¿Usted en qué modalidad de trabajo se encuentra? ¿Está en teletrabajo el 100% de su tiempo, en modalidad híbrida o totalmente presencial? Estas decisiones afectan el mercado inmobiliario del área central del país.
La pandemia provocó que las oficinas se desocuparan al punto de registrar el índice de disponibilidad más alto en la historia de la industria inmobiliaria y esto a su vez causó que los precios de alquiler reportaran una baja.
Por ejemplo, alquilar un edificio de 2.500 m² el año pasado costaba alrededor de $45.200, hoy ese precio bajó a $44.800 aproximadamente.
Actualmente Heredia es el submercado que más reporta mayor disponibilidad oficinas. Su tasa es superior al 26%, mientras que en San José centro es de 16%, Cartago del 11% y Alajuela del 12,7%.
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Los cambios en las formas de laborar repercutieron en el mercado de oficinas de tal manera que las compañías buscan nuevos espacios más flexibles y económicos para que su población trabajadora continúe con sus labores.
Los desarrolladores esperan que con la reactivación de los trabajos presenciales el sector pueda estabilizarse volver poco a poco a las tasas de ocupación previos a la crisis sanitaria.
Alta tasa de disponibilidad
La desocupación de espacios generada por las empresas que optaron por el modelo laboral remoto e híbrido trajo consigo el crecimiento de una oferta de segunda generación (típicamente en los de clases A y B). Esta alta disponibilidad obligó a los propietarios de nuevos inmuebles a ajustar los precios durante la etapa de construcción.
“Como mercado, venimos de dos años muy complicados (2020 y 2021), de hecho los únicos dos con absorción negativa en la última década. Aunado a ello se entregaron alrededor de 150.000 m² de producto terminado en los mismos años. Estos dos temas causaron que la disponibilidad aumentara significativamente”, acotó Alfredo Atmetlla, director de mercadeo y ventas en Portafolio Inmobiliario.
Datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) al segundo trimestre de este año, mostraron que del total de la población asalariada que es 1.582.340, los que realizan teletrabajo son 139.917, es decir el 8,8% del total.
La tendencia de trabajar fuera de la oficina seguirá tomando mayor fuerza. La encuesta “Everywhere Workplace” de la empresa Ivanti realizada a más de 4.500 trabajadores en diferentes empresas en el mundo mostró que:
- Solo el 13% de los colaboradores prefieren trabajar permanentemente en la oficina.
- El 30% prefiere trabajar permanentemente desde casa.
- El 42% de los colaboradores prefiere la modalidad híbrida.
- El 71 % de los encuestados preferiría trabajar desde cualquier parte y en cualquier momento antes que conseguir un ascenso.
A raíz de estos profundos cambios laborales, los empresarios están retrasando la toma de decisiones que tienen que ver con temas inmobiliarios debido a que buscan términos más flexibles, según indicó la firma Newmark.
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Otro de los fenómenos que ocurre en el mercado de oficinas es el deterioro significativo de inmuebles clase A ubicados bajo el régimen de Zona Franca. Con la antigüedad y la falta de un mantenimiento adecuado, estos edificios perdieron vigencia e interés por parte de los usuarios del sector servicios, quienes migraron a inmuebles en la misma categoría, pero con mejores ubicaciones y amenidades a precios similares.
“Aunque los índices de disponibilidad de este modelo (el de oficinas) han incrementado a niveles nunca antes registrados, la Zona Franca sigue siendo un elemento predilecto de los inquilinos del sector servicios como shared service centers, contact centers y recientemente digital technologies”, explicó Danny Quirós, director de investigación de mercado de Newmark Central America.
El inventario del mercado de oficinas, en junio 2022 se estableció en 2.455.579 metros cuadrados de área arrendable total. Un 1,9% mayor respecto al mismo período en 2021.
El inconveniente es que la tasa de disponibilidad de todo el mercado, se estableció en 22,4%, una cifra que es alarmante, pero los desarrolladores tienen la fe de que poco a poco comience a reactivarse el sector.
