La compra de casa es uno de los objetivos para la mayoría de las personas, pero, al mimo tiempo, es un proceso que genera preocupación e incertidumbre.

Existen diferentes mecanismos para adquirir una vivienda y uno de ellos es a través de un fideicomiso, en el cual intervienen tres partes: el fideicomitente, el fiduciario y el fideicomisario.

Un fideicomiso es un contrato en el que el fideicomitente transmite al fiduciario la propiedad de bienes o derechos, y el fiduciario queda obligado a emplearlos con fines lícitos y predeterminados en el acto constitutivo.

EF consultó a German Morales, socio director de Grant Thornton, y a Carlos Valverde, socio de Deloitte Legal, además de Roy Benamburg, gerente de Fideicomisos del Banco de Costa Rica, para despejar algunas dudas sobre la naturaleza y la aplicación de esta figura.

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¿Cuál es el fin del fideicomiso para la compra de una casa?

El fin del fideicomiso de compra de casas es que la entidad financiera tenga garantía sobre el préstamo del comprador.

En este tipo de transacciones, lo más común es usar la figura de la hipoteca, pero esta conlleva costos más altos que recaen sobre el comprador.

“Cuando compramos una casa, el fideicomiso permite que se establezca una garantía de pago sobre el precio del inmueble, sin necesidad de inscribir una hipoteca, lo que puede ahorrar ciertos costos de notariado e inscripción de la garantía”, explicó Valverde.

¿Quién funge como el fiduciario, el fideicomitente y el fideicomisario en este caso y qué rol cumple cada uno?

Benamburg lo explica de la siguiente manera:

El comprador de la vivienda asume el papel del fideicomitente, quien decide comprar la propiedad a un tercero, para lo cual acude ante una institución financiera para solicitar financiamiento.

Esta institución ofrece un fideicomiso, en lugar de la realización de una hipoteca, y será el fideicomisario. En caso de no pago, este recibe la vivienda.

La institución designará, a su vez, a un administrador del bien, que será denominado fiduciario.

De esta forma, el comprador entrega la titularidad del derecho de propiedad al fiduciario, quien se convierte entonces en “propietario en fideicomiso” de la casa mientras la garantía esté en vigencia.

“El fiduciario debe ser una entidad regulada, de tal forma que son los inscritos en la Superintendencia de Entidades Financiera (Sugef). Son como gavetas que custodian el bien para que se haga lo que establece el contrato de fideicomiso”, explicó Morales.

Este fiduciario no tiene dominio absoluto y pleno sobre el inmueble, solo posee la titularidad para efectos de la garantía, de modo que el fideicomitente no pueda disponer o gravar el inmueble sin autorización.

Morales agregó que el comprador puede asumir el rol de un fideicomisario secundario, pues cuando finalice el pago del préstamo recibe la vivienda.

“El fin principal es garantizar al fideicomisario el cumplimiento de esas obligaciones pecuniarias, las cuales se derivan del contrato de préstamo que suscribió el fideicomitente (comprador) con el fideicomisario (acreedor)”, comentó Benamburg.

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¿Qué obligaciones y derechos tiene el consumidor si compra una casa mediante fideicomiso?

La persona debe habitar en la casa y tendrá los mismos derechos y obligaciones de cualquier comprador de vivienda.

Entre ellas, pagar el préstamo o la deuda, cuidar la vivienda, además de que, al final del pago de la deuda, se adjudica la vivienda y se pasa a inscribir a su nombre.

El funcionario del BCR agregó que debe también cancelar al fiduciario los honorarios que le correspondan por el desempeño de su cargo, además de:

• Remitir al fiduciario prueba de cumplimiento de las obligaciones que garantiza el fideicomiso (pago de la obligación crediticia).
• Pagar puntual y directamente ante las Municipalidades respectivas y los órganos administrativos correspondientes, por su propia cuenta y a nombre del fiduciario, toda carga, tasa o impuesto, cuota o canon de condominio que corresponda pagar por el patrimonio fideicometido, y entregar copia del comprobante correspondiente al fiduciario.
• Permitir y colaborar en las inspecciones que deseen realizar en los bienes fideicometidos el fiduciario o el fideicomisario.
• Exigir al fiduciario que cumpla con los términos pactados dentro del contrato de fideicomiso.
• Exigir al fiduciario el traspaso del patrimonio fideicometido una vez que se haya cancelado totalmente la obligación crediticia.

