Inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del Banco de Costa Rica (BCR), administrado por la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (SAFI) de esta entidad, han visto caer sus rendimientos en los últimos meses. Según denuncian algunos de ellos, el motivo habría sido negocios que califican como “ruinosos” para sus intereses.
El principal movimiento que cuestionan estos inversionistas es la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP): un inmueble de 540.400 metros cuadrados ubicado cerca de la localidad portuaria de Caldera, Esparza (Puntarenas), por el que la SAFI desembolsó $70,8 millones.
De acuerdo con algunos inversionistas de la SAFI, la compra de dicho inmueble estaría relacionada con una reducción sustancial en los rendimientos del fondo, más profunda aún que la reducción promedio del resto del mercado. El terreno –en el cual hay empotradas algunas bodegas–, según dicen, ha sido una transacción poco rentable y por la que hubo que asumir altos niveles de endeudamiento.
La situación ya provocó la presentación de denuncias ante la Superintendencia General de Valores (Sugeval) y el Ministerio Público, desde finales de 2022, según han publicado diversos medios de comunicación.
La cronología y los cuestionamientos
BCR SAFI compró el Parque Empresarial del Pacífico el 20 de febrero de 2020, por $70,8 millones. Dicho complejo comprende bodegas industriales.
La compra se realizó a una sociedad llamada 3-101-764316 S. A., propiedad del exdiputado Humberto Vargas Corrales, del Partido Unidad Social Cristiana. Él figuraba como dueño del capital social de la persona jurídica, la cual se disolvió poco después de la venta.
Además de Vargas, figuraban como representantes legales de la sociedad otras dos personas: Manrique Gutiérrez y Héctor Giovanni Barrantes.
Según indicó el BCR ante una consulta de este medio, la transacción final del dinero se realizó a otra sociedad llamada Aguram S.A. (cédula 3-101-642140), “por indicación de los representantes legales”; pero esta persona jurídica ya no existe, según los sistemas informáticos del Registro Nacional.
Según inversionistas inconformes del Fondo, el negocio sería ruinoso y habría reducido sus rendimientos por diversos factores. Entre ellos, destacan problemas relacionados con la propia infraestructura y un posible sobreprecio.
Desde BCR SAFI se ha informado que los rendimientos de este y otros fondos de inversión de la industria se han visto afectados en los últimos años por situaciones como: la reforma fiscal, en 2019; la pandemia de la covid-19; la crisis de los contenedores; la guerra rusa en Ucrania; entre otros.
Sin embargo, para los inversionistas, la merma en el rendimiento se debe a que BCR SAFI compró un inmueble en $70,8 millones; con $54 millones prestados por Davivienda y el resto del dinero salió del aporte de los inversionistas; explicó Carlos Manuel Echeverría, exviceministro de Planificación e inversionista del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del BCR.
Para los inversionistas del fondo su dinero se está utilizando para amortizar, mes a mes, la deuda con el banco privado “porque se adquirió una propiedad mucho más cara que lo que tenía que adquirirse”; dijo recientemente el exviceministro de Planificación a EF.
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Esto es lo que dicen las partes:
- Críticas a infraestructura y de negocio
Según explicó en entrevista con Telenoticias Rodrigo Alberto Carazo, uno de los inversionistas del Fondo que cuestiona la compra y que presentó una denuncia ante la Sugeval, el inmueble comprado por BCR SAFI tendría limitaciones relacionadas con el suministro de servicios públicos en las bodegas que componen la mayor parte del inmueble, así como problemas de origen relacionados con sus permisos de construcción y ambientales.
“Hay unas bodegas, las más importantes, de unos 9.000 metros cuadrados, casi una hectárea de piso de bodegas de fríos, por las que se pagó una suma muy alta y que no se han alquilado desde el primer día hasta el día de hoy”, aseguró el exdefensor de los Habitantes y exrepresentante de Costa Rica ante la ONU en esa entrevista, publicada el 25 de enero pasado.
Sin embargo, la BCR SAFI expone una situación totalmente opuesta.
BCR Fondos redactó en su último Informe Trimestral de 2022 que el Parque Empresarial del Pacífico mantiene su operación con total normalidad desde su adquisición y que, hasta ese entonces, contaba con seis inquilinos “con amplia trayectoria empresarial y con gran potencial para seguir expandiendo sus negocios y operaciones en el activo inmobiliario”.
“El proyecto en mención mantiene un nivel del 97% de ocupación”, se observa en el documento, con corte a diciembre de 2022.
La entidad también afirmó en el documento que el parque empresarial tendría ”gran potencial para seguir expandiendo sus negocios y operaciones”.
Los panoramas dibujados por cada parte varían.
- Críticas al valor de compra
Los inversionistas también cuestionan el valor por el que la BCR SAFI compró el inmueble.
