El depósito de garantía, como suele llamarse al monto extra que una persona deposita junto al primer mes del alquiler, es una salvaguardia que las partes acuerdan para responder el cumplimiento, por parte del arrendatario, de los términos del contrato.
Es un seguro que no está expresamente regulado por ley y en ninguna legislación se establece una forma de calcularlo.
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Esta reserva a favor del propietario también funciona como un seguro en caso de que el arrendatario no pague algún servicio público o para cubrir reparaciones del inmueble, pero el dinero también puede ser devuelto si no se tiene que utilizar.
Aunque es un término común y usado diariamente en el país, tiene múltiples aristas y las reglas no siempre están claras. ¿Cuánto debe pagarse de depósito? ¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver el dinero? ¿Para qué se puede usar ese dinero y para qué no? Esas son solo unas de las preguntas que salen a colación en medio de una negociación de alquiler.
EF responde algunas de estas inquietudes básicas en un esfuerzo por de esclarecer las reglas más importantes del depósito de alquileres
¿Para qué funciona y cuánto dinero debe ser?
Lo primero que hay que entender es que este depósito no tiene como fin ser aplicado a pagos de mensualidades de la renta, aunque puede usarse para ese propósito.
Es una garantía para el dueño del inmueble, un pago adelantado con el que este podrá cancelar deudas o incumplimientos por parte del inquilino, por ejemplo el pago de recibos de servicios públicos o la reparación de algún daño en el espacio alquilado.
El pago de este monto está basado en la disposición del artículo 59 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Sin embargo, en ninguna parte se establece un monto mínimo o máximo de esta garantía, con la excepción de los contratos de vivienda de interés social. Para estos casos, las garantías no pueden ser mayores a un mes de alquiler.
Para el resto de los alquileres, tanto comerciales como residenciales, es usual que el depósito se fije en un monto entre uno y dos meses de renta, de acuerdo con German Serrano García, gerente legal de Grant Thornton.
¿Hay diferencia si lo que se alquila es un local comercial o un espacio residencial?
Contractualmente sí hay diferencias entre el alquiler de un local comercial o un espacio residencial, no obstante, el depósito de garantía cumple una función similar en ambos casos, es decir, el pago de recibos atrasado o incumplimientos por parte del arrendatario, según lo explica Ricardo Güell, gerente de Deloitte Legal.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver el dinero?
Como el depósito de garantía no está regulado, el tiempo de devolución tampoco es un lapso fijo. En ese escenario, el contrato del alquiler es el que marcará las pautas.
En el contrato se deben dejar claros los alcances y finalidad del depósito de garantía que han acordado. Si no es así, el arrendatario podrá pedir que se especifique en el texto. El tiempo que definen los contratos de alquileres para la devolución del depósito en el país, oscila entre uno y tres meses una vez finalizado el alquiler, de acuerdo con Güell.
¿Se toma en cuenta la inflación en la devolución del depósito?
El alquiler de un inmueble puede ser extenso. Esto puede significar que el valor del dinero depositado al inicio sea considerablemente menor al final de la relación contractual. Sin embargo, la inflación tampoco está contemplada en la devolución del depósito.
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Nuevamente, es un tema que se debe acordar por las partes y quedar establecido en el contrato de arrendamiento. Salvo que haya regulación expresa sobre ajustes en caso de inflación, no aplicará si no se establece nada al respecto en forma puntual, según detalla Serrano.
Es común también, de acuerdo con Güell, que las partes acuerden un aumento en el depósito de garantía paralelamente con el aumento en los alquileres.
¿Cómo se debe devolver el dinero?
La ley de arrendamientos no regula la devolución del depósito de garantía, por lo que la cláusula de devolución debe quedar clara en el contrato del alquiler.
¿Qué es válido y qué no en el cobro de este depósito?
Según el artículo 59 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, el depósito de garantía puede responder por el pago de los alquileres y por todas las demás obligaciones derivadas de la ley o del contrato, a menos que se acuerde algo distinto entre las partes. Por ese motivo, existe amplio poder de negociación entre los interesados.
Es decir, el depósito puede utilizarse hasta para pago de rentas adeudadas, aunque en la práctica es usual que se establezca que es para pago de recibos por servicios públicos y reparaciones del inmueble, según Serrano.
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¿Puede un inquilino pedir la devolución completa del depósito y cuándo le corresponde un monto parcial?
La devolución del dinero depende de la regulación que se haya establecido contractualmente por ambas partes. Es decir, la devolución debe solicitarse según los términos que se establecieran en el contrato.
Por ejemplo, en caso de haberse establecido un proceso de liquidación, deberá procederse conforme estuviera pactado, de acuerdo con Serrano.
En detalle, la devolución del monto total o parcial dependerá de cada caso en concreto. El inquilino puede pedir la devolución completa del monto si cumplió con las condiciones de devolución del inmueble, y no existen montos por deducir según lo acordado en el contrato, por ejemplo, recibos vencidos.
En muchas ocasiones se dice que ese dinero se usa para “reparaciones” ¿Qué pasa con el desgaste natural de un inmueble?
El desgaste natural de un inmueble está previsto en el artículo 55 de la ley. Las reparaciones que se paguen con el depósito de garantía normalmente se refieren a daños causados por el inquilino y no por el desgaste natural del inmueble, de acuerdo con Güell. Es importante que las partes revisen los contratos de arrendamiento y consulten con su abogado para asegurarse que están debidamente cubiertos.
Además, la ley también establece cuales son las reparaciones que debe realizar el arrendador como propietario del inmueble arrendado y las que conforme al contrato corresponde al arrendatario, que además tiene la obligación de conservar el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, salvo el deterioro natural del mismo.
Puede consultar la ley en este enlace.