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El “robo” de inquilinos por parte de nuevos centros comerciales y el escape de otras marcas hacia formatos más pequeños son solo dos de los efectos que el auge de malls está provocando en el país.
Para muestra un botón. Con la entrada en operación de Paseo Metrópoli en Cartago, algunas tiendas como Levi’s decidieron trasladar su operación de Terramall al nuevo centro.
En Metrocentro, otra plaza aledaña a Paseo Metrópoli, se registró la salida de dos inquilinos que, según el vocero del centro, Marco Mayorga fueron sustituidos por nuevos casi de inmediato.
Mientras tanto, en San José, la llegada de Lincoln Plaza en Moravia generó más que desocupaciones, reacciones anticipadas por parte de sus competidores más cercanos.
Por ejemplo, Multiplaza del Este anunció para este año la construcción de una nueva etapa de 14.000 metros cuadrados y la atracción de más marcas internacionales.
Su edificio hermano, Multiplaza Escazú, creó un nuevo piso de food court y dejó espacio para nuevas tiendas.
En el caso del Mall San Pedro, Daniel Solano, vocero del desarrollo, informó que la empresa ha invertido en los últimos 18 meses cerca de $1,5 millones en remodelaciones de las áreas comunes.
Además, anunció que este año se presentará un plan de relanzamiento de imagen del centro comercial que deberá ser aprobado por la junta administradora del inmueble.
Según Danny Quirós, gerente de inteligencia de mercado de la firma inmobiliaria Colliers International, es de esperar que este tipo de movimientos sucedan cuando proyectos de alto metraje empiezan a operar en el mercado.
Una de las consecuencias inmediatas tiene que ver con un aumento en la tasa de disponibilidad de locales en el sector comercial.
De acuerdo con información de Colliers, para diciembre anterior, la industria cerró con una tasa de 2,5%, mientras que un año atrás la cifra era de 2%.
El cálculo toma en cuenta no solo los locales desocupados en centros comerciales ya existentes, sino los que aún no han abierto en los nuevos malls.
Aunque el aumento no es alarmante, es significativo si se toma en cuenta que un nivel preocupante rozaría el 5%.
Jorge Bonilla, gerente de Terramall, informó que los efectos de la llegada de la competencia aún no pueden considerarse relevantes, pues se dieron durante la época navideña.
Bonilla reporta que el centro está a un 98% de ocupación en espacios comerciales y que aumentó su tráfico un 12% en diciembre pasado.
Asimismo, el complejo invirtió recientemente en un cambio total del mobiliario de su food court y la iluminación de las áreas comunes como preparación ante los nuevos actores.
Empero, la amenaza más grande podría encontrarse en el largo plazo.
“Si los consumidores se acostumbran a los nuevos malls y dejan de visitar los aledaños, los inquilinos empezarán a migrar también”, explicó Danny Quirós.
Ahora bien, ¿qué pueden hacer los dueños de plazas en operación para enfrentarse a estos megacentros?
La recomendación de los conocedores es no intentar competir si no se tiene una oferta y tamaño similar.
Una de las alternativas es optar por la especialización. Convertir el inmueble en una plaza gastronómica o dedicada únicamente a servicios bancarios destaca entre las opciones.
Otra estrategia es mantener la atracción de marcas de peso. El mall Real Cariari, en Heredia, lo hizo recientemente con la apertura del restaurante Applebee’s.
“Aun cuando algunos han migrado, el mix se mantiene; todos debemos ofrecer todo en un solo lugar”, comenta Ivannia Fumero, gerenta general del centro.
¡Las plazas llaman!
El cambio en el sector inmobiliario comercial también tiene que ver con el auge de pequeñas y medianas plazas.
Solo en lo que llevamos del año se ha anunciado el desarrollo de seis de estos proyectos como Plaza Yoses en San Pedro y dos ampliaciones de complejos ya existentes.
A esto hay que sumarle que la desarrolladora Interra estará edificando alrededor de una decena de plazas comerciales en alianza con las tiendas de conveniencia Vindi, de Automercado.
Interra se unió además a las farmacias Fischel, la firma GNC Live Well y las tiendas Icon para incluirlas en estos minicentros comerciales.
Precisamente, locales como farmacias, servicios de dry cleaning y restaurantes de comida rápida están volteando sus ojos hacia estos centros en lugar de concentrarse en los grandes malls.
Burger King, Mc Donald’s y Carl’s Junior están apostando por estos formatos.
Para Danny Quirós, una de las razones tiene que ver con el costo que implica estar en un mall versus el de una plaza comercial.
Con él, coincide Ivannia Fumero de Real Cariari.
“Estas migraciones se dan por la necesidad de estar más cerca y a la mano de los clientes. Además, un local en un centro comercial tiene gastos más fuertes que los pequeños centros de conveniencia”, añade la gerenta.
Estimaciones de Colliers hablan de centros que cobran hasta $95 mensuales de alquiler por metro cuadrado sin incluir las cuotas de mantenimiento.
Por su parte, Juan Carlos Fonseca, gerente de GNC Live Well, opina que las plazas representan un espacio perfecto de cercanía con el consumidor.
Por otra parte, Alfredo Atmetlla, gerente de mercadeo y socio de Interra, comenta que este tipo de centros ya no solo atraen a tiendas de conveniencia y negocios afines como videoclubes y librerías. Ahora, los laboratorios, ópticas, salones de belleza, centros de servicio automotriz y boutiques están encontrando espacios rentables en ellos.
“Estos movimientos han motivado a las grandes marcas a expandir sus fronteras y cambiar su logística para abastecer a las nuevas tiendas”, agregó Alfredo Atmetlla.
La idea es razonable si se toma en cuenta que según una encuesta publicada por la unidad de Inteligencia Financiera de EF en el 2011, el 70% de los ticos va a los grandes malls a pasar el rato y no a comprar.