Resumen de Mercado de Oficinas de Costa Rica (II Trimestre, 2022)
| Características | Trimestre actual | Trimestre anterior | Año pasado | Proyección |
|---|---|---|---|---|
| Inventario Total (m²) | 2,45 millones | 2,41 millones | 2,39 millones | ↑ |
| Tasa de disponibilidad | 22,4% | 21,5% | 21,5% | ↑ |
| Absorción Neta trimestral (m²) | 8,945 | -7,874 | -43,160 | ↑ |
| Precio de Renta (USD/m²/mes) | $17.92 | $17.90 | $18.08 | → |
| En construcción (m²) | 96,742 | 138,700 | 71,239 | ↓ |
| Fuente: Newmark Central America |
Submercados en detalle:
| Submercado | Inventario (m²) | Tasa de Vacancia (%) | Precio Promedio de Alquiler (Clases A+, A y B) |
|---|---|---|---|
| Alajuela | 33.000 | 12,7% | $14 |
| Cartago | 24.600 | 11% | $16.50 |
| Heredia | 576.400 | 26,1% | $19.40 |
| San José Centro | 496.300 | 16,1% | $17.70 |
| San José Este | 334.700 | 20% | $18.10 |
| San José Oeste | 535.300 | 14,4% | $20.60 |
| Totales | 2.000.300 | 19,1% | $19 |
| Fuente: Cushman & Wakefield I AB Advisory |
Durante la segunda mitad del año, se prevé que continúen condiciones similares a las de los primeros seis meses del 2022, hacia una estabilización del mercado de oficinas.
“El sólido posicionamiento de Costa Rica para la atracción de Inversión Extranjera Directa continúa traduciéndose en el establecimiento de diversas operaciones de servicios de empresas multinacionales en el país, así como la generación de miles de empleos directos e indirectos. Lo anterior, permite augurar un escenario positivo para el sector en el mediano y largo plazo”, afirmó José Ignacio González, director de mercado de Cushman & Wakefield I AB Advisory.
Nuevas necesidades
Ahora las compañías están en la búsqueda de eficiencia, flexibilidad, ambientes de trabajo dinámicos, y espacios llamativos que se adapten a la nueva realidad; ya que aún no imaginan una sociedad completamente teletrabajadora en los modelos empresariales, sino un modelo híbrido, donde las modalidades presencial y remoto puedan coexistir.
En Costa Rica hay dos grupos que ocupan los edificios de oficinas en el país: las pymes o los pequeños emprendimientos, y la industria terciaria de grandes empresas corporativas de inversión extranjera directa, las mayores ocupantes de oficinas en el país,.
El primer grupo, el cual alquilaba un espacio pequeño para el desarrollo de su negocio, son los que han tenido que cerrar o reducir su espacio por efecto directo de la pandemia en la economía y sus finanzas personales.
El segundo grupo, es el que está con la toma de decisiones más conscientes y estructuradas en cuanto a sus costos, productividad y percepción de sus empleados, para poder transformar sus espacios.
“Si vemos el mercado como un todo el alquiler promedio por m² ha venido bajando; cerramos el 2021 cerca de $18 por m² y hoy está en $17.90 por m²; sin embargo, si lo vemos por zona y categoría no es así. Hay zonas como Sabana en sus categorías A y A+ que han sostenido los precios, logrado absorción positiva en los últimos meses, mantiene los niveles de ocupación sanos y cuenta con mucha proyección”.
— Alfredo Atmetlla, director de mercadeo y ventas en Portafolio Inmobiliario.
Como parte de las tendencias de búsqueda de nuevos espacios y según desarrolladoras consultadas por EF, hay un grupo de empresarios que optaron por los subleasing o subarrendamientos, es decir, que por un tema de costos y eficiencia toman la decisión de reducir sus espacios, ya sea subarrendando a otras empresas o devolviendo una cierta cantidad de metros cuadrados al propietario.
Otro perfil de compañías, que por sus expectativas de crecimiento o contrataciones a futuro, toman la decisión de hacer pequeñas remodelaciones a corto plazo, bajas inversiones y reacomodos para adecuar el espacio a las condiciones que necesitan actualmente.
Otras firmas, pese a tener su oficina física, prefieren aumentar su demanda en espacios flexibles como los cowork places. Estos espacios se alquilan de acuerdo a la cantidad de metros cuadrados que la empresa decida utilizar.
“Durante los últimos meses, continúa destacando el fortalecimiento de la tendencia de flexibilidad de espacios que buscan los inquilinos en sus oficinas físicas, buscando disminuir sus inversiones de capital y mantener alta flexibilidad para sus futuras necesidades. Esto ha colocado en una posición de privilegio tanto a los espacios de coworking, como a aquellos desarrolladores que han logrado comprender esta tendencia y se encuentran ofreciendo espacios adaptables y modulables”. acotó González.
Los proyectos de uso mixto también están en la lupa, ya que promueven que los colaboradores de las empresas quieran ir a las oficinas por las facilidades o beneficios que ofrecen y el proyecto como un todo con sus restaurantes, cafés, tiendas, gimnasios, entre otros.
Quienes logran sobrevivir a estos cambios radicales en la forma de ver las oficinas son los arrendatarios que ofrecen flexibilidad en sus costos, contratos y con una oferta más amplia de comodidades que se adaptan al trabajo híbrido.