Encontrar una vivienda es una tarea compleja, y determinar el monto a pagar por ella lo es aún más. Costa Rica carece de indicadores sistematizados sobre el precio de casas y terrenos, y la tradición invita más a la comunicación informal –entre vendedores y compradores potenciales con otros que concretaron negocios recientemente– para identificar las condiciones reales del mercado, que varían constantemente.
Dentro de ese marco, EF buscó una aproximación sobre el precio por metro cuadrado para casas en 61 de 84 cantones posibles. Para ello, revisó la guía de precios del sitio encuentra24.com hasta el 31 de enero; la cual ofrece los promedios de precios iniciales de negociación (asking prices) por territorio, a partir de los anuncios clasificados disponibles en el sitio.
Encuentra24.com es una empresa panameña de mercado en línea y, entre sus servicios, permite operaciones comerciales de bienes raíces. Según datos de la propia entidad, el sitio contabiliza más de 22.000 opciones de venta de bienes inmuebles en Costa Rica, de los cuales poco menos de la mitad (más de 10.600) corresponden a ventas de casas.
¿Dónde es más caro y más barato conseguir casa? Esto dicen los números.
20 cantones sobre $1.000
Una tercera parte de los cantones con oferta de casas en la plataforma de encuentra24.com registran precios de oferta promedio superiores a los $1.000 por metro cuadrado. Cuando hablamos de “precios de oferta” nos referimos al monto que piden los propietarios de las viviendas.
El cantón con un registro más alto de los 61 contabilizados dentro de la plataforma de encuentra24.com es Garabito (Puntarenas). El precio promedio de la oferta de vivienda en esta zona costera es de $1.580.
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Luego, la lista de cantones con precios de oferta superiores a los $1.000 la completan territorios centrales o de la periferia más cercana a la Gran Área Metropolitana (GAM), casi todos de las provincias de San José, Alajuela y Heredia.
En la provincia de San José, los cantones que registran valores superiores a los $1.000 por metro cuadrado en promedio son Santa Ana, Escazú, Montes de Oca, Curridabat, Mora, Tibás y el cantón central capitalino. En Alajuela lo hacen Atenas, Poás y Orotina; y de Heredia se suman San Rafael, San Isidro, Belén, Santo Domingo, Flores, San Pablo, Santa Bárbara y su cantón central.
Aparte de Garabito, solo Esparza (Puntarenas) tiene un precio de venta promedio mayor a los $1.000 fuera de los territorios josefinos, alajuelenses o heredianos.
De los 41 cantones restantes, los precios más bajos corresponden a las regiones más alejadas de la GAM.
Por ejemplo, 11 cantones no superan un promedio de $600 por metro cuadrado, de los cuales tres son del Caribe, cuatro de la Zona Sur, dos de la región Chorotega y solo uno de la región central (Acosta).
Encuentra24.com carece de registros promedio para poco más de una veintena de cantones. Estos, también, corresponden principalmente a zonas más alejadas del centro del país, en los cuales es presumible un desarrollo inmobiliario más acotado.
Los factores
Daniel Remu, de la agencia de bienes raíces RE/MAX Best Climate, explicó en entrevista con EF que el valor por metro cuadrado de cualquier terreno o vivienda siempre va a estar influenciado por dos factores principales: su cercanía con fuentes laborales y su eventual plusvalía.
Estas dos condiciones son parte de los argumentos que explican las diferencias entre cantones, pero también pueden explicar por qué suele ser más alta la valoración de una casa en el distrito central de un cantón que en un distrito más alejado.
“Hasta en el centro de un cantón el precio depende de qué tipo de calles se tienen en frente”, señaló Remu. “Es importante ver el comercio y el desarrollo de la zona; por ejemplo, proximidad a escuelas, fuentes de trabajo, servicios básicos... con base en esto se determina cuánto sube o baja el precio. Una cosa es estar en el centro de un cantón o de una ciudad, donde todo está cerca, y otra es estar a 15 o 20 minutos, sin grandes medios de transporte”.
Es por eso que los promedios cantonales solo pueden servir como una guía y no como un precio estándar.
Otro factor importante lo añadió Patricia Quijano, de la agencia Qu Bienes Raíces; quien se enfoca en el mercado herediano.
Ella explicó que el valor de una casa puede variar dependiendo del tipo de construcción que se intenta vender (momento de construcción y acabados de la misma); así como de su emplazamiento en zonas residenciales o en condominios.
“Tengo experiencias como la de una propiedad en un condominio en Ulloa, de Heredia, con un costo de $1.500 por metro cuadrado; y de otras propiedades, a 300 metros, en otro condominio, que se venden en unos $1.000 o $1.100. Esto habla de una gran diferencia a distancias mínimas”, comentó.
Por último, otro factor que incide en el precio de las viviendas es el nivel de demanda que exista en el mercado (a mayor demanda, mayor precio). Tanto Remu como Quijano coincidieron en que hoy son menos las personas anuentes o que pueden concretar una compra en momentos de tasas de interés elevadas. Sin embargo, opinaron que el apetito del mercado sigue saludable.
Un dato complejo de obtener
El precio de una vivienda por metro cuadrado es difícil de estimar y de obtener.
Las municipalidades ofrecen mapas de calor con el precio fiscal del metro cuadrado, para el pago de impuestos y tasas cantonales.
No obstante, los corredores de bienes raíces consultados coincidieron en que este dato puede ser engañoso. Los montos suelen estar subvalorados.
Remu puso como ejemplo los mapas de calor de Grecia. En ellos, el valor fiscal máximo estándar de un terreno se ubica en los ¢300.000 por metro cuadrado para las inmediaciones del mercado cantonal; pero realmente se realizan ventas por hasta más de ¢500.000, dependiendo de la zona.
Quijano explicó, además, que un grave problema son los altos niveles de especulación.
“Esto pasa en parte porque algunas personas ponen su precio de oferta sin asesoría y, como luego logran vender su propiedad a precios muy altos o muy bajos, entonces todos los vecinos hacen lo mismo”, puntualizó.
Nota del redactor: Los datos de precio promedio por metro cuadrado utilizados para este trabajo se extrajeron de la guía de precios de encuentra24.com hasta el 31 de enero de 2023. Los registros de valor por metro cuadrado varían conforme cambia la oferta en el sitio y son precios de oferta (propuesta que realiza el oferente); es decir, no corresponden al precio final de la transacción (el monto que finalmente concuerdan el oferente y el comprador de cada operación). El portal contabiliza un total de 10.646 propuestas de venta de casas en todo el país; sin embargo, no permite desagregar el dato por territorios más específicos para analizar la densidad de los datos con que se realizan los promedios para cada uno de ellos.
