Precios de los alquileres capean —por el momento— la tormenta de la inflación

De acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor (IPC), la variación interanual que tuvieron los precios de los alquileres de vivienda fue de 2,81% en mayo de 2022, es decir, se encuentra por debajo de la meta de inflación determinada por el Banco Central de Costa Rica (BCCR) que es de 3%; mientras que la de alimentos y bebidas no alcohólicas fue de 13,92%.

Además, el indicador de los alquileres también es inferior a la tasa de inflación interanual que fue de 8,71% en mayo de 2022.

Este jueves 7 de julio, el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) publicó el IPC de junio de 2022. El Índice actualizado muestra que el indicador de los alquileres se mantuvo en 2,81% en junio del año en curso, mientras que la inflación general y la de los alimentos y bebidas no alcohólicas subieron a 10,06% y 15,95%, respectivamente.

El director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), Melizandro Quirós, recordó que el IPC general y el de arrendamientos han estado subiendo, sin embargo, hay un rezago porque no se está transmitiendo todo el ajuste que “uno presumiera” hacia los alquileres.

“Ese diferencial es un rezago que uno podría decir que hay una presión que está en los alquileres para que suban en los próximos meses. Yo tampoco creo que va a subir todo, pero lo que sí me parece que sugiere ese diferencial es que esa presión del aumento de alquileres se va a dar”, agregó el director ejecutivo del Cenfi.

En el país, el precio convenido en los arrendamientos para vivienda, pactados en colones, solo se puede actualizar una vez al año: a final de cada año del contrato.

En el caso de los arrendamientos pactados en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste.

Además, salvo acuerdo más favorable para el inquilino, el arrendador puede reajustar el precio de alquiler, en colones, en un porcentaje igual o menor a la inflación acumulada de los 12 meses anteriores (interanual) al vencimiento de cada año del contrato; y cuando este indicador sea menor al 10%. A partir de la inflación de junio este panorama es distinto, pues la variación del IPC fue superior a ese porcentaje.

Ante esto, hay personas que desde que empezaron a alquilar, la renta no ha sido modificada, a otras les bajaron el costo en medio de la pandemia de la covid-19, y hay quienes han tenido que asumir un mayor costo en el alquiler.

No obstante, expertos consultados por EF coinciden en que a pesar de que la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (7527) permite realizar un reajuste anual, los arrendadores han tomado la decisión de mantener las rentas para evitar que sus inquilinos desocupen el inmueble.

Por otro lado, cuando la inflación acumulada de los 12 meses anteriores (interanual) al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al 10%, le corresponderá al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) establecer el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda.

En Costa Rica hay 288.089 viviendas alquiladas, el 84,27% se encuentra en la zona urbana y el restante 15,73% en la rural; según indica la más reciente Encuesta Nacional de Hogares (Enaho), publicada por el Instituto Nacional de Estadística y Censos en 2021.

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Alquileres de vivienda en Costa Rica

De acuerdo con el director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario, los alquileres están creciendo pero no tan rápidamente como la inflación general.

“Cuando comparás el IPC general con el de alquileres, ese diferencial significa que es un porcentaje que está desfasado, que no se ha aplicado. La hipótesis que yo te daría es que los mismos arrendadores se dan cuenta que no pueden aplicar el 8,71% porque la gente no soportaría ese aumento”, agregó Quirós.

Si uno hoy dice que los máximos son el IPC y la gente estaba acostumbrada a variaciones de 3%, que vos le llegués con una variación del 8% puede hacer que la gente se vaya de la casa, porque no podría pagarla.

—  Melizandro Quirós, director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario

Entonces, si una persona empezó a alquilar una vivienda el 1.° de junio de 2021, el reajuste anual máximo que se le puede aplicar a partir del 1.° de junio de 2022 sería el 8,71%, pues el Índice de Precios al Consumidor (IPC) –indicador que es fuente de información para estimar la inflación en Costa Rica– de mayo de este año en curso sería la referencia para el aumento.

Por otro lado, Pablo Guier, presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles de Costa Rica, manifestó que en su mayoría sí se han ajustado los precios de los alquileres dentro de los parámetros establecidos por el INEC, según la variación interanual.

“Debido a las fuertes rebajas negociadas durante los años anteriores por la pandemia y en el 2019 por la implementación del agresivo cobro del IVA por parte del Gobierno, los alquileres han tendido a un aumento, pero considerando los precios cobrados prepandemia, los alquileres más bien se han mantenido bastante estables y con aumentos considerados”, comentó Guier.

Precisamente, una de las medidas que tomaron los propietarios durante la pandemia fue la de disminuir la renta, pues la crisis no solo era (ni es) sanitaria sino también económica con desempleados y reducciones de ingresos.

El presidente de la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces, Adrián Mora, explicó que en algunos casos hubo reajustes a la baja, durante la pandemia de la covid-19, hasta de un 15% o 20% en los alquileres de casas de clase media. “Ese efecto (de hacer rebajas por temporadas cortas) sí se vio mucho”, dijo.

Pese a que los precios de los alquileres bajaron “un poco”, no solo en viviendas que ya estaban colocadas en pandemia, o antes, sino también para lograr colocar propiedades, la dueña de la empresa Bianco Real Estate, Tatiana Morera, comentó que ahorita los arrendadores están ajustando precios.

Es por ello que hay casos como el de Andrés Jiménez, que a causa de la pandemia, el arrendador del apartamento, ubicado en Cartago, disminuyó el monto de alquiler, pero ahora está pagando la misma renta que hace dos años.

Además, el presidente de la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces indicó que, en este primer semestre de 2022, no han notado una tendencia a que se hagan aumentos arbitrarios por parte de dueños de propiedades hacia inquilinos ni tampoco han recibido ningún tipo de denuncia por abusos en los incrementos de las rentas. “Más bien la tendencia es que se han mantenido los precios”, añadió.

Un ejemplo de esto último es el de Jaxiry Cantillo, una joven que alquila un apartamento, paga en colones, en Vázquez de Coronado, desde hace cuatro años, y según comentó, el propietario del inmueble le ha mantenido la renta durante todo ese tiempo.

Sin embargo, hay alquileres de vivienda pactados en moneda extranjera que sí han estado subiendo, pues “las tasas en dólares sí han tenido un aumento sustancial que no se refleja porque el precio es el mismo en dólares pero al hacer la conversión sí se nota un aumento notable”, expuso Mora.

Hemos notado que los alquileres en dólares, más bien hay una tendencia a las personas a solicitar el traslado de sus alquileres a colones.

—  Adrián Mora, presidente de la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces

También los arrendadores han tomado la decisión de mantener las rentas para evitar que sus inquilinos desocupen el inmueble, manifestaron las fuentes consultadas.

“Las familias que viven de los alquileres han decidido sacrificar un poco de aumentos con el fin de retener a sus buenos inquilinos, evitando así la rotación de inquilinos que es tan perjudicial”, dijo el presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles de Costa Rica.

Además, Christian Zúñiga, gerente general de la empresa InHaus Real Estate, aseguró que pese a que la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos establece que los aumentos pueden aplicarse una vez por año, en contratos pactados en colones, en la firma no han notado que la inflación se esté reflejando en las rentas.

No obstante, el director ejecutivo del Cenfi expuso que el diferencial entre el IPC general y el de alquileres es una presión latente que va a hacer que los arrendamientos sigan subiendo en los próximos meses.

“No te voy a decir que en los próximos meses va a crecer ese 5% acumulado, pero los arrendadores van a tratar de recuperar ese diferencial”, agregó.