiza la estimación de los costos para dos tipos de proyectos financiados por del Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi): el de adelanto de subsidio (S001) y el de llave en mano o compra de vivienda existente.
En el primer caso, se hace referencia a procesos donde el desarrollador le presenta al Banhvi el proyecto y espera el visto bueno de la entidad para iniciar con la construcción de la obra.
El costo de los trámites, tanto los directos como los financieros, representan en promedio un 7,47% del total financiado mediante adelanto de subsidio y un 13,9% para los proyectos mediante financiamiento de llave en mano.
Lea el informe completo aquí.
Ejemplo de desperdicio
En un proyecto para la construcción de 40 viviendas de interés social, bajo la modalidad de adelanto de subsidio, los mayores costos directos se presentan en la etapa de trámites institucionales. Sobresale la obtención de la póliza de riesgos del trabajo que supera los ¢4,2 millones, le sigue el permiso de construcción ante la municipalidad con ¢2,7 millones.
Destaca el trámite para obtener la viabilidad ambiental de la Secretaría Técnica Ambiental (Setena), que supera los ¢5,2 millones, el mismo posee una duración de al menos, ocho meses.
En este escenario, todos los costos directos de los trámites suman ¢15,1 millones, lo cual representa un 2,02% del costo total del proyecto. Por duración, y suponiendo que no se presenten inconvenientes, este proyecto de 40 viviendas se concretaría en 38 meses, 19 de ellos solo dedicados a tramitología.
Eloísa Ulibarri, de Fuprovi, explicó que además, ese tiempo se traduce en costos elevados para el desarrollador, y que se vería reflejado en el valor final de las soluciones.
"Incidir en el tiempo de los plazos en los trámites ante un Setena o un Banhvi tendría efectos positivos en el abaratamiento de las soluciones de vivienda. La reducción de los días que tardan los procesos se traducen en ahorros, tanto de costos directos como de costos financieros, los cuales pueden traducirse en cantidad de bonos de más que podrían distribuirse por años", comentó Ulibarri.
Si el impacto se analiza a nivel financiero, los costos mayores se presentan cuando se gestiona la viabilidad ambiental, estimados en ¢9,08 millones, "ya que este trámite se presenta a mediados del proyecto e implica una larga duración, momento en el cual, el desarrollador ha invertido un monto elevado".
"Vemos roles duplicados entre instituciones que pasan la factura en tiempo y en costo. Ahora, este no es un tema que solo afecta a desarrolladores de viviendas sociales, sino al sector construcción nacional", continuó la representante de Fuprovi.
De esta forma, el costo total de la tramitología de un proyecto con estas características, se estima, bajo estos supuestos, en ¢56,1 millones (resultado de sumar ¢15.1 millones de costos directos y ¢41.1 costos financieros), lo cual representa un 7,49% del valor total del proyecto.
Estos costos inciden sobre el valor final de la solución de vivienda, aumentando su costo en ¢1,4 millones aproximadamente.
Repercusión Social
En marzo pasado, el ministro de Vivienda, Rosendo Pujol, aseguró que los tiempos de espera en trámites, hacen que el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi) no pueda girar poco más de ¢136.000 millones para soluciones de vivienda que se acumulan desde hace tres años.
La cifra significaría financiar 7.000 casas de bien social de ¢20 millones cada una.
"El sistema está altamente entrabado. Tenemos montones de proyectos que quedaron increíblemente atascados. Hay muchas trabas en permisos municipales, errores en la topografía, problemas de mala construcción y mala administración del sistema”, explicó Pujol.
Para el 2014, Fuprovi aseguró que unas 26.035 familias carecían de una vivienda y 127.832 casas estaban en malas condiciones.
