Si usted posee una propiedad que ha tenido para alquiler por mucho tiempo probablemente le ha tocado lidiar con inquilinos morosos que acumulan pagos retrasados. Tal vez incluso esté pasando por una situación así.
La legislación nacional ofrece una serie de mecanismos para que los arrendadores puedan cobrar estas cuotas y pedir la salida del inquilino de la propiedad, si así lo desea.
EF acudió a Kendall Ruiz, especialista en derecho comercial y procesal y director de Aselecom Abogados, y a Arturo Guerrero, socio de Ecija Legal especialista en litigio y recuperación de deudas, para ayudar a evacuar algunas dudas básicas.
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¿Cuánto se puede retrasar el inquilino?
La Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (7.527) le da al arrendatario un periodo de gracia de siete días naturales para hacer el pago del alquiler del mes previo.
Dicha ley hace una diferenciación entre demora y mora. La primera es el atraso no grave de la prestación; mientras que la segunda se refiere a un incumplimiento grave y doloso de la obligación de pago en la que se incurre tras ese periodo.
“En principio, el arrendatario no puede o debe atrasarse porque, de ese atraso, pueden surgir obligaciones secundarias como el pago de intereses moratorios sobre lo adeudado”, acotó Guerrero.
La fecha de pago suele pactarse entre ambas partes, generalmente el primer día del mes y preferiblemente bajo un contrato.
¿Qué hacer si mi inquilino no me paga?
En primer lugar, debe saber que la ley faculta la resolución alterna de conflictos, la cual, idealmente, debería ser la primera opción. El dueño puede prevenir al arrendatario, dar un margen mayor para el pago y llegar a un acuerdo.
“Yo puedo tratar de resolver el conflicto sin llegar a sede judicial y dejarlo por escrito”, mencionó Ruiz.
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Ahora bien, si esa vía no tiene éxito y la situación se complica, existen al menos tres vías legales a las que el arrendador puede acudir.
Una de ellas es el proceso monitorio arrendaticio. Este aplica cuando la renta no se ha pagado del todo y lo que se invoca es la falta del pago total. Aquí debe haber documentación como contrato o recibos de pago que sirvan de respaldo.
“Podrá acreditarse con el contrato, mediante una resolución judicial anterior que la establezca o los recibos periódicos de pago”, menciona el artículo 112 del Código Procesal Civil.
Un segundo camino es el sumario de desahucio. Este aplica sobre el incumplimiento de pagar la renta en tiempo, pasado el plazo de demora que concede la ley. Si no hay contrato o documentos, entran en juego otros elementos de prueba.
El tiempo de duración de estos procesos es difícil de determinar, pues es variable. Ambos están diseñados para que duren menos de dos meses, pero la realidad es otra, pues el sistema presenta atrasos.
Además, la contraparte tiene el derecho de oponerse, debe recibir la notificación y puede apelar la sentencia.
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Ruiz mencionó que un tiempo promedio para tener un resultado puede llegar a los dos o tres años. Sin embargo, en el mejor escenario, si el inquilino no se opone, el proceso es más ágil.
Una tercera opción es el desahucio administrativo, pero este ha sufrido retrasos todavía más considerables en la ejecución. Durante la pandemia, el Ministerio de Seguridad, encargado de los desahucios, ordenó no desalojar, por lo que existe un cuello de botella. Por esa razón, se sugiere alguno de los dos procesos anteriores.
¿Puede el inquilino seguir viviendo en la propiedad alquilada?
Mientras alguno de esos procesos está en curso y a la espera de resolución, el arrendatario puede seguir ocupando la propiedad hasta que exista una sentencia que ordene el desalojo, incluso por la fuerza utilizando a la policía.
Sin embargo, cada mes que pasa se suma al monto adeudado que se cobrará al final del proceso y que, una vez emitida la sentencia, se puede ejecutar como cobro judicial, lo que permitirá el embargo de salarios o cualquier fuente de ganancias.
A esta deuda se le puede añadir otros montos, por ejemplo si existen daños graves en el inmueble que sobrepasan el depósito dado inicialmente, intereses y hasta los honorarios de los abogados.
También se puede incluir la indexación, es decir, ajustar el monto adeudado de acuerdo a la inflación dependiendo del tiempo que ha transcurrido.
El mayor riesgo que tiene el arrendante es la posibilidad de no recuperar las rentas adeudadas. Por eso, Guerrero recomendó que, desde el inicio, el arrendante pida al juez que se levante un inventario de los bienes que tiene el arrendatario en la vivienda, y ejercer, a partir de ahí, el derecho de retenerlos y la prohibición de sacarlos hasta el pago efectivo de la deuda.
“Si no paga, entonces el arrendante, una vez establecido el monto de las rentas, servicios o cuotas adeudadas, puede pedir la valoración y remate de esos bienes retenidos”, dijo el abogado.
¿Cambia algo si la propiedad que se alquila a un comercio?
Independientemente de si el uso de la propiedad alquilada es para vivienda o si se trata de un comercio, las reglas mencionadas son las mismas y aplican para todos los casos.
¿Cómo blindarse?
Aunque un acuerdo verbal entre arrendatario y arrendador es legal y válido, la falta de un documento escrito se convierte en una falencia para acometer un proceso judicial.
Lo ideal es que todo este tipo de relaciones tengan un respaldo por escrito donde se precisen otros detalles como el lugar de pago, el depósito, la inspección de la propiedad, los muebles que incluye.
“Entre más detallado sea el contrato es mucho mejor para evitar reclamos posteriores como inquilino o, eventualmente, protegerme yo como dueño del bien”, comentó Ruiz.