En Costa Rica unas 902.000 personas habitan en 288.000 viviendas alquiladas, según determinó la Encuesta Nacional de Hogares de julio del 2021.
El costo de arrendar una casa o apartamento se aceleró desde ese año, y en especial durante los primeros meses del 2022, de acuerdo con el índice de precios de alquiler de vivienda que calcula el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).
Para tener una idea de los precios de alquiler en el país, EF revisó los datos disponibles en el sitio web Encuentra24.com, que sirve de plataforma intermediaria para vender y alquilar propiedades.
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La información de precios mostrada por el sitio es parcial: solo hay datos de 24 de los 84 cantones y de 35 de los más de 400 distritos que hay en el país. A estos se suman otras dos subdivisiones territoriales que aparecen que no son ni cantones ni distritos: Rohrmoser y El Coyol.
La plataforma recoge el precio mínimo de alquiler, el promedio y el precio máximo en cada uno de los territorios. Todo medido por metro cuadrado (m2).
Estos precios corresponden al monto de la oferta que se muestra en el sitio web, lo que significa que no es el costo definitivo pues las partes pueden negociar y la cifra final no la registra Encuentra24.com.
San José, el más costoso
En la lista de cantones, San José aparece con el precio de alquiler de casa más elevado, con $8,34 por m2. Le siguen Belén y Santa Ana.
Solo tres de los cantones que se muestran están fuera del Gran Área Metropolitana (GAM): Grecia, San Ramón y Limón. Este último tiene el precio promedio más bajo por m2, con $4,33.
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Según los datos del sitio web, en Atenas se puede encontrar el precio mínimo de oferta más bajo, con $1,57 por m2. Sin embargo, Encuentra24.com no especifica cuántas ofertas hay por territorio, ese precio mínimo, o el máximo, puede provenir de una sola publicación.
El precio máximo de arrendamiento llega a los $25 por m2 en Santa Ana y $17,65 en el cantón de San José.
Los distritos
Cuando se hace zoom en los distritos, la lista toma otros matices geográficos. El distrito de San Rafael de Alajuela se posiciona como el más caro para alquilar casa, con un precio promedio de $7,87 por m2. A este le siguen los distritos de Carmen (San José) y San Joaquín (Flores).
La construcción pasa desde hace algunos años por un buen dinamismo en la provincia de Alajuela y en el cantón central específicamente. El distrito de San Rafael concentra varios proyectos tipo condominio y es atractivo por su cercanía al aeropuerto internacional Juan Santamaría y su conexión con la ruta 27.
En el distrito de Carmen, por su parte, se encuentran barrios como Escalante, Aranjuez o Otoya, que en años recientes han recobrado el atractivo de antaño por su cercanía al centro y su oferta comercial.
En el otro extremos, El Coyol y Desamparados de Alajuela, San Francisco de Dos Ríos (San José) y Guadalupe (Goicoechea) son las zonas con los menores precios promedio de alquiler de casa entre los que registra el sitio web, todos inferiores a $5 por m2.
Sin embargo, de nuevo, se muestran ambos extremos de precios. El distrito de Curridabat, en el cantón del mismo nombre, tiene el precio mínimo más bajo con $1,56 por m2.
El precio máximo se eleva hasta los $40 por m2 en La Guácima (Alajuela), aunque se desconoce cuántas ofertas llevan el costo a ese umbral. El segundo lugar en precio máximo está en $17,65 por m2 que se encuentra en el barrio de Rohrmoser (distrito Pavas, San José).
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El valor por metro cuadrado de cualquier terreno o casa está influenciado por factores como la cercanía a fuentes laborales y la eventual plusvalía. Estas dos condiciones son parte de los argumentos que explican las diferencias entre cantones y distritos. También tiene que ver el tipo de construcción, el emplazamiento en zonas residenciales o en condominios y el nivel de demanda que exista en el mercado, según explicaron a EF dos especialistas en bienes raíces.
“Una cosa es estar en el centro de un cantón o de una ciudad, donde todo está cerca, y otra es estar a 15 o 20 minutos, sin grandes medios de transporte”, acotó Daniel Remu, de la agencia de bienes raíces RE/MAX Best Climate.
Más casas
Según datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) de mayo del 2022, la intención de construir vivienda o proyectos habitacionales en Costa Rica creció un 22% en el periodo de junio del 2021 a mayo del 2022 comparado con los 12 meses previos.
La respuesta a ese auge puede estar en la pandemia. “Con la pandemia se disparó de nuevo la construcción de casas, pero yo creo que eso va a ser temporal”, comentó Federico Baltodano, director de proyectos de Portafolio Inmobiliario.
Baltodano cree que esta temporalidad cesará pues la construcción de casas y proyectos horizontales significa alejarse de los centros urbanos y profundizar los problemas de tráfico vial, algo que se sale de la tendencia actual de construir proyectos más densos y cercanos a las ciudades.
Los datos del 2022 revelan que Santa Cruz, Alajuela y Puntarenas son los cantones con mayor intención de construcción de metros cuadrados.
Reglas claras
En Costa Rica, los ajustes en precios de alquiler están regulados en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (7.527) y, específicamente, en el artículo 67 de la denominada Ley del Inquilinato
Cuando el precio convenido en los alquileres para vivienda está en colones, solo se puede actualizar al final de cada año del contrato.
En el caso de los arrendamientos pactados en moneda extranjera, el precio se debe mantener por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste.
La ley indica que si la tasa de inflación acumulada de los 12 meses anteriores (interanual) al vencimiento de cada año del contrato es menor o igual a 10%, el propietario del inmueble está facultado para reajustar el alquiler de la vivienda en un porcentaje igual o menor a dicho indicador.
Por el contrario, cuando dicha tasa es mayor a 10%, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) es el encargado de establecer el porcentaje adicional de aumento permitido.
Nota del redactor: Los datos de precio promedio por metro cuadrado utilizados para este trabajo se extrajeron de la guía de precios de encuentra24.com hasta el 31 de enero de 2023. Los registros de valor por metro cuadrado varían conforme cambia la oferta en el sitio y son precios de oferta (propuesta que realiza el oferente); es decir, no corresponden al precio final de la transacción (el monto que finalmente concuerdan el oferente y el comprador de cada operación). El portal contabiliza un total de 10.646 propuestas de venta de casas en todo el país; sin embargo, no permite desagregar el dato por territorios más específicos para analizar la densidad de los datos con que se realizan los promedios para cada uno de ellos.