¿Quién es el dueño de la propiedad?

La propiedad estará inscrita a nombre del fiduciario, por lo que este es el dueño registral que aparecerá “en calidad fiduciaria”.

Al finalizar el pago del préstamo, el fiduciario trasladará la casa al comprador.

“El propietario indirecto siempre será el comprador de la vivienda, quien tiene el derecho al goce y disfrute del bien”, mencionó Morales.

¿Quién paga los impuestos municipales de la propiedad?

El comprador o fideicomitente, que tiene el goce y disfrute del bien, es el encargado de pagar todos los impuestos correspondientes a la propiedad: municipales, impuesto solidario, etc.

¿Qué ventajas puede ofrecer adquirir una casa por un fideicomiso?

La ventaja más significativa es la reducción de los costos de formalización para el comprador, con respecto a una hipoteca.

“El préstamo opera de la misma forma que una hipoteca: el cliente realiza los pagos de conformidad con lo establecido en el contrato de crédito y se define la tasa de interés. La principal diferencia radica en la garantía ofrecida”, expresó Benamburg.

El bien que se constituye como patrimonio del fideicomiso se convierte en “patrimonio autónomo”, lo que quiere decir que está separado del patrimonio de las tres partes involucradas.

Eso se traduce en que la propiedad no puede ser embargada por terceros, ni utilizada por el fiduciario para fines distintos al establecido en el contrato de fideicomiso.

Valverde agrega que otra ventaja es la flexibilidad de la garantía fiduciaria, la cual permite cambios producto de las negociaciones entre las partes, además de la variedad de ofertas de entidades que ofrecen servicios de fiduciario.

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¿Cuáles son los principales términos del contrato a tener en cuenta si la persona va a comprar casa mediante fideicomiso?

El especialista de Deloitte enfatiza es que es importante contar con una buena asesoría profesional para tener en cuenta dos aspectos principales: una manejo equilibrado de las obligaciones y derechos a cargo del comprador.

“Se debe evitar cláusulas abusivas que arrebaten el control del inmueble al comprador, salvo por un incumplimiento real de las obligaciones financieras asumidas”, precisó.

Un segundo punto es que se cumplan las reglas de debido proceso, especialmente en lo referente a la ejecución del contrato por incumplimiento, de manera que el deudor tenga la posibilidad de pagar y defenderse para preservar sus derechos sobre la casa comprada.

Morales agregó que es fundamental que al comprador se le aclare cualquier costo que se le atribuya sobre el fideicomiso.

¿Este tipo de fideicomisos debe hacer la declaración ante el Registro de Tranparencia y Beneficiarios Finales (RTBF)?

El pasado 4 de marzo el Ministerio de Hacienda publicó una resolución en la que incluía a los fideicomisos en la obligación de presentar la declaración del RTBF del Banco Central como parte de la implementación de la Ley Contra el Fraude Fiscal (9416) del 2016.

Morales afirmó que los fideicomisos para compra de casas son parte de dicha obligación, aunque Valverde muestra aún sus dudas, pues en la resolución se lee que son sujetos aquellos fideicomisos con actividades en el país, sin especificar qué o cuáles actividades.

Ante una consulta de EF, Hacienda amplió la definición.

“Se entiende por ‘actividades’ cualquier transacción, acto o gestión realizada en el país, con independencia de si es una actividad lucrativa o no. Ejemplos: tenencia de activos, cuentas bancarias, productos financieros, entre otros”, dijo la institución mediante correo electrónico.