Los dueños anteriores del PEP habían reportado un valor fiscal del terreno de unos $16 millones (unas cuatro veces menos el valor de la transacción final que hizo la SAFI en 2020) en septiembre de 2018, fecha en que el propietario anterior había adquirido e inscrito el terreno a su nombre antes de construir el complejo y venderlo.
¿Cuáles podrían ser explicaciones para diferencias tan elevadas entre valores fiscales de un mismo inmueble en un período muy corto?, Carlos Morales, gerente de Impuestos de la firma Grant Thornton, explicó que eso puede pasarle a cualquier terreno por dos posibilidades principalmente: una es que se haya construido infraestructura que justifique el incremento y, otra, que haya aumentado su rentabilidad futura por proyectos o contratos en curso.
“Yo te puedo decir: yo te vendo mi casa, aunque está hecha leña, pero está en un punto muy bueno y hay un inquilino que podría pagar alquileres de $20.000; entonces le vendo mi casa muy cara no por su valor específico, sino por los rendimientos que usted puede esperar de ese bien”, ejemplificó, sin hacer alusión directa al caso del PEP.
Ese tipo de cuestiones, sin embargo, requieren de estudios financieros específicos, según recordó Morales.
Otras posibilidades menos frecuentes que podrían explicar una subida muy importante en el valor fiscal de un bien en períodos muy cortos es que haya habido un error en la valuación anterior del inmueble, que ese inmueble se haya vendido a precio menor de su valor real de mercado en esa misma transacción anterior o que, para evitar el pago de impuestos de traspaso y similares, el monto de compra-venta se haya subdeclarado.
Esto último es una práctica común, pero el especialista recordó que se trata de una infracción legal que puede implicar problemas para las partes involucradas a la hora de justificar flujos de dinero entre cuentas.
La SAFI, por su cuenta, asegura que para el proyecto se siguieron todos los controles usuales de valuación para la más reciente compra, más allá de los registros pasados.
“Los montos que sean indicados por los participantes de transacciones anteriores, de previo a que el proyecto fuera desarrollado y ajenas a la compraventa no tienen ningún tipo de relación o relevancia para el análisis financiero”, afirmó Rosnnie Díaz, gerente general de BCR SAFI.
EF intentó contactar a Humberto Vargas Corrales, como dueño de la sociedad vendedora del PEP, pero no contestó a las llamadas y los mensajes de texto que se le enviaron hasta el cierre de esta edición.
- Críticas al endeudamiento
Los inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado también han cuestionado que la inversión de $70,8 millones habría obligado a la Sociedad a endeudarse más de la cuenta.
En una reciente entrevista con EF, Echeverría aseguró que la compra del Parque Empresarial del Pacífico se realizó con $54 millones prestados por Davivienda y el resto del dinero salió del aporte de los inversionistas.
“Entonces, ¿qué está pasando? El dinero nuestro se va en amortizar a Davivienda porque se adquirió una propiedad mucho más cara que lo que tenía que adquirirse. Además, es una propiedad que no sirve para nada, más que cuatro hectáreas”, dijo el exviceministro de Planificación.
Según publicó el periódico La Nación, el nivel de endeudamiento del Fondo al 9 de febrero pasado era de un 40,7%, superior al 24,1% general del sector.
Reducción de rendimientos y justificaciones
Los denunciantes argumentan que sus rendimientos han caído en los últimos meses producto de decisiones cuestionables y poco transparentes.
Según los registros de la propia BCR SAFI, el rendimiento promedio de los últimos 12 meses del Fondo Inmobiliario fue de 2,16%, por debajo del promedio de la industria (3,75%) y del promedio del propio fondo a finales de 2021 (3,25%).
Esa caída en las ganancias es la que motivó los reclamos relacionados con transacciones como las del PEP.
Pese a los reclamos, BCR SAFI defiende sus actuaciones.
Natalia Garro, de la gerencia de negocios y proyectos BCR SAFI, explicó en febrero que la SAFI lleva a cabo un análisis integral de las condiciones particulares de cada inmueble como parte del procedimiento de adquisiciones, el cual abarca aspectos como comercialización, ubicación estratégica, capacidad financiera para generar flujos presentes y futuros, aspectos de índole legal y técnicos, análisis de riesgos y otros.
De esta manera, aseveró, se pondera el aporte positivo de cada eventual adquisición al rendimiento del fondo con base en los supuestos analizados.
En el caso del PEP, afirmó, se hicieron los respectivos análisis y salieron positivos,“como en toda compra inmobiliaria realizada por un fondo de inversión administrado por BCR SAFI”.
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SAFI defiende valoración
El gerente general de BCR SAFI, Rosnnie Díaz, también aseguró a EF que la entidad habría seguidotodos sus procedimientos de control para realizar la compra del Parque Empresarial del Pacífico.
