Compra de apartamento, ¿en cuáles cantones de Costa Rica son más caros y más baratos estos inmuebles?

El estallido en la oferta y la demanda de este tipo de viviendas es evidente. Los desarrollos inmobiliarios verticales abundan; sin embargo, los precios promedio por metro cuadrado (m²) siguen siendo generalmente más elevados que los de casas convencionales en los mismos lugares.

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Así se evidencia en la guía de precios del sitio encuentra24.com. Esta guía se actualiza periódicamente y, actualmente, se basa en las propuestas de venta de 3.628 apartamentos vigente dentro de la plataforma.

En el cantón central de San José, por ejemplo, el precio promedio para comprar un apartamento dentro de esa guía de precios es de $2.298 por metro cuadrado (m²), mientras que el monto cae a $1.252 para comprar una casa. Esto implica que una misma vivienda de 48 m²puede costar unos $110.300 (¢57,9 millones) si está en un edificio, pero que su valor puede caer casi a la mitad (un 45%) si se trata de una casa regular (a unos $60.100; es decir, alrededor de ¢31,6 millones).

EF recopiló los precios promedio de venta de apartamentos en los 29 cantones de los que el sitio encuentra24.com tiene registro. Además, contrastó esas cifras con los valores promedio de viviendas convencionales en los mismos territorios. Además revisó si los montos crecieron o decrecieron en el último año. Así se ven las cifras del sector de la vivienda en inmuebles verticales este 2024.

Más caros (y en aumento)

En la gran mayoría de cantones en los que actualmente existe desarrollo inmobiliario para vivienda en proyectos verticales, el precio promedio por metro cuadrado de estas opciones es más alto que el de las casas tradicionales en porcentajes de dos dígitos.

Además del caso ya mencionado de San José, los apartamentos son un 43,3% más caros que las viviendas convencionales en Montes de Oca; un 28,9% en Escazú; un 36,1% en Curridabat; un 23,6% en Santa Ana; y un 35,4% en Belén, solo por citar algunos ejemplos.

¿Por qué ocurre esto? Según el director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), Melizandro Quirós, este comportamiento responde principalmente a que el costo de los terrenos donde este tipo de inmuebles se asientan suelen ser más altos.

“A esto se suma que la oferta del apartamento se acompaña con una serie de espacios compartidos como piscina, rancho y gimnasio, cuyo valor se suma al metro cuadrado de cada unidad residencial”, añadió.

Los precios de los apartamentos también son más caros que los de las viviendas tradicionales en las zonas costeras, donde ya de por sí el costo es alto.

En Santa Cruz, por ejemplo, el precio promedio de un apartamento es de 60,9% más caro que el de una casa normal; mientras que en Garabito la diferencia es de un 44,9%. En estos cantones se ubican algunas de las playas más reconocidas del país como Tamarindo, Grande, Potrero, Cartagena o Cabo Velas, en el territorio guanacasteco; o Herradura y Jacó, en el puntarenense.

Además de ser más caros por el valor de la tierra y por sus servicios adicionales, Melizandro Quirós añadió que al valor de estas propiedades “se suma la inversión adicional, en temas de infraestructura y equipos que se exigen regulatoriamente”, y cuestiones como los sótanos de parqueos o los sistemas de bombeo y limpieza de aguas, “que hacen que el metro cuadrado ofrecido con un apartamento tenga que absorber costos adicionales que no se reflejan en la construcción de una casa”.

Según los datos promedio de encuentra24.com, la diferencia de precios entre apartamentos y casas convencionales solo es menor al 20% en la oferta de algunos cuantos cantones como Tibás, Coronado, Moravia, Desamparados, Alajuelita y Pérez Zeledón, en San José; San Ramón, en Alajuela; Santa Bárbara, San Rafael y San Isidro, en Heredia; La Unión, en Cartago; y el cantón central de Limón.

