¿Se puede comprar una casa mediante un fideicomiso?

Dos bancos ofrecen este sistema en el país, el cual tiene diferencias con un crédito tradicional

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La compra de vivienda usualmente está asociada a un crédito hipotecario, pero el sistema financiero también ofrece la opción de estrenar casa mediante la adquisición de un fideicomiso.

Esta herramienta puede ser utilizada por cualquier persona y en el país es ofrecida por dos bancos: BAC San José y Scotiabank, según un sondeo hecho por EF.

La adquisición de un fideicomiso tiene la ventaja de que los costos de registro disminuyen respecto a los de una hipoteca, sin embargo, la figura también tiene puntos débiles.

De previo, es importante conocer cómo funciona este producto.

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Se trata de un contrato mediante el que una persona (fideicomitente, en este caso, un desarrollador inmobiliario) entrega bienes a un tercero (fiduciario o el banco), con el fin de que los mantenga en custodia, administre, venda, compre o garantice obligaciones a favor de un tercero (fidecomisario, en este caso, el cliente interesado en la vivienda).

En otras palabras, es una figura legal mediante la que se realiza el traspaso de una propiedad (casa) a una sociedad fiduciaria, utilizando un contrato.

El documento, además, contendrá los términos del financiamiento y le otorga los derechos de la propiedad al cliente una vez que esté cancelado el crédito. En ese momento, se ejecutará el traspaso de la vivienda.

Los usos de esta herramienta son variados.

Las personas pueden acudir a la figura para fines testamentarios, pues así traspasa los bienes al fiduciario y, cuando fallecen, serán entregados conforme las instrucciones recibidas.

También, puede ser utilizada para el desarrollo de obras de infraestructura pública.

El uso más común que le da el sistema financiero a la figura es el de garantizar créditos de vivienda, personales, comerciales o corporativos.

Beneficios y contras

Los plazos, comisiones y las tasas de interés de un fideicomiso respecto a un crédito hipotecario son similares.

Las tasas son tan competitivas como las de cualquier crédito hipotecario y el funcionamiento muy sencillo, comentó Laura Moreno, gerente de Banca de Personas de BAC San José.

En lo que sí puede haber una diferencia es en los costos registrales, ya que los de un fideicomiso son menores en contraste con los de una hipoteca.

Por ejemplo, en una hipoteca por $100.000, los gastos ascienden a ¢260.270 y los honorarios a ¢723.750. Mientras tanto, la constitución del fideicomiso de garantía –entiéndase el traspaso de la finca por la misma suma de $100.000– tendría gastos por ¢15.000, más los honorarios por la formalización del crédito, dijo Manfred Sáenz, director legal de Scotiabank.

Otro beneficio es que cuando el crédito es cancelado, la propiedad se traspasa al cliente con el valor fiscal que la finca presente a ese momento.

Otra ventaja es que el fiduciario es el responsable de velar por la propiedad. También se abre la posibilidad de que durante la vigencia del fideicomiso el cliente lo utilice para asegurar otros créditos con plazos y tasas distintas.

“Es un instrumento de garantía que ha demostrado ser igual de eficaz que una hipoteca”, comentó explicó María Isabel Cortés, directora ejecutiva de la Asociación Bancaria Costarricense (ABC).

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La opción de adquirir casa mediante un fideicomiso no es nueva; de hecho lleva muchos años en funcionamiento.

En el BAC San José, la figura tiene más de 10 años de vigencia. En Scotiabank, se ofrecía inicialmente para el segmento comercial y corporativo pero, a partir de 2013, se empezó a aprovechar para créditos de vivienda y pymes.

A pesar de ello, el crédito de vivienda tradicional continúa prevaleciendo ante los ojos de los deudores.

El crédito de vivienda en el sistema financiero alcanzó los ¢4,3 billones a setiembre de 2015, cifra más actualizada que posee el Banco Central. Ese resultado es un 10,7% más que un año atrás.

La hipoteca resulta ser el producto más ofrecido por las entidades financieras para la adquisición de vivienda y, por ende, es el más conocido por parte de los costarricenses.

Además, existe una contraparte que considera que las condiciones que ofrecen los fideicomisos no superan los beneficios de los préstamos tradicionales.

Entre las desventajas que se pueden encontrar está que la morosidad es más castigada, ya que el banco puede adjudicarse la garantía en menor tiempo respecto de una hipoteca.

También, el fiduciario puede cobrar comisiones anuales por la administración de la propiedad.

Otra de las implicaciones a considerar es el traspaso en caso de que el cliente quiera vender la propiedad previo al vencimiento de la deuda.

“Cuando el dueño o deudor quiera vender es más complicado, participa el comprador, el vendedor, el banco que da la anuencia a la venta y el fiduciario administrador de la propiedad”, explicó Carlos Fernández, exgerente del Banco de Costa Rica (BCR).

Sostenbilidad y financiamiento