Con respecto al cuestionamiento del precio de compra, el gerente argumentó que para adquirir el inmueble del PEP se tuvieron que realizar dos valoraciones (una financiera y una pericial) para establecer el precio de compra igual o inferior a la menor de esas dos, tal como dictaba la normativa. “Aspecto que como en toda compra inmobiliaria realizada por un fondo de inversión administrada por BCR SAFI, se cumplió”, agregó.
Díaz aseveró que la valoración financiera arrojaba que el Parque Empresarial del Pacífico costaba $87,9 millones; mientras que la valoración pericial dio como resultado $71,5 millones.
El PEP finalmente se compró por $70,85 millones, aunque de manera inicial el vendedor solicitaba un monto más alto al precio con el que se cerró el negocio; según añadió el funcionario.
El Reglamento General Sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión (762) establece que, “en ningún caso, el valor de compra puede exceder el precio fijado en la valoración realizada más los honorarios por servicios legales, los impuestos y costos registrales por traspaso de propiedades y otros costos directamente atribuibles a la transacción”.
“Por lo tanto”, declaró Díaz, “las valoraciones externas realizadas permitieron confirmar que el precio acordado cumplía con las regulaciones necesarias, además de considerarse un precio de mercado justo”.
“Lo anterior permite a la administración conocer si el precio valorado para el negocio es acorde con referencias de las valoraciones realizadas por valuadores independientes a BCR SAFI. Estos valuadores son seleccionados y nombrados según procedimientos internos que consideran aspectos como la rotación de valuadores por períodos preestablecidos”, explicó el gerente general de BCR SAFI.
De acuerdo con el funcionario, el proceso de compra de cualquier inmueble por parte de un fondo de inversión como el Inmobiliario No Diversificado es complejo. Entre otras cuestiones, también implica la realización de estudios de factibilidad de los proyectos y de diversas deliberaciones del Comité de Inversiones y la Junta Directiva del organismo.
El Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del BCR contabilizó activos totales por $468,7 millones al cierre de 2022. De ellos, $411,7 millones correspondían a activos inmobiliarios. Según sus registros, los activos inmobiliarios tenían 74.862,25 metros cuadrados arrendables y un 89,4% de ocupación.
El Parque Empresarial del Pacífico, por su parte, representa un 15% del portafolio de inmuebles del Fondo y dejó un 3% de sus ingresos.
Los inversionistas también critican la reciente venta del Hospital La Católica a comienzos de 2023. Este edificio representaba un 9% del portafolio de inmuebles y explicaba un 13% de los ingresos; sin embargo, la SAFI ejecutó la venta para disminuir los niveles de endeudamiento del Fondo. Según los denunciantes, este es otro golpe producto de las malas gestiones con el Parque Empresarial del Pacífico.
Situación en investigación
Ante las denuncias recibidas sobre la SAFI, la Superintendencia General de Valores abrió una investigación a la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del BCR; sin embargo, aún no se han dado a conocer los resultados de esta pesquisa.
“Existen varias denuncias presentadas y la Sugeval las está investigando para ver cuál es el mérito que tienen y recomendar una ruta a seguir (...) en Sugeval está muy claro de la celeridad que debe darle a este tema y se lo está dando”, afirmó el presidente del Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (Conassif), Alberto Dent, al periódico La Nación, el 15 de febrero pasado.
Recientemente, la Sugeval le ordenó a BCR SAFI convocar una asamblea para los 1.537 inversionistas del fondo inmobiliario en cuestión, a más tardar el pasado 1.° de marzo.
Ese día la SAFI convocó a asamblea general extraordinaria de inversionistas del BCR Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado, a celebrarse el 24 de marzo de 2023, en el Centro de Convenciones.
El hecho relevante enviado por BCR SAFI a la Sugeval detalla que dentro del orden del día se informará sobre las labores del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado; la compra del PEP y la venta del Hospital La Católica. Sobre esta, se reprocha que se vendió un negocio rentable por un valor inferior al que estaba en los libros contables.
La venta se hizo por $36,7 millones, pero los estados financieros no auditados del Fondo de Inversión Inmobiliario, con corte al 30 de junio de 2022, indicaban que el inmueble ubicado en Goicoechea estaba valorado en $40,7 millones.
“Vendimos, sin saberlo nosotros, sin verlo, sin analizarlo, el mejor activo, en $37 millones. Tenemos el peor activo que costó $70 millones, y si acaso con suerte vale $20 millones”, recriminó Echeverría.
Además de dichas exposiciones, la Sociedad Administradora presentará los estados financieros auditados con corte al 31 de diciembre de 2022, y se abrirá un espacio de consultas para los inversionistas.
El medio digital CRHoy.com publicó a mediados de 2022 que la Fiscalía Adjunta de Probidad había abierto una investigación contra “ignorado” por la transacción del PEP a la BCR SAFI. EF solicitó una actualización sobre el tema al Ministerio Público; sin embargo, no se obtuvo hasta el cierre de esta edición.