Un crédito de vivienda puede ser la herramienta perfecta para disponer de casa propia o para invertir en el mercado inmobiliario. No obstante, también es un compromiso a largo plazo y una gran responsabilidad para quien finalmente lo obtiene.
Por ese motivo, no se trata de un producto financiero apto para todas las personas, pues se requiere de un presupuesto vasto, saludable y con ingresos recurrentes que no todos pueden garantizar.
Según las calculadoras de estimaciones que ofrecen el Banco Nacional (BNCR) y el Banco de Costa Rica (BCR), las cuotas por un crédito de vivienda oscilan entre los ¢350.000 y ¢420.000 mensuales si se quiere obtener un total de ¢50 millones a 30 años plazo.
¿Cómo determinar si soy la persona adecuada para optar por un crédito de vivienda? y ¿Cuándo puedo afirmar que es mejor evitarlo? EF le explica algunos de los criterios básicos.
¿Cuándo es mala idea ir por un crédito?
1. Si mi presupuesto no es suficiente
Existen diversos métodos para calcular la capacidad de endeudamiento de la persona o del hogar. Una de ellas es tomar la cifra de ingresos netos (restando los gastos fijos) y y calcular un 35% o un 40%. Estos porcentajes son los límites recomendado por entidades financieras.
Lo más responsable sería evitar el crédito si la mensualidad de la operación financiera, aunada a los gastos asociados adicionales como los seguros del crédito y otros, superan el resultado de ese cálculo.
Pongamos tres ejemplos: el primero, una pareja con ingresos netos de ¢600.000 (restando gastos usuales), cada integrante; el segundo, un trabajador que recibe ingresos netos de ¢500.000; y tercero, una trabajadora que recibe ingresos netos de ¢1,5 millones.
El 40% de la pareja sería ¢480.000, el 40% del segundo trabajador sería de ¢200.000 y el mismo porcentaje de la tercera trabajadora de ¢600.000. Esto quiere decir que, tomando como referencia los datos antes mencionados sobre mensualidades, solo en el primer y en el último caso sería recomendable obtener un crédito de vivienda.
Para hacer correctamente este cálculo, la persona o el hogar deberían de llevar una correcta contabilidad mensual, la cual permita estimar todos los ingresos y gastos.
También hay otros cálculos de referencia. Por ejemplo, asesores de finanzas personales consideran que no se debería de gastar más del 30% del presupuesto disponible en vivienda, para evitar “asfixia” en el pago de otros bienes y servicios.
La economista y profesora de la Universidad de Costa Rica, Estefany Alfaro, explicó que no solo se debe analizar el costo total del bien, sino “el impacto que esta compra va a generar en los gastos futuros de la persona o el grupo familiar”. Asimismo, señaló que se deben contemplar gastos asociados por la misma compra de la vivienda, como pagos por traspasos, solicitudes de permisos, impuestos, seguros, cuotas condominales y el costo de posibles renovaciones.
2. Si carezco de estabilidad laboral
Otro factor que debería disuadir a una persona o un hogar de acceder a un crédito de vivienda es si no tiene estabilidad en materia de ingresos o si no tiene certeza de que podrá sostener su nivel de ingresos en los próximos años.
La estabilidad en materia de ingresos es un factor importante para evitar un impago en el futuro o bien, para no sufrir niveles desmedidos de estrés.
La estabilidad también se debe tomar en cuenta si se trata de un crédito que se busca en pareja. Al tratarse de un financiamiento que usualmente supera los 20 años, el financiamiento para vivienda es una responsabilidad mayor a tomar en cuenta.
3. Si no quiero establecerme en un solo lugar
Otra “bandera roja” a la hora de acceder a crédito de vivienda es si la eventual compra de la vivienda no coincide con los planes de vida de la persona.
Esto puede ocurrir cuando la persona piensa en comprar una vivienda, pero no sabe si va a vivir en ella por un período prolongado realmente.
Sin embargo, existen opciones para reducir el riesgo de ese tipo de situaciones. Por ejemplo, construir o comprar la vivienda en una zona en donde haya demanda suficiente de alquileres permite a quien la obtiene tener la posibilidad de rentarla y, eventualmente, obtener ganancias para seguir pagando el crédito si se tiene que desplazar.
4. Si la situación de mercado es desfavorable
Por último, es importante evitar los créditos de vivienda en momentos desfavorables de la economía externa y no solo de la economía interna. Esto es vital para maximizar el uso de los recursos del préstamo.
Si lo que se quiere es comprar una vivienda ya construida, es importante revisar los precios del mercado inmobiliario para saber si se trata de una construcción que pueda ganar plusvalía o que más bien pueda estar sobrevalorada en la actualidad.
En cambio, si lo que se quiere es construir una casa desde cero, entonces es importante revisar cuál es la tendencia de los precios de los terrenos y de los materiales de la construcción, para analizar si conviene hacer la operación crediticia ahora o si es mejor esperar un poco más. Para eso hay índices de precios medidos por entidades oficiales como el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), como el de la construcción de edificios o viviendas de interés social, los cuales cerraron 2023 con caídas interanuales del 12,25% y el 7,91%, respectivamente.
En cuanto al propio crédito, se deben evitar tasas demasiado altas o monedas diferentes a los de los ingresos de la persona o del hogar. También se deben evitar costos mayores por cuestiones administrativas y de amortización.
“El crédito elegido debe ser el de menor tasa y con condiciones que se adapten a la realidad financiera de la persona o grupo familiar”, puntualizó Alfaro.
Para obtener una asesoría más personalizada, es recomendable pedir ayuda de asesores especializados en el sector inmobiliario o en el mercado financiero. De ser posible, es positivo que sean independientes de los actores con posibles intereses, como podría ser el caso de la constructora (que obtendría ganancias inmediatas por realizar el proyecto) o la propia entidad financiera prestamista (que obtendría las ganancias del crédito).
“Luces verdes”
Si, por el contrario, no se encuentran problemas con ninguna de estas condiciones, entonces podría ser positivo adquirir financiamiento de este tipo.
Una vivienda puede ser una inversión positiva, si se hace correctamente, pues se trata de un bien que puede mantener o aumentar su valor con el tiempo, eliminar gastos por alquiler para el hogar o servir como una fuente de ingresos si se coloca en el mercado.
Sin embargo, debe hacerse de forma ordenada y sin prisa.
El Banco de Costa Rica sugiere a sus potenciales clientes tomarse su tiempo. A fin de cuentas, considera que se trata de ”una de las decisiones más importantes, dado el plazo del compromiso que está por adquirir” si lo hace a través de un crédito.