Préstamos de vivienda se encarecieron en 2023, pero no superaron niveles de los últimos 15 años

En el último año, el mes en el que se promediaron las tasas de vivienda más altas fue marzo, con 9,9%, un dato menor, por ejemplo, al 13,85% que se tuvo en 2009, al 12,13% de 2012 o al 10,5% de 2019.

Esto no significa que no haya existido un impacto para los deudores: entre enero del 2022 y setiembre del 2023 las tasas de vivienda subieron en 1,16 puntos porcentuales (p.p.). Aunque suene poco, significa un aumento considerable en la mensualidad. Una subida de 1 p. p., puede traducirse hasta en unos ¢70.000 más en la cuota de un crédito de vivienda, según cálculos que había hecho el Banco Nacional en julio del 2022.

Sin embargo, la parte más intensa de esa tormenta parece haberse disipado. Con las mejores lecturas de inflación que ha tenido el país —actualmente incluso en números por debajo del 0%— el BCCR ha quitado el pie al acelerador levemente y ya ha reducido su Tasa de Política Monetaria (TPM) en cinco ocasiones, pasando en el último año de 9% a un 6,25%.

La TPM tiene un efecto sobre el resto de tasas del mercado que ya empieza a notarse cada vez más, incluído en las tasas de vivienda: el promedio total para este tipo de créditos lleva tres meses seguidos en reducción, sin embargo, el comportamiento ha sido diferente según la moneda.

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En el caso de los préstamos en colones, durante esos tres meses se ha registrado una disminución de 0,23 p. p., empujada por las caídas en la TPM y la Tasa Básica Pasiva (TBP), que es la referencia para las operaciones en moneda nacional.

Según estudios del BCCR, las reducciones en la TPM suelen tener un periodo de alrededor de ocho meses de rezago antes de que se transmitan plenamente a las tasas del mercado. Tomando en cuenta que el Central ha reducido paulatinamente su TPM y prediciendo que los futuros ajustes también seguirán la misma línea, es posible que las tasas en colones todavía tengan espacio para más reducciones.

Cuando se habla de créditos en divisas, no obstante, aún se aprecia una tendencia hacia al alza para el sector vivienda. Desde enero del 2022 ha subido en 1,44 p. p., sin registrar ninguna disminución. Estos aumentos se ven influenciados principalmente por las tasas internacionales en dólares, las cuales todavía no han detenido su escalada en Estados Unidos, país que aún lucha con una inflación perseverante.

Un techo menor

El techo que alcanzaron las tasas de vivienda fue relativamente bajo en comparación con el rango en el que se mantuvo durante los últimos 15 años. Esto a pesar de que la TPM estuvo en niveles mayores a los que se registraron en gran parte de la década pasada.

El caso llamativo es el del año 2016, cuando la tasa del Central estuvo en apenas 1,75%, sin embargo las tasas de vivienda se mantuvieron por encima del 10% durante gran parte del año, aunque la política monetaria no haya sido restrictiva, como sí lo ha sido en 2022 y 2023.

Según explica, Erick Chaves Jiménez, director Corporativo de Finanzas interino del Banco Nacional, este fenómeno se explica en parte por la madurez que ha ganado la TPM como guía para el resto del mercado, algo que, considera, no tenía cinco años atrás.

“Las tasas responden también a la liquidez del mercado, que ha sido muy alta estos últimos años comparado con la que existía en 2016, cuando también el crédito al sector privado crecía en cifras de dos dígitos, además que el Gobierno se financiaba más en el mercado interno”, mencionó Chaves.

Si se promedian las tasas desde enero del 2008 hasta agosto del 2023, el resultado es un 10,70%, una tasa mayor a la que se tiene actualmente.

Como referencia, en Estados Unidos la tasa fija para hipotecas de 30 años está alrededor del 8%. En Costa Rica son prácticamente nulas las posibilidades de acceder a una tasa fija de vivienda, la inmensa mayoría son variables.

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En contracción

A pesar de que el techo de las tasas no fue tan alto como en otros años, sí se registró una contracción en los saldos de vivienda. Desde enero del 2023, el crédito del sistema financiero al sector privado para vivienda ha tenido caídas interanuales en ocho meses consecutivos, según información del BCCR. En julio, último dato disponible, este tipo de créditos se redujo en un 4,16%.

Este tipo de créditos no veía una disminución anualizada desde noviembre del 2019 (apenas -0,02%). Las disminuciones no son comunes para este tipo de créditos. Desde diciembre de 1998 (año más antiguo en las estadísticas disponibles en el sitio web del BCCR) solo en ocho meses han existido variaciones negativas; siete de ellas se dieron este año. Incluso en 2009, cuando las tasas escalaron abruptamente y llegaron a un 13,84%, lo que se presentó fue una desaceleración, no una contracción.

Leonardo Gamboa, director comercial de CS Ahorro y Crédito, mencionó que el encarecimiento de las tasas jugó un papel importante en esa contracción, sin embargo hay otros factores que la impulsaron. Entre ellos menciona la subida en las estimaciones para créditos en dólares, lo cual provocó que algunos intermediarios dejaran de ofrecer este tipo de hipotecas a un sector de la población. Además agregó que hubo un decrecimiento en el porcentaje del valor de la vivienda que se financia.

“Unos años estuvieron atascadas en un 80% (del financiamiento, hoy hay números más cercanos al 90%), eso hacía que algunas personas no tuviesen la prima suficiente y decidieran darle un poco más de espacio para poder ahorrar esa prima o esperar mejores condiciones”, explicó Gamboa.