El alquiler de apartamentos en Costa Rica es un mercado de precios extremadamente variados.
El precio promedio para arrendar un apartamento en un distrito del cantón central de San José como Mata Redonda, por ejemplo, puede superar en más de un 40% el precio de otro distrito josefino como Zapote, a pesar de que solo los separan menos de 10 kilómetros y 15 minutos de distancia en vehículo.
Este dato es parte de las conclusiones que permitió un análisis hecho por EF a partir de la información disponible en el sitio de anuncios clasificados encuentra24.com. Esta plataforma ofrece una guía de precios con base en la oferta de arrendamiento activos en ella. El medio publicó una primera edición de este compendio en enero de 2023 y ahora lo actualizó, un año más tarde, para visualizar la evolución del mercado. Según la página web, en ella existen 2.164 propuestas de apartamentos actualmente.
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Las diferencias de precios tan amplias entre cantones y distritos del país se explican por varios motivos. Algunos de ellos son el valor de la tierra sobre la que se construyen estos inmuebles, la demanda más alta de vivienda en zonas laborables como la Gran Área Metropolitana (GAM) y el enfoque que se ha dado en algunos lugares a la construcción de opciones de lujo.
¿Cuáles son los precios promedio de alquiler de apartamentos en Costa Rica para este 2024? ¿Dónde se paga más y dónde se paga menos? EF le resume sus conclusiones.
Ofertas diferentes
Los precios de los alquileres de apartamentos en Costa Rica se dividen en distintos grupos.
Uno de ellos es el de los distritos y cantones más desarrollados, y en los cuales se están construyendo opciones de vivienda más lujosas y mejor ubicadas.
Tal es el caso de distritos capitalinos como Mata Redonda, Barrio Escalante, Merced y Carmen; así como Ulloa en Heredia, los distritos centrales de Escazú y Santa Ana, La Ribera en Belén o Granadilla en Curridabat.
Estas zonas son reconocidas por su actividad constructiva de los últimos años, incluido el levantamiento de edificios de apartamentos de gran escala y con amenidades de lujo. En todos ellos, el precio promedio de alquiler por metro cuadrado no baja de los $12,1 por metro cuadrado (m²); es decir, de unos $845 por una superficie de solo 70 m² (casi ¢450.000).
Ese monto es solo un promedio. Esto quiere decir que existen ofertas mucho más elevadas y otras cuantas con cifras más bajas, dependiendo de las características concretas del inmueble.
Por otra parte, están los distritos y territorios con precios intermedios, como San Francisco y San Pablo de Heredia, Colón de Mora, Santo Domingo, La Unión o San Rafael de Montes de Oca; en donde los precios caen apenas por debajo de los $10 por m² (unos ¢366.000 por 70 m²), al tratarse de zonas con una menor oferta de lujo, ubicaciones urbanas pero de menor interés comercial y con un menor desarrollo industrial.
Con los costos más bajos, por otra parte, están los sitios de la GAM ubicados en zonas más inseguras o en las que el desarrollo inmobiliario ha sido menor. Tamnbién están aquellos que, perteneciendo o no al Área Metropolitana, se ubican más lejos de la actividad industrial del país.
Melizandro Quirós, director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), explicó que el precio de los terrenos (determinado por todos los factores antes mencionados) es esencial a la hora de establecer los montos de los cobros por alquileres. “Hay que recordar que el precio del alquiler es una variable muy afectada por la tasa de rentabilidad esperada del negocio”, subrayó.
Los precios de los alquileres de apartamentos dependen de múltiples factores. Por ejemplo, el estado de la construcción, la cercanía o la lejanía de servicios públicos, y la disponibilidad o la carencia de acabados y amenidades de lujo. Sin embargo, los precios promedio de encuentra24.com sirven como una referencia sobre las tendencias del mercado de la vivienda costarricense, tan opaco en materia de números. La plataforma, por la magnitud y por la variedad de la oferta que aglutina, brinda una imagen representativa en la mayoría de los casos.
Tentadores, pero ¿para quiénes?
La economista Estefany Alfaro, docente de la Universidad de Costa Rica (UCR), señaló que usualmente se recomienda que las personas no gasten más del 30% de sus ingresos en vivienda. Según comentó, un monto más alto puede presionar de más las finanzas personales o del hogar.
Esto implica una persona o una familia interesada en pagar un apartamento pequeño (de solo unos 48 m²) con un costo superior a los $14,5 por metro cuadrado, como ocurre en Mata Redonda, Rohrmoser y Barrio Escalante, entonces debería contar con ingresos mínimos de ¢1,2 millones líquidos para no asfixiar su presupuesto. Si el monto del alquiler superase el costo promedio, entonces el ingreso debería ser aún mayor.
Para muchas personas puede ser más rentable alquilar una vivienda convencional en zonas aledañas, que suelen tener valoraciones mucho más bajas, a pesar de que no ofrecen los mismos servicios de seguridad, gimnasio, piscina y demás amenidades de lujo.
El asesor de finanzas personales, Julio Espinoza, considera que cada persona debe analizar si los costos asociados a esos servicios adicionales compensan costos que se harían “por separado”. “Hay personas que, teniendo gimnasio en el condominio o piscina, igual van y pagan en otro lado por usar eso mismo que lo tienen donde viven”, observó.
En materia de apartamentos, además, hay opciones de todos los tipos; no solo las más caras.
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Nota del redactor. Los datos de precio promedio por metro cuadrado utilizados para este trabajo se extrajeron de la guía de precios del portal encuentra24.com, en enero de 2024. Este mismo recuento se realizó en 2023, año con el cual se realizan comparaciones. Los registros de valor varían periódicamente conforme cambia la oferta en el sitio de anuncios clasificados y son precios de oferta (propuesta que realiza el oferente del inmueble); es decir, no corresponden al precio final de la transacción (el monto que finalmente se acuerda con el arrendador para finalizar la operación de alquiler). El portal contabiliza un total de1.654 propuestas alquiler de casas en todo el país, así como 2.164 propuestas de alquiler de apartamentos, hasta el 16 de enero de 2024.