¿Cuál es el verdadero costo de una oficina en la Gran Área Metropolitana?

Las diferencias en el costo de alquiler, compra y mantenimiento de una oficina dentro de la Gran Área Metropolitana (GAM) se han profundizado en el último año, no solo por el tipo de edificio y materiales de construcción, sino por la ubicación geográfica.

Un reciente estudio de la firma de servicios inmobiliarios Newmark Grubb Central America, en poder de EF, determinó que dentro de la GAM el precio del metro cuadrado (m²) puede presentar variaciones que superan el 50% en compra o alquiler y que va más allá cuando se trata del mantenimiento de los espacios.

La comparación se hizo únicamente a nivel de zona, por lo cual no se tomó en cuenta si se trata de inmuebles clase A, B o C.

A pesar de que, históricamente, las región más cara y demandada para el sector ha sido el oeste de San José (Escazú, Lindora y Santa Ana), nuevos puntos como Sabana y el noreste de la capital se han convertido en líderes en altos costos.

Cuando se trata de precios más bajos, tampoco existe una sola región que lleve la batuta.

En cuanto a alquiler, el costo promedio mensual del metro cuadrado dentro de la GAM es de $17,70, pero puede llegar tan bajo como $10,45 en Alajuela centro y tan alto como $20,76 en San José oeste, una diferencia del 50%.

Otras regiones como Cartago y Heredia centro no superan los $12, mientras que puntos de Heredia (Belén o La Aurora) ocupan el segundo lugar en precios elevados, con $18,88.

Cuando se trata de la venta de una finca filial, el lugar más caro para adquirir el metro cuadrado es Pavas/La Uruca, cuyo valor llega a los $2.757, una cifra 59% más elevada que la que presenta Heredia Centro, el valor más bajo de la categoría.

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San José Noreste mantiene su segundo lugar en altos costos ($2.685) y San José Centro es el segundo lugar más barato para realizar esta transacción ($1.758).

Asimismo, los precios cambian cuando se habla de la venta de inmuebles completos, en cuyo caso Cartago Centro emerge como líder con $1.788 por m², superando a Sabana ($1.745) y San José Sur, que cae al final de la lista con $874, una diferencia del 51% entre ambas posiciones.

La presencia o ausencia de grandes edificios disponibles para la venta en las zonas estudiadas también pudo haber afectado los resultados. De hecho, el promedio de ventas en estas últimas dos clasificaciones es de $2.345 y $1.487, respectivamente.

Por último, la cuota de mantenimiento mensual por m² es más baja en San José centro con $0,69 y más elevada en San José oeste ($3,19), una diferencia de 78%.

Esta diferencia se explica por la alta presencia de inmuebles clase A y A+ en el oeste; empero, si la cifra de ese último submercado se compara con zonas de la GAM de iguales características (San José Noreste y Heredia), el monto sigue siendo elevado.

Dinámica oferta

Según los expertos, estos comportamientos se podrían explicar por la llegada de nuevas propuestas a zonas poco tradicionales como Centro Corporativo El Tobogán, un oficentro clase A+ que se asentó en el sector noreste de San José o, bien, el desarrollo de La Lima Free Zone y Terracampus en Cartago, cuyos nuevos estándares impactaron los precios.

Igualmente, Sabana continúa colocándose como una zona atractiva para instalar centros de negocios y donde ya se anunciaron nuevos desarrollos como Sabana Capital y Torre 40, ambos con componentes de oficinas.

“Hemos visto que el mercado de oficinas está teniendo una absorción interesante en la zona de San José este y Cartago. Estamos observando como nuevas empresas que ingresan al país buscan estar cerca de las universidades más importantes, de manera que las zonas de San Pedro y sus alrededores son muy apetecidas”, agrega Frank Quirós, analista de mercado de Newmark Grubb Central America.

Y es que luego de atravesar un periodo de sobreoferta, el nuevo inventario del sector de oficinas ha venido decreciendo en los últimos tres años (de 120.672 m² en el 2012 a 95.098 m² en 2015), mientras que la absorción ha crecido de forma constante (de 45.319 m² en 2013 a 79.649 m² en 2015), lo cual se ha convertido en una tendencia favorable para estabilizar el mercado.

De hecho, los precios de alquiler se han mantenido estables durante los últimos tres años en los submercados más importantes como Heredia ($18-$19 por m²), San José oeste ($20,54-$21,08) y San José este ($16,35-$17,49).

Los desarrolladores también perciben el momento como estable e incluso ven oportunidad de crecimiento.

“En general no hemos tenido que hacer ajustes en el precio de las oficinas que administramos por cuanto no nos encontramos en el nicho más alto de precios del mercado. Por el contrario, tenemos bastante capacidad de crecer en precios en relación con el mercado”, comenta Vladimir Sequeira, gerente general de Acobo-Vista Sociedad de Fondos de Inversión, encargada de administrar los oficentros Equus y Torre del Este.

Por otro lado, Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios, explica que, según las características de cada proyecto, los desarrolladores han tenido que mostrarse más innovadores y flexibles a la hora de comercializar los proyectos.

En otros casos, como sucedió con su obra Centro Corporativo El Cafetal en Heredia, la colocación fue casi inmediata, pues se trató de un éxito anticipado en ventas.

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De hecho, debido a la alta demanda, esa empresa ya evalúa la colocación de espacio de entre 25.000 y 30.000 m² de oficinas en nuevos proyectos que estarían localizados en San Antonio de Belén.

En el caso de Terra Campus Corporativo, ubicado en Tres Ríos, se realizó un ajuste favorable de precios debido a que cuenta con un 75% de colocación efectiva de sus áreas arrendables.

Mientras tanto, los precios de oficinas en la GAM podrían seguir dinámicos con la entrada de unos 76.444 m² arrendables en nuevos complejos de oficinas, según registros de la firma de inteligencia inmobiliaria Inmoinfo.

Dentro de la lista destacan la segunda etapa de oficinas del complejo City Place Town Center en Santa Ana, el primer oficentro de la obra mixta Escazú Village en San José oeste y el Escazú Business Center, desarrollado por Soluciones Corporativas BDI.

A Heredia también llegarían el complejo Ultra Heredia, los edificios F33 y F34 en Zona Franca América y el edificio D de Centro Corporativo El Cafetal.

Andrea Escalante, gerente general de Inmoinfo, advierte que el mercado aún está en alerta de sobreoferta y la principal muestra es la disminución de 0,4% en los precios promedio de alquiler que se dio en los últimos siete meses, lo cual se debe tomar como un llamado a la precaución entre los desarrolladores.