Si quiere comprar una casa con un valor entre $100.000 y $150.000, necesita un ingreso familiar mínimo de ¢2 millones (o su equivalente en dólares) para obtener un préstamo.
Si el precio de una vivienda baja a un rango entre $75.000 y $100.000, el ingreso requerido también se reduce pero de igual forma supera el ¢1 millón.
Sin embargo, el grueso de la población tiene un ingreso mucho menor. El 65% de las personas de Costa Rica viven en hogares con un ingreso que va de ¢200.000 a poco más de ¢731.000.
En contraparte, solo el 16% de las personas habitan en hogares con un ingreso que supera los ¢2 millones y únicamente un 19% acumula una entrada familiar que promedia poco más de ¢1 millón, según la Encuesta Nacional de Hogares (Enaho), de julio 2016.
Esa porción de personas corresponden a los dos quintiles de mayor ingreso del país.
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Sin embargo, vale mencionar que, además del ingreso, cada familia debe valorar también su nivel de endeudamiento.
Es decir, aunque un hogar cuente con un ingreso que iguale o supere los ¢2 millones o el ¢1 millón, si buena parte de ese monto está comprometido con el pago de deudas, no podría acceder a un préstamo para comprar una casa con los precios mencionados.
La mayoría de entidades solicitan un porcentaje de endeudamiento que represente como máximo entre un 30% y un 40% del ingreso neto del hogar.
Estas conclusiones se destacan en un sondeo realizado por EF, que incluyó la consulta a bancos públicos, privados y mutuales sobre su oferta de préstamos de vivienda y el ingreso mínimo que solicitan para otorgar estos créditos, según siete rangos de precio que ofrece el mercado.
Esos precios se definieron según parámetros de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC), de acuerdo con los proyectos que participaron en la ExpoConstrucción y Vivienda, de febrero pasado.
De un total de 162 proyectos participantes en la feria, 60 ofrecían viviendas verticales u horizontales valoradas entre $100.001 y $150.000. Otros 37 proyectos se ubicaron entre $150.001 y $200.000, seguido de 20 entre $75.001 y $100.000.
En esos tres rangos de precios está el 72% de la oferta que participó en la feria de vivienda.
Un análisis de Newmark Grubb Centroamérica –firma de asesoría en bienes raíces comerciales– de residencias según ubicación, muestra que la oferta residencial costarricense promedia los $175.647, con un área promedio de 127,53 metros cuadrados.
Por ubicación, los precios de vivienda vertical más bajos se encuentran en el sur de San José y La Guácima de Alajuela, con valores promedio de $104.146 y $113.625, respectivamente.
En desarrollos horizontales, los precios más bajos están en el sur de San José con un valor promedio de $126.833 y Cartago con un monto de $141.734.
Estos precios no distan de lo registrado por las entidades financieras.
El Banco de Costa Rica (BCR), Davivienda, Scotiabank, Lafise y Banca Kristal afirman que las viviendas financiadas tienen un precio, en promedio, entre $100.000 y $150.000.
Las mutuales, por su lado, ubican su promedio por debajo de los $100.000, al igual que el Banco Nacional de Costa Rica (BNCR) y el Banco Popular.
Se intentó conocer la oferta y condiciones de BAC San José, pero al cierre de edición no brindó la información.
Limitantes de acceso y oferta
Respecto al acceso al financiamiento de vivienda, la principal limitante a la que se enfrentan las familias es el nivel de endeudamiento.
Las deudas en tarjetas de crédito o préstamos hacen que, inclusive, con el ingreso mínimo requerido, los solicitantes no califiquen al aplicar las pruebas de estrés para verificar la capacidad de pago.
“Hay que recordar que es necesario ahorrar para una prima y se debe entender que la compra de una vivienda es uno de los proyectos personales más ambiciosos, y para lograrlo hay que conocer lo que pide el banco de mí para ser sujeto de crédito”, explicó Kattia Barahona, gerente comercial de Banco Kristal.
Un historial crediticio desfavorable en el Centro de Información Crediticia, operado por la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef), también es una limitante, así como la falta de una cultura de ahorro en la sociedad, indicó Eugenia Meza, gerente de Mucap.
El ahorro entra en juego porque, aunque la familia califique como sujeto de crédito, las entidades financieras solicitan entre un 10% y 20% del valor de la vivienda como prima.
Al afinar la oferta de financiamiento, los plazos de los créditos de vivienda llegan hasta 30 años, en colones, y 25 años, en dólares.
Las tasas de interés en colones rondan entre 8% y 10,20% y algunas de ellas están ligadas a la Tasa Básica Pasiva (TBP), que en este año ha subido 1,25 puntos porcentuales y ahora se sitúa en 5,70% (al 5 de julio anterior).
Por su parte, los préstamos en dólares manejan tasas que rondan entre 7,25% y 8%.
Algunas entidades diferencian sus condiciones si el deudor es generador de dólares, con una reducción hasta de un punto porcentual en el interés
Por ejemplo, en el BCR para un cliente generador de divisas la tasa es fija por los dos primeros años al 7%, pero para los no generadores es del 8%.
