A falta de un mercado accionario accesible y atractivo, en Costa Rica los bienes raíces se han convertido en una opción para quienes desean poner a trabajar el capital acumulado.
Ya sea que cuenta con una propiedad extra o piensa comprar una para destinarla al alquiler, es necesario saber que la misma es una inversión a mediano o largo plazo. Su objetivo es recuperar y superar lo invertido por medio de su rentabilidad.
El alquiler es un generador de ingresos que cada cierto tiempo aumenta su valor y con ello el incremento del precio a pagar por impuestos, servicios y mantenimiento. Zambullirse en este método de inversión conlleva una serie de responsabilidades por parte del dueño.
“Como punto inicial, el inversionista debe mantener al día la propiedad en el pago del impuesto de bienes inmuebles, así como las diferentes tasas municipales”, enfatizó Guillermo E. Zúñiga, especialista en derecho inmobiliario de la firma Ecija Legal.
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Investigar el mercado inmobiliario e identificar el público meta son parte de las reglas a seguir antes de aventurarse a utlizar un apartamento, casa o edificio comercial como método de inversión. EF consultó a abogados especializados en temas inmobiliarios y tributarios para conocer los seis puntos clave a tomar en cuenta en este tema.
1. ¿Cómo obtendrá ganancias?
Existen varias maneras en que una persona puede obtener de una propiedad.
Cada plan tiene sus particularidades. Por ejemplo, si el objetivo es generar rentabilidad por medio de los alquileres, es necesario que la propiedad cumpla con la finalidad para la cual fue adquirida por el inversionista. Es decir, si la propiedad se destinará a uso comercial es indispensable conocer y entender la aplicación del plan regulador sobre la zona y la propiedad.
Otro objetivo del inversionista puede ser obtener rendimiento mediante el aumento en el valor de la propiedad y posterior venta de la misma.
En este caso “el inversionista debe mantener al día todas las obligaciones que pesan sobre dicha propiedad, a efectos de poder disponer de ella a la mayor brevedad en el momento correcto”, indicó Zúñiga.
2. Investigue el mercado inmobiliario
Un paso previo indispensable es el análisis y estudio del mercado inmobiliario. Algunos puntos importantes a tomar en cuenta son:
- Precios de las propiedades.
- Demanda de alquileres.
- Tasa de ocupación en centros comerciales.
- Desarrollos futuros en la zona que puedan afectar la inversión.
Lamentablemente en Costa Rica no existen cifras oficiales sobre la situación del mercado inmobiliario. Por ejemplo en Estados Unidos, la National Association of Realtors ofrece indicadores sobre cantidad de ventas y precios de casas que se actualizan de manera mensual.
La ausencia de estos indicadores hace que las referencias de precios de mercado en Costa Rica se limiten a información anecdótica disponible para el interesado a través de amigos y familiares, o bien de corredores de bienes raíces y sus contactos.
EF informó en febrero pasado que en el cantón de Garabito se encuentran los precios más elevados por metro cuadrado en cuanto a venta de vivienda. La información se obtuvo a través del precio promedio por metro cuadrado que se cotiza en la lista de precios del sitio web encuentra24.com.
El precio promedio de la oferta de vivienda en esta zona costera es de $1.580 (dato a febrero 2023).
3. Presupuesto
Un primer paso para iniciar cualquier proyecto gira en establecer un presupuesto. Dentro del mismo debe incluirse el costo de la adquisición de la propiedad, los gastos de mantenimiento, los impuestos y las posibles reparaciones.
“Dentro de estas obligaciones tributarias tenemos el impuesto a los bienes inmuebles, servicios municipales para la inversión, impuesto a las patentes, si fuese de vocación comercial”, detalló Mario Hidalgo, abogado socio de impuestos de la firma Grant Thornton.
También debe considerar si está en capacidad de asumir personalmente el cumplimiento de todos los trámites y obligaciones tributarias como declaraciones o si requerirá de los servicios de un contador. Y no olvide las comisiones de los corredores de bienes raíces, en caso de que piense utilizar ese tipo de servicio.
4. Listado de obligaciones
Los ingresos generados por alquileres están gravados por la reforma fiscal aprobada en 2018 y pueden declararse bajo la modalidad del régimen de rentas de capital inmobiliario o dentro de su ingreso ordinario en caso de que usted declare el impuesto sobre la renta.
El impuesto de renta aplica a todas las personas físicas y jurídicas que brindan el servicio de alquiler.
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Además, en el monto del alquiler el propietario se convierte en un agente encargado de cobrar y trasladar a Hacienda el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Esto se ejecuta mediante una declaración mensual. Las reglas son diferentes para los alquileres comerciales y los residenciales.
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En caso de que la actividad se desarrolle a través de plataformas colaborativas como Airbnb, se debe cumplir con lo dispuesto en la Ley Marco para la Regularización del Hospedaje No Tradicional y su Intermediación a través de Plataformas Digitales (9.742).
Entre las obligaciones de los propietarios que vayan a colocar sus propiedades en Airbnb o similares están inscribirse ante el Instituto Costarricense de Turismo (ICT), inscribirse como contribuyentes ante la Dirección General de Tributación y expedir factura digital, entre otros.
Tome en cuenta que todas las casas, cabañas, apartamentos o villas con un valor de construcción mayor a los ¢141 millones están sometidas al pago del impuesto solidario.
5. Como sociedad
“En caso que la propiedad se encuentre inscrita bajo una sociedad es importante que el inversionista presente todos los años, sea la declaración de la renta de dicha entidad o la declaración de sociedades inactivas, para declarar el patrimonio que tiene dicha sociedad”, recordó Zúñiga.
El mayor monto de impuesto a las personas jurídicas equivale al 50% de un salario base, que se traduce en ¢231.100. Incluso puede ser menos según el nivel de los ingresos reportados.
6. Diversificación y público meta
“Es recomendable diversificar la inversión en propiedades, en lugar de invertir en una sola propiedad. Esto puede ayudar a reducir el riesgo y aumentar el potencial de ingresos”, puntualizó Hidalgo.
Cada una de esas propiedades deben tener fines en específico y mantenerse en buen estado para atraer a los clientes deseados.
Una de las prioridades con el apartamento, casa o edificio comercial es definir al público meta de cada uno de ellas. Por ejemplo, si la propiedad se encuentra cerca de una universidad, podría ser atractiva para estudiantes universitarios en busca de alquileres a un precio accesible y que no requieren de mucho espacio para habitar.