Los precios de los alquileres vienen al alza en Costa Rica, y a un ritmo mucho más elevado que los ingresos de los hogares. Esta es una tendencia que se evidenció en la mayoría distritos de la Gran Área Metropolitana (GAM) entre enero de 2023 y enero de este 2024, así como en otros puntos calientes del mercado inmobiliario del país.
De hecho, los montos promedio para alquilar subieron en porcentajes de dos dígitos en zonas que ya de por sí registraban cifras elevadas por metro cuadrado (m²), como San Joaquín de Flores, La Ribera de Belén, Rohrmoser en San José, Coyol en Alajuela y Sabanilla en Montes de Oca, solo por citar algunos ejemplos.
Estos datos se desprenden de un análisis hecho por EF a partir de la información disponible en el sitio de anuncios clasificados encuentra24.com. Esta plataforma ofrece una guía de precios con base en la oferta de arrendamientos en ella. El medio publicó una primera edición de este compendio en enero de 2023 y ahora lo actualizó, un año más tarde, para visualizar la evolución del mercado según los 1.658 anuncios actuales del portal.
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El alquiler de vivienda es una necesidad esencial para miles de hogares en Costa Rica. La última actualización de la Encuesta Nacional de Hogares (Enaho), publicada por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) en 2023, determinó que en el país hay unas 1,78 millones viviendas habitadas, de las cuales una quinta parte son alquiladas (unas 340.900 unidades).
Además, según un reciente análisis publicado por EF,los precios de la vivienda han subido un 19% en los últimos ocho años; mientras que los ingresos del hogar apenas un 6%.
En medio de este complejo panorama surgen interrogantes: ¿estoy pagando mucho o poco por mi alquiler?, ¿podría pagar menos en un cantón o distrito vecino, o incluso en el que ya vivo? EF revisó la oferta inmobiliaria de casas convencionales (excluyendo viviendas en edificios) en encuetra24.com y encontró los precios promedio para alquilar en 66 territorios del país, de los cuales existe registro en esta categoría.
Las zonas más caras (y las más asequibles)
Los costos promedio para alquiler, incluso dentro de la misma GAM, muestran diferencias marcadas.
Por ejemplo, mientras el precio promedio por arrendar 100 m² superan los $850 en varios distritos de Santa Ana, en el cantón de San Isidro de Heredia, en San Joaquín de Flores o en San Rafael de Alajuela; en otros como San Pedro de Montes de Oca, Granadilla de Curridabat o Llorente de Tibás los promedios caen por debajo de los $700 por la misma superficie.
En algunos distritos muy reconocidos como Mata Redonda, Zapote o San Juan de Tibás los montos incluso caen por debajo de los $630 en todos los casos.
Esto quiere decir que, en Costa Rica, una persona puede ahorrar dinero mudándose a pocos kilómetros de distancia, incluso dentro del mismo cantón.
Fuera de la GAM, el precio más elevado promedio para alquilar una vivienda convencional, según los datos de encuentra24.com, es el de Jacó, en Garabito. En esta zona turística del Pacífico Central se cobran unos 1.113 por 100 m², según la oferta vigente en el sitio.
Zonas periféricas de la GAM como San Isidro del General, en Pérez Zeledón; y los cantones de San Ramón, de Alajuela; y de Guápiles, en Limón; tienen los indicadores más bajos del recuento, con promedios menores a $430 por 100 m².
Esta tendencia solo la quiebran cantones como Grecia, donde el promedio fue de $659 por 100 m²; un 22% más alto que el año pasado. Este cantón no solo experimenta un auge comercial por el establecimiento en curso de dos nuevos parques empresariales de zona franca en su territorio, sino que además vive un proceso de desarrollo habitacional ligado a la disponibilidad de terrenos agrícolas en la zona y al crecimiento de la demanda vinculado al citado aspecto comercial.
Melizandro Quirós, director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), opinó que este comportamiento es sencillo de entender.
“Es muy presumible que en estas zonas se desarrollen proyectos inmobiliarios con fines de alquiler, puesto que va existir un alta población flotante, que trabaja en esas zonas francas pero no reside ahí”, explicó el consultor financiero. “Adicionalmente, aunque se desarrolle mucho la actividad económica de estos puntos, no es presumible que haya tanta oferta de compra; por lo cual una parte sustancial de la oferta de construcción es muy probable que se dirija a alquiler”, añadió.
Los precios de los alquileres dependen de múltiples factores. Por ejemplo, el estado de la construcción, la cercanía o la lejanía de servicios públicos, y la disponibilidad o la carencia de acabados y amenidades de lujo. Sin embargo, los precios promedio de encuentra24.com sirven como una referencia sobre las tendencias del mercado de la vivienda costarricense, tan opaco en materia de números. La plataforma, por la magnitud y por la variedad de la oferta que aglutina, brinda una imagen representativa en la mayoría de los casos.
Precios varían, oferta también
Quirós también explicó que las diferencias de precios promedios entre cantones tienen explicaciones que van más allá de la ubicación en sí misma de las viviendas. También se relacionan con las diferencias entre los tipos de oferta inmobiliaria disponibles en esos lugares.
“Por ejemplo, zonas como Rohmoser o La Sabana corresponden a viviendas de alto valor ($150.000, en adelante), en cuyo caso la renta se incrementa respecto a zonas donde las viviendas no son de tan alto valor o incluso son viviendas viejas”, puntualizó.
La economista y profesora de la Universidad de Costa Rica (UCR), Estefany Alfaro, explicó además que las cifras de viviendas alquiladas que registra la Enaho evidencian un crecimiento constante en la demanda del sector, lo cual sugiere la existencia de un mercado suficientemente amplio y que “permite a las personas propietarias mantener e incluso aumentar los precios de la renta”. Esto explica por qué los precios suben en la mayoría de distritos y cantones cuyos registros fueron analizados.
¿Vale la pena mudarse?
Si bien los costos de vivienda varían entre zonas, responder a si podría o no valer la pena para una persona mudarse y pagar una renta menor depende de cada caso. Según el asesor de finanzas personales, Julio Espinoza, primero “es necesario evaluar los costos adicionales”.
“Puede que pague menos de alquiler, pero gasta más en combustible, en tiempo dentro de una presa. El precio es importante pero no lo es todo” opinó. “Para que no salga mal el cálculo, se tiene que tener muy claro y bien detallado sus ingresos, gastos y compromisos con terceros (deudas) para saber hasta cuánto se puede pagar por el alquiler y así buscar algo que esté dentro del presupuesto”.
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Nota del redactor.Los datos de precio promedio por metro cuadrado utilizados para este trabajo se extrajeron de la guía de precios del portal encuentra24.com, en enero de 2024. Este mismo recuento se realizó en 2023, año con el cual se establecen comparaciones. Los registros de valor varían periódicamente conforme cambia la oferta en el sitio de anuncios clasificados y son precios de oferta (propuesta que realiza el oferente del inmueble); es decir, no corresponden al precio final de la transacción (el monto que finalmente se acuerda con el arrendador para finalizar la operación de alquiler). El portal contabiliza un total de1.654 propuestas alquiler de casas en todo el país, así como 2.164 propuestas de alquiler de apartamentos, hasta el 16 de enero de 2024.