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Durante el 2014, se presentó una baja en la ocupación de oficentros ubicados en la Gran Área Metropolitana (GAM), situación que no ha desmotivado aún la construcción de nuevos edificios.
Así se desprende de un análisis realizado por la consultora inmobiliaria Colliers International que determinó el alojamiento existente hasta setiembre de los últimos cinco años.
Una disminución en la Inversión Extranjera Directa (IED) en el sector servicios y la construcción de más inventario del que el mercado puede absorber son dos aspectos que han impactado.
La baja en la ocupación de las oficinas disponibles en la GAM comenzó a notarse de manera más marcada a partir del segundo semestre del 2012.
No obstante, en el último año bajó de 88,1% a 85%, de acuerdo con el estudio. .
Pese a dicho escenario, desarrolladores como Grupo Roble, Kirebe Promotores Inmobiliarios, Cuestamoras Urbanismo y Grupo Inmobiliario del Parque se mantienen optimistas con las estrategias que están aplicando para diferenciarse y mantenerse como opciones atractivas.
Baja en IED impactó
Justamente, la baja en ocupación de oficentros coincide con la disminución de la inversión de empresas extranjeras del sector servicios que se presentó este año.
La Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (Cinde) registró que este 2014 arribaron al país 18 nuevos proyectos de inversión en el sector de servicios, lo que representa un 28% menos que en el 2013, cuando ingresaron 25 firmas de esa área.
“Las empresas de servicios son usuarios y clientes de los desarrollos como los oficentros, por lo que esto podría haber pesado en la disminución reportada por Colliers International”, comentó Jorge Sequeira, director general de Cinde.
Alberto Orlich, director de Desarrollos de Kirebe Promotores Inmobiliarios –al frente del City Place Town Center en Santa Ana–, comentó que la baja en IED o cierre de empresas repercute de una manera importante en la colocación neta de oficinas.
Agregó que aunque el país sigue siendo un destino interesante por particularidades como la especialización de la mano de obra y calidad de servicio, entre otros, existen variables importantes como costo eléctrico, costo de la mano de obra, clima político e infraestructura limitada, que impactan la competitividad.
¿Habrá menos construcción?
Empero, la baja en la permanencia en oficinas no ha repercutido en una continúa construcción de estos sitios ni este año ni a futuro.
Según datos brindados por Colliers, en los últimos años no ha existido un comportamiento a la baja en la cantidad de metros cuadrados (m²) en construcción de estos proyectos. Inclusive, en el último año hubo un incremento de 7.528 m² en este rubro, a pesar de una baja entre el 2011-2013.
En tanto, se presentó una significativa incorporación del concepto de uso mixto en el mercado, a tal punto que para este año las oficinas que se encuentran en usos mixtos representan un 5,2% del inventario de oficinas clases A+ y A, cinco años después del nacimiento de Avenida Escazú (primer uso mixto en el país), explicó Alex Obando, analista de mercados de Colliers.
Además de los proyectos que se encuentran en construcción en la actualidad –que totalizan 94.094 m²–, cerca del 27% son oficinas clase A que se encuentran en complejos de uso mixto.
Sin embargo, los mismos desarrolladores reconocen que se está presentando una sobreoferta de oficentros, para lo que aplican sus estrategias de atracción principalmente desde el modelo de uso mixto.
“En Costa Rica, hay una absorción normal de oficinas de cerca de 100.000 m² de construcción; no obstante, el ritmo de construcción se ha acelerado en los últimos tres años, construyendo más inventario que el que el mercado absorbe”, comentó Orlich.
Elisa Rojas, gerente de Mercadeo de Grupo Roble, resaltó que sí ha habido mayor oferta en el mercado, sin embargo, sus desarrollos corporativos tienen varios factores diferenciadores que los favorece, tales como la cercanía al Hotel Real Intercontinental y Multiplaza.
Indicó que el Escazú Corporate Center está 100% ocupado, y en Plaza Roble tienen un 8% de disponibilidad debido a clientes que han crecido en sus mismos desarrollos.
Javier del Campo, director Comercial de Cuestamoras Urbanismo –inversores de Distrito 4–, comentó que el concepto puro de oficentros enfrenta un gran desafío en términos de colocación: por un lado, debido a una reducción en la tasa de absorción de demanda que tiene que ver con condiciones de la economía internacional, pero además, con una variación de fondo en las preferencias de los usuarios que mueven sus preferencias hacia propuestas integradas con valor diferenciado.
En el caso de Distrito 4, destacó que en la actualidad este complejo de uso mixto tiene alrededor del 70% de ocupación en el área de oficinas, mientras que la parte comercial superó el 100%.
Por otra parte, los que están en construcción le apuestan a estrategias empresariales para que no les cueste su colocación.
Por ejemplo, el City Place Town Center, el cual, según su desarrollador, se respalda con aspectos como la calidad constructiva, la conciencia social y ambiental y la garantía y soporte.
