Mercado de oficinas de Costa Rica se mueve entre la expansión y el riesgo de sobreoferta ligado a la pandemia

En un entorno saludable, el mercado de oficinas debe contar con entre un 9% y un 11% de opciones disponibles para ocupación inmediata, pero cuando se supera ese rango, como está pasando ahora en Costa Rica, se encienden las alarmas.

La pandemia llegó al sector de oficinas durante la expansión de su oferta de gama alta. Los espacios más antiguos estaban en dificultades y un ritmo saludable de demanda.

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La expectativa antes del nuevo coronavirus era que la alta absorción de los inmuebles clase A (con mejores condiciones y servicios) mantuviera los indicadores saludables y eso motivó el planteamiento y aprobación de proyectos por más de 200.000 metros cuadrados adicionales. De estos, cerca de 160.000 m2 ya están en construcción y al menos 110.000 m2 entrarán al mercado en el próximo semestre.

El panomara actual proyecta sombras sobre el mercado, en parte porque esa nueva superficie podría quedar desocupada hasta en un 50%, y también porque la demanda ha bajado y las medidas para contener la pandemia evitan que dé señales de repunte.

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En medio de esta incertidumbre, los oficentros ya existentes enfrentan desafíos operativos ligados a la declaratoria de emergencia nacional, y han debido adaptarse. En VMG Business Center, por ejemplo, los clientes que contaban con oficina física previo a la pandemia, ahora disponen de otra con el doble de capacidad, con el fin de que redistribuyan los espacios y coloquen a los colaboradores a 1,8 metros de distancia.

Diana Rodríguez, gerente General de VMG Business Center, explicó que además de las oficinas físicas, VMG ofrece alquiler de salas por horas, espacio de coworking y oficinas virtuales, las cuales han experimentado un incremento de 20% en la demanda desde marzo.

“Estos meses de emergencia sanitaria nos han llevado a entender aún más el giro de negocio y las necesidades de cada uno de nuestros clientes, lo que a su vez afianzó la relación comercial. Si bien muchos optaron por el teletrabajo para mitigar el riