Demanda, oferta y rentabilidad: cinco datos para entender por qué el mercado de alquileres en Costa Rica está en pleno auge

Según el consultor financiero Melizandro Quirós, director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), la rentabilidad esperada del alquiler en Costa Rica “no baja” del 9% anual del valor inicial de la vivienda. Este es un porcentaje que supera la mayoría de los rendimientos de opciones de inversión más seguras en el sector financiero y en la bolsa.

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A todo ello se suma una intervención débil por parte del Estado. En comparación con países desarrollados, Costa Rica invierte menos en vivienda para su población y no emplea mecanismos alternativos como subsidios para la renta.

El mercado costarricense de los alquileres está presionado al alza en sus precios. La ecuación es fácil de entender.

Los cinco datos

1) La demanda de viviendas en alquiler en Costa Rica es creciente.

El número de viviendas en alquiler pasó de 313.000 a 341.000 solo entre 2022 y 2023; es decir, aumentó un 8,8%. Estos datos se desprenden de la Encuesta Nacional de Hogares (Enaho), publicada por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).

Esta tendencia, además, es histórica. Si se revisan los datos de la misma encuesta en 2014 (una década atrás), el crecimiento desde entonces es de hasta un 28%.

Para agregar datos de contexto, el número de viviendas habitadas en Costa Rica por medio de alquiler creció un 17,5% en los últimos cinco años. Esto es 5,5 puntos porcentuales más que el crecimiento registrado en el resto de opciones residenciales en conjunto.

La demanda creciente se puede explicar por múltiples factores; entre ellos, la dificultad cada vez mayor para las personas de ingresos bajos y medios para acceder a crédito de vivienda, así como la creciente necesidad de migrar a “zonas laborables”, según explicó Melizandro Quirós.

Cuando hablamos de personas de ingresos bajos y medios nos referimos a familias con ingresos de entre ¢475.000 y ¢775.000, las cuales “no tienen acceso a un crédito bancario para comprar casa propia”, según explicó la economista y profesora de la Universidad de Costa Rica (UCR), Estefany Alfaro.

2) Baja oferta

Además de las presiones relacionadas con la demanda de vivienda, existen otras relacionadas con una oferta insuficiente.

Según los análisis del Cenfi, con base en estudios de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), Costa Rica tiene un nivel alto de su oferta de alquileres privados (cercano al 20% de las viviendas habitadas). Sin embargo, otros países como Suiza, Países Bajos, Suecia, Alemania, Austria y Colombia duplican o más esa proproción; y otros como Irlanda, Reino Unido, Francia y Finlandia, que en apariencia tienen cifras menores de vivienda para alquiler, también tienen sistemas de alquiler social que se suman al alquiler privado.

Este análisis cobra mayor sentido si se toma en cuenta que Costa Rica es uno de los países de la OCDE que menos invierte en vivienda, como porcentaje de su producción.

Según estimó la entidad, con base en datos de inversión de entre 2018 y 2020, Costa Rica invirtió alrededor de un 0,08% de su PIB en esos años: el sexto peor registro de entre todos los países miembros.

3) Alta rentabilidad

La relación descrita de oferta y demanda permite a los oferentes del sector inmobiliario obtener altos niveles de rentabilidad.

Quirós explicó que actualmente la tasa de rentabilidad esperada de los alquileres “no baja” del 9% anual en Costa Rica.

Esta rentabilidad se calcula sobre el valor del inmueble; por lo que el propietario de una vivienda con un valor de $120.000 podría aspirar a unos $900 mensuales, como mínimo.

Un 4% de la rentabilidad, según Quirós, corresponde a la ganancia que se espera del negocio financiero; mientras que un 5% a la prima de riesgo por invertir en el negocio inmobiliario.

Estos niveles de rentabilidad son mucho más altos que el de instrumentos financieros que ayudan a mantener el valor del dinero ante la inflación, como los certificados de depósito a plazo (CDP) y similares, que actualmente ofrecen tasas cercanas al 6% en colones y al 3% en dólares en los principales bancos del país.

También son una inversión más segura que otros instrumentos en la bolsa, y brindan liquidez inmediata a pesar de que implican gastos de mantenimiento e impositivos.

4) Menos terrenos disponibles

Quirós también explicó que Costa Rica ha sufrido una disminución de la tierra disponible para la construcción en los últimos años, producto de nuevas regulaciones sobre uso de suelo implementadas por municipalidades.

Esto quiere decir que no solo hay una mayor demanda de casas para alquilar y una oferta residencial baja, en comparación con la de otros países para ese sector, sino que también hay menos tierra disponible para suplir esa necesidad.

Esta reducción de la tierra utilizable para vivienda ha aumentado los precios de venta y, con ello, de las viviendas y los apartamentos en Costa Rica. A su vez, esto tiene un efecto colateral sobre los montos que se cobran por los alquileres.

Además de este motivo, el costo de las viviendas en Costa Rica también viene al alza por cuestiones como la inversión extranjera, principalmente en zonas turísticas como las playas del Pacífico Norte en Guanacaste.

Como la rentabilidad de los alquileres se calcula a partir del costo de la vivienda, entonces la relación de un factor es lineal con el otro. “El precio del alquiler es una variable muy afectada por la tasa de rentabilidad esperada del negocio”, indicó Quirós.

5) Sectores desatendidos

A todo lo anterior se suma que hay sectores demandantes de viviendas en alquiler que están siendo subatendidos.

Según el Cenfi, la oferta de vivienda para arrendamiento que se promueve actualmente en la Gran Área Metropolitana (GAM) es de precios relativamente altos, por encima de los $900 mensuales; lo cual implica una mayor exclusión para las personas con ingresos bajos y medios que ya de por sí no pueden acceder a créditos de vivienda, pero cuya necesidad de estos inmuebles sigue siendo latente.

Actualmente las personas de este sector optan por seguir viviendo con familiares o por casas en condiciones “regulares”, según Quirós, y por este motivo la mayoría de las nuevas viviendas en alquiler de los últimos años se concentran en estructuras con problemas de infraestructura evidentes.

“Ante la falta de una oferta formal de viviendas, las familias están generando soluciones informales y de mala calidad para atender un mercado que es creciente”, aseguró. “La explosión de opciones de vivienda en alquiler en el último año (cuando antes de la pandemia aparecían unas 4.500 por año) sugiere que la demanda de vivienda para estos grupos de bajo ingreso no encuentra una demanda adecuada a su nivel”, subrayó.

La cara negativa

El auge del sector de los arrendamientos de vivienda es evidente en Costa Rica y esto tiene beneficios para la población capaz de obtener rentas de capital por esta vía.

De hecho, una revisión hecha por EF en noviembre del año pasado determinó que los precios del alquiler de vivienda han registrado un crecimiento constante en los últimos ocho años y ni una sola reducción interanual, a diferencia del índice general de bienes y servicios, con el que se mide la inflación.

Los precios de los alquileres no cayeron incluso durante los tiempos de la pandemia de covid-19.

Sin embargo, gran parte de este crecimiento corresponde a problemas estructurales asociados a la dificultad para acceder a vivienda propia y la desigualdad económica; un campo en el que Costa Rica tiene uno de los peores registros a nivel internacional.

Generalmente, un mercado en el que la población de menores ingresos no puede acceder a vivienda propia (y tiene que destinar parte de sus escasos recursos para arrendar esa necesidad básica a grupos más adinerados) profundizan aún más la concentración de la riqueza en los segundos.

El problema lo resumió la economista Alfaro, al señalar que existe una “interacción compleja entre el poder de mercado y la desigualdad”. “Las personas propietarias pueden ejercer su poder de mercado para mantener o aumentar los precios de los alquileres en respuesta a la alta demanda, mientras que la desigualdad económica se ve agravada por la incapacidad de las familias de ingresos medios y bajos para acceder a créditos para la compra de vivienda propia, lo que los obliga a seguir siendo inquilinos en un mercado cada vez más costoso”, aseguró.