Actualmente, Costa Rica cuenta con 14 fondos de inversión inmobiliarios en el mercado, los cuales están bajo la dirección de diez Sociedades Administradoras (SAFI). Cada uno de estos fondos varía en tamaño, valor de los activos y participantes. ¿Cuáles de ellos pagan un mejor porcentaje de rentabilidad por la inversión? Revisemos los datos.
Hay dos formas en las que la Superintendencia General de Valores (Sugeval) registra los rendimientos de este tipo de fondos: el rendimiento total y el líquido.
El rendimiento total está conformado por al menos dos rubros: los dividendos que reciben los inversores producto de las operaciones del fondo y las plusvalías (que son los incrementos de precio de los inmuebles). El rendimiento líquido es lo que se le deposita al inversionista en la cuenta, con una periodicidad pactada, por los ingresos que generen los inmuebles, normalmente por alquiler.
El rendimiento total se mueve principalmente por los cambios en los precios de los inmuebles y el rendimiento líquido responde a los ingresos que la SAFI materialice por medio de dichos activos. Para este artículo nos concentraremos mayoritariamente en el rendimiento líquido.
Según información del Boletín Quincenal de Fondos de Inversión de la Sugeval, específicamente el de la primera mitad del mes de febrero, el fondo inmobiliario de Multifondos —administrado por la SAFI homónima— es el que cuenta con el mejor rendimiento líquido del mercado con un 4,93% en los últimos 12 meses.
Este fondo es el cuarto con más activos a su nombre, los cuales en total suman ¢174.577 millones y tiene un endeudamiento del 28.88%, ligeramente por encima del promedio.
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El segundo lugar lo tiene el fondo Gibraltar de la SAFI de Improsa con un 4,91% de rendimiento líquido. Este instrumento es el segundo más grande en activos con ¢235.887 millones y un endeudamiento del 22,39%.
El tercer fondo con mejores números lo tiene la SAFI de Prival con un rendimiento líquido del 4,15%. Los activos de este fondo se posicionan en el sétimo puesto con ¢97.426 millones y un 26,70% en deuda.
Números que han ido a la baja
En los últimos años el rendimiento de este tipo de fondos ha caído. En febrero de 2020, antes de la pandemia, había nueve inmobiliarios que tenían un rendimiento superior al 5%. Uno de ellos, el de Rentas Mixtas del Banco de Costa Rica (BCR), incluso llegó a tener un 13,65%. En febrero del 2022 ninguno de los fondos llega a un 5%.
Actualmente, la SAFI del BCR administra los cuatro fondos con menor rendimiento líquido del mercado, dos años atrás contaba, en cambio, con los dos más rentables: el de Rentas Mixtas (13,65%) y el Progreso (9,41%).
Natalia Garro, de la gerencia de Negocios y Proyectos de dicha sociedad administradora, le dijo a El Financiero recientemente que los rendimientos de estos y otros fondos de inversión de la industria se han visto afectados en los últimos años por situaciones como la reforma fiscal de 2019, la pandemia de la covid-19, la crisis de los contenedores, los problemas en las cadenas de logística y abastecimiento, la guerra en Ucrania y las alzas en precios de materias primas.
BCR SAFI ha estado envuelto en polémicas durante las últimas semanas debido a las decisiones de inversión que ha tomado con dos activos del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del Banco de Costa Rica.
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La primera decisión que cuestionan sus inversores fue la compra del Parque Empresarial Pacífico (PEP) por $70,8 millones, cuando el vendedor lo tenía valorado en libros en $16 millones. La otra queja fue la venta del inmueble Hospital La Católica por $36 millones, cuatro millones menos de su valor en libros.
¿Qué es un fondo inmobiliario?
A diferencia de un fondo de inversión convencional, los inmobiliarios no invierten en títulos valores (bonos, acciones, etc.), sino --como lo revela su nombre-- en inmuebles. En ellos la SAFI se encarga de adquirir los bienes, los administra (les dan mantenimiento, los promociona, busca cómo venderlos o alquilarlos, etc.) y divide las ganancias entre los inversionistas del fondo.
Estos fondos tienen una característica diferente sobre los tradicionales, y es que sí depositan dinero en las cuentas de sus inversores cada cierto tiempo. Mientras que en un fondo accionario, por ejemplo, las ganancias solo se pueden obtener al liquidar las inversiones, en un fondo inmobiliario sí se puede pagar beneficios periódicamente (cada 30 días, por ejemplo), según los dividendos que se obtengan del alquiler o venta de la canasta de inmuebles.
Sin embargo, pese a dar ese flujo de dinero constante, el inversionista tiene que tomar en cuenta que se trata de un fondo cerrado, así que si quiere abandonarlo no será tan fácil como liquidar los activos con la SAFI, sino que tendrá que vender su participación en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores por medio de un puesto de bolsa y su precio estará sujeto a las fuerzas de oferta y demanda.
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La Sugeval recomienda, además de contar con conocimiento y experiencia previa en fondos de inversión, que la persona que decida invertir en ellos conozca de cerca el funcionamiento y los riesgos que conlleva el negocio de bienes raíces.
Los fondos inmobiliarios están constituidos a largo plazo y tienen montos de ingreso relativamente altos. Según información de la Superintendencia, el monto mínimo que debe invertir una persona es de $1.000 para aquellos fondos que invierten en inmuebles ubicados en el territorio nacional. Si el fondo invierte en inmuebles ubicados fuera de Costa Rica, el monto mínimo para invertir es de $5.000.
En Costa Rica solo uno de los 14 fondos está en colones —el Inmobiliario de Rentas Mixtas del BCR—, el resto trabaja en dólares.
