Burbuja inmobiliaria sigue afectando algunas zonas de Costa Rica

Precios restan competitividad del país y alejan la inversión extranjera

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    / 17 MAR 2013

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“¿Por qué invertir en Costa Rica cuando el precio de las propiedades es igual o mayor que en Nueva York pero con menos servicios de calidad?”, le dijo una extranjera a una corredora de bienes raíces después de ofrecerle algunas propiedades.

Es una respuesta que, además de dejarla sin palabras, le recordó que en Costa Rica persiste la especulación en el valor de los terrenos: la burbuja inmobiliaria sigue tan activa como antes de la crisis del 2008.

Burbuja que, por lo demás, resta competitividad al movimiento de capitales para invertir y limita la recuperación en zonas claves como Guanacaste.

En un sondeo hecho por EF a varios corredores inmobiliarios, la sensación que existe en el sector es que, lejos de ser un punto de quiebre para eliminar la especulación y generar precios más acordes con el mercado, la crisis del 2008 provocó una estampida de desarrollos y construcciones pero no asustó a las prácticas de usura e informalidad.

Algunos de ellos, incluso, hablan de una mafia responsable de inflar precios artificialmente.

La posición de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces es que, aunque los intermediarios formales hayan bajado los precios en un esfuerzo por recuperar mercado, los informales continúan especulando.

Un caso de lo anterior es Guanacaste, sus playas y sus alrededores que sigue siendo una de las zonas más caras del país. Se unen a la lista las áreas este y oeste de la capital (Escazú, Santa Ana, Curridabat y San Pedro).

Por ejemplo, en San Rafael de Escazú, el valor menor promedio es de $150 el metro cuadrado (m²) y el más alto $1.750. En Lindora, van desde los $500 a los $1.800, mientras que en Santa Ana centro el rango es entre $100 y $500.

“Hay mucho corredor informal que lo único que busca es un alto ingreso y, por ende, recomiendan a los dueños de las propiedades vender a precios irrazonables. El resultado: propiedades que no se venden”, argumentó Aleyda Bonilla, directora ejecutiva de la cámara.

Veamos cómo funciona. Hace siete años, un lote triangular en Tamarindo costaba $25 el metro cuadrado. Lo compra un extranjero y pone un rótulo para venderlo a $50. Lo adquiere un amigo y este de nuevo lo vende pero a $100 y así continúa hasta que alguien lo compra a $1.000 el m².

Y, en los terrenos de alrededor, todos quieren hacer lo mismo.

Mensaje distorsionado

Si no son los corredores, son los propios dueños que, ilusionados porque sus amigos y familiares lograron vender en lo mejor de la burbuja, creen que venderán igual o mejor. Tampoco lo logran.

Hay que tomar en cuenta razones del entorno como el crecimiento de servicios urbanos, la cercanía a centros comerciales, acceso a autopistas o escuelas privadas que podrían alentar la búsqueda al precio que sea.

Danny Quirós, gerente de Inteligencia de Mercados de Colliers, le suma el crecimiento de sectores que adquieren plusvalía y comienzan a experimentar escasez y exclusividad de usos.

Si bien acepta que es un fenómenos generalizado, dice que en mercados con mayor madurez y países con mayor regulación e información estadística, minimizan este efecto con el fin de evitar el estancamiento.

Para Olman Víquez, presidente de Conexión Inmobiliaria Víquez, pesa también la cultura del consumo, gente que busca vivir en zonas de alto poder adquisitivo, lo cual provoca que los dueños jueguen con los precios.

Un cuarto factor que estaría incidiendo en los precios elevados es la ausencia de una base de información oficial y certera. La referencia para los valuadores sigue siendo los rótulos de propiedades en venta, pero sin ninguna herramienta adicional.

Se podría decir, según la opinión de los corredores, que esta burbuja se concentra en el segmento de venta de casas, condominios y lotes.

Bonilla cuenta su propia experiencia.

“Llevé a una clienta extranjera a ver una propiedad en Heredia y el dueño salió diciendo que la compró en $200.000 pero que la estaba vendiendo en $2 millones, por supuesto que ella, una desarrolladora, se asustó y no compró”, comentó.

Aquí entra un elemento desencadenante más. Los especialistas creen que el abuso se mantiene porque los bancos no dejaron de colocar créditos, de modo que los desarrollos no se vieron obligados a bajar los precios.

Tomás Fernández presidente de RCB Real Estate, tiene una explicación para tal fenómeno.

La crisis financiera afectó aquellos proyectos que dependían de la atracción de inversión extranjera –sobre todo de Estados Unidos–, y los situados en playas. Pero esto ha desaparecido.

“El inversionista extranjero hoy no paga caprichos, considera que Costa Rica es caro para invertir y caro para vivir”, dijo.

Su posición es corroborada con datos de colocación de créditos en vivienda del Banco Central, los cuales mantienen la tendencia creciente desde el 2009.

Entre el 2010 y el 2011 se colocaron ¢335.000 millones para casas, pero en el 2012 cayó a ¢175.000 millones. No obstante esta merma, la tendencia del saldo colocado es al alza.

La Cámara de Corredores da cuenta de que de 400 corredores extranjeros que se instalaron en Hermosa de Guanacaste, hoy quedan 40.

¿Se reventará la burbuja?

Sobre la posibilidad de que la burbuja inmobiliaria se reviente hay opiniones encontradas.

Para unos mientras siga la construcción de condominios, edificios y centros comerciales, habrá terrenos precios inflados.

Otros consideran que las nuevas disposiciones del Banco Central para reducir la colocación de créditos en dólares e incentivar el endeudamiento en colones incidirá inevitablemente en los precios, aunque estos seguirán ofreciéndose en dólares.

Además, con la presencia de torres de casas y edificios (oficinas y comerciales) vacíos, sus dueños no tendrán otra opción que bajar el valor a precios más reales.

Se podría frenar con una base de datos real que sirva para Hacienda, Registro Nacional, municipalidades, bancos, compradores y vendedores.

Regulación con actualización periódica, recomendó Quirós, de Colliers.

Y por qué no, dijo Víquez, que el interesado se salga de esas burbujas, buscando zonas donde la diferencia de precios es hasta un 30% menos por el mismo tamaño e iguales acabados.

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