Quiero invertir en una vivienda para alquilar, pero no sé cómo hacerlo: ‘EF’ le ofrece un “paso a paso” para que inicie

En ese contexto, comprar un inmueble para alquilar podría considerarse una buena inversión si se toman las previsiones oportunas.

Colocar una vivienda en el mercado de los alquileres puede generar rentas importantes. Además, si lo hace correctamente, puede ser una inversión segura y con mejores rendimientos que otras del mercado financiero y de valores.

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¿Quiere ingresar en el mercado de los alquileres, pero no sabe por dónde empezar? EF le explica algunas de los elementos básicos que debe tomar en cuenta.

Para este artículo, tomamos como base información y entrevistas recientes con el Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), su director Melizandro Quirós, y la economista y docente de la Universidad de Costa Rica (UCR), Estefany Alfaro.

Escoger la fuente de financiamiento

Un primer factor determinante para definir si se puede ingresar en el mercado de los alquileres —y determinar en qué condiciones podría hacerlo— es identificar cuál sería la fuente de financiamiento y de cuánto dinero podría disponer para su proyecto inmobiliario.

¿Por qué es esencial este punto? Porque de ello dependerá el tipo de inmueble que pueda costear y las características de las personas que puedan arrendarlo.

Las posibles fuentes de financiamiento son variadas. Van desde ahorros por negocios previos o herencias, hasta créditos de vivienda. Estos últimos, sin embargo, no son tan asequibles para personas de ingresos medios y bajos; por lo que podríamos hablar de una barrera de entrada. La economista Alfaro recordó que las familias con ingresos de entre ¢475.000 y ¢775.000 tienen casi completamente limitado el acceso a crédito para vivienda propia, y más aún para una segunda residencia.

Según las calculadoras de referencia de los bancos Nacional (BNCR) y de Costa Rica (BCR), la cuota mensual por un crédito de vivienda por ¢50 millones a 30 años plazo es de ¢385.000 a ¢422.000.

“Si la casa se adquiere con financiamiento”, indicó Alfaro, “se deben estudiar diferentes opciones de créditos hipotecarios y comparar variables como moneda, plazo, tasas de interés, costos administrativos y costos de amortización. El crédito elegido debe ser el de menor tasa y con condiciones que se adapten a la realidad financiera de la persona”.

Elegir la vivienda

Una vez que sepa de cuánto dinero dispone, el siguiente paso es analizar qué tipo de casas o apartamentos podría comprar (o construir) para luego arrendar.

Lo importante es que haya una buena relación entre el gasto necesario y el ingreso posible.

La relación entre la ubicación, precios y el público meta es sencilla. Por ejemplo, según un reciente análisis de precios de viviendas publicado por EF, el costo promedio por metro cuadrado de una casa convencional en Santa Cruz es hasta dos veces mayor que en Turrialba. Sin embargo, la rentabilidad del primer territorio puede ser muy alta, al tratarse de una zona de especial interés turístico con playas como Tamarindo, Grande o Potrero.

La propiedad que se compre no tiene que ser muy cara o muy barata, precisamente. Lo más importante es que el monto que se invierta pueda obtenerse con rentas futuras, sin que pese más lo gastado.

Es recomendable buscar zonas económicamente dinámicas, que ofrezcan buenas condiciones de seguridad, que estén bien conectadas a otras ciudades y a servicios públicos, y en las que los precios de la tierra y el costo de vida no sean tan altos.

Elegir el “público meta”

A partir de las características del inmueble que vaya a adquirir, podrá determinar cuál es el sector de la población que podría estar más interesado en pagar por utilizarla.

Solo por poner algunos ejemplos, una casa en la playa podría ser más atractiva para clientes extranjeros de mayor poder adquisitivo; mientras que una casa en los cantones económicamente más activos de la GAM puede atraer a una gama de trabajadores amplia, incluidos aquellos con ingresos medios y altos.

En zonas periféricas también se pueden obtener ganancias. Si bien las mediciones oficiales señalan que fuera de la GAM el ingreso promedio de la población es menor, también es cierto que en esas regiones el costo de la tierra y de los inmuebles suele ser más bajo.

Quirós, de Cenfi, explicó que las zonas con una mayor demanda dentro del mercado inmobiliario costarricense en la actualidad son los polos turísticos como el Norte de Guanacaste; cantones atractivos del anillo urbano de la GAM como Escazú, Curridabat o Santa Ana; y los cantones de “reciente impulso industrial-comercial” como Coyol, Grecia, Cartago, Barreal y San Pablo, entre otros.

Calcular si es rentable

¿Y cómo calcular el equilibrio adecuado? Esto se puede hacer a través de una estimación de gastos e ingresos.

Por una parte, se deben estimar los gastos necesarios para comprar y mantener la vivienda (por ejemplo, la cuota del crédito) y, por otra parte, se deben determinar los ingresos netos esperados (el monto que se podría cobrar por alquiler, haciendo las respectivas deducciones de impuestos, gastos de mantenimiento, seguros, cuotas condominales y similares). Si la relación entre ambos factores es positiva y deja un margen prudente, entonces se considera que la operación es viable.

¿Qué tanto margen es suficiente? Eso depende de sus aspiraciones de ganancia.

Según el consultor financiero e inmobiliario, Melizandro Quirós, actualmente “la tasa de rentabilidad esperada de los alquileres en Costa Rica no baja del 9% anual”. Esto quiere decir que las personas que compran inmuebles para alquilar aspiran a ganar, como mínimo, un 9% del valor del inmueble cada año. En otras palabras, que la inversión completa se pague en poco más de 10 años.

Dicho en números, con ese porcentaje mínimo de rentabilidad anual, una persona que gasta $150.000 en una vivienda (unos ¢78,2 millones al tipo de cambio actual) debería aspirar a obtener una una renta mensual de $1.125 (¢586.000).

Si más bien invierte $90.000 en el inmueble (unos ¢46,9 millones), la renta mensual esperada con ese mismo porcentaje sería de $675 (¢352.000 millones).

Si la persona hace sus estimaciones y no visualiza un margen de ganancia, por los costos del inmueble, entonces el plan de negocio podría considerarse demasiado riesgoso.

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Un factor adicional para medir la rentabilidad de una inversión en bienes inmuebles tiene que ver con el hecho de si existe o no la posibilidad de que la casa comprada mantenga o aumente su valor con el paso del tiempo. Esto dependerá en gran medida de las condiciones de la zona en la que está ubicada. Solo por un asunto de ubicación, indicó Quirós, las zonas urbanas y de crecimiento industrial son de “alta capitalización para venta en el mediano plazo”.

“Otro aspecto a tener en cuenta”, añadió Alfaro, “ es el potencial de renovación”. “Las propiedades que ofrecen espacio para mejoras o renovaciones pueden ser una excelente oportunidad para incrementar el valor, pues a futuro pueden utilizarse para otros fines de acuerdo con los cambios en la vida de la persona o el grupo familiar y las tendencias del mercado”.

Colocar la vivienda en el mercado

Por último, también es importante determinar cuál será el modo en el que pondría la vivienda en el mercado.

La gestión del inmueble se puede tercerizar, mediante agentes de servicios inmobiliarios; sin embargo, ello implicará destinar parte de las ganancias a cubrir los honorarios.

Inclusive existen desarrolladores inmobiliarios que actualmente ofrecen opciones de venta de viviendas y su administración posterior a través de alquileres, con la promesa de ingresos mensuales de más de $900.

Otra opción es hacerlo por cuenta propia. Pero ello implica dedicar más tiempo a la búsqueda y atención de inquilinos, la confección de contratos y la resolución de problemas comunes.