Sector pujante

La modalidad de vivienda en desarrollos verticales sigue lejos de ser la más común en Costa Rica; sin embargo, es cada vez más usual.

En 2020, según las proyecciones de la Encuesta Nacional de Hogares (Enaho), eran solo 32.802 las viviendas de este tipo estimadas a nivel nacional (un 2% del total) y en ellas solo unas 75.737 personas. En 2023, en cambio, las estimaciones aumentaron a 46.781 unidades habitacionales (un 3% del total nacional); mientras las personas habitándolas se proyectaron en unas 115.503.

Estos datos explican el comportamiento de los precios en la mayoría de los cantones.

Los precios promedio por metro cuadrado de los apartamentos creció en 16 de los 29 cantones de los que encuentra24.com dispone de registros, se mantuvo exactamente igual en un territorio y cayó en solo otros cinco.

Según el consultor financiero e inmobiliario, Melizandro Quirós, hay distintos factores que están manteniendo pujante al sector y que impulsan sus precios al alza. Entre ellos, el dinamismo comercial del turismo y de las nuevas zonas francas, la compra para inversión en alquiler de corto y largo plazo, y la inversión extranjera a gran y pequeña escala. Además, mencionó que algunas limitaciones que han venido imponiendo las municipalidades en el uso de los suelos, así como en los parámetros para establecer áreas constructivas, han restringido la disponibilidad de tierra y, con ello, elevado su costo.

¿Apartamento sí o no?

A pesar de que son viviendas generalmente más caras, pueden existir motivos para preferir la compra de un apartamento por sobre una vivienda, según la economista y profesora de la Universidad de Costa Rica, Estefany Alfaro.

Ella señaló que las casas convencionales suelen ofrecer más espacio y privacidad, por lo que son más propicias para familias grandes o personas que valoran un espacio más tranquilo e independiente. Sin embargo, también requieren mayor mantenimiento en cuestiones como jardinería y reparaciones exteriores, que a la larga pueden ser difíciles de afrontar.

“Por otro lado, los apartamentos ofrecen un acceso conveniente a servicios y entretenimiento, y suelen incluir servicios comunitarios como gimnasios o piscinas, lo que los hace atractivos para un estilo de vida más activo y social”, apuntó.

Además, la economista explicó que, en término financieros, los apartamentos “suelen tener costos de mantenimiento más predecibles, debido a las cuotas comunales”. Asimismo, pueden incluir servicios de seguridad, “mientras que en una casa, las medidas de seguridad pueden ser más una responsabilidad individual”.

A pesar de ello, hay desventajas. Por ejemplo, las casas, cuando están bien ubicadas, pueden apreciarse más rápidamente que los apartamentos y tampoco están sujetas a las normativas y restricciones de las construcciones verticales.

A fin de cuentas, concluyó, decantarse por una opción o por la otra es solo cuestión de “necesidades y estilo de vida”. “Los planes a largo plazo juegan un papel crucial en esta decisión. Si esos planes incluyen estabilidad y permanecer en un lugar por un largo periodo, una casa puede ser la opción más adecuada. Por el contrario, si se busca flexibilidad o si es probable que las necesidades cambien en el futuro cercano, un apartamento podría ser una mejor elección”, puntualizó.

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Nota del redactor. Los datos de precio promedio por metro cuadrado utilizados para este trabajo se extrajeron de la guía de precios del portal encuentra24.com, en enero de 2024. Este mismo recuento se realizó en 2023, año con el cual se realizan comparaciones. Los registros de valor varían periódicamente conforme cambia la oferta en el sitio y son precios de oferta (propuesta que realiza el oferente del inmueble); es decir, no corresponden al precio final de la transacción (el monto que finalmente se acuerda con el comprador para finalizar la operación de compra-venta). El portal contabiliza un total de 9.550 propuestas de venta de casas en todo el país, así como 3.628 propuestas de venta de apartamentos, hasta el 7 de enero de 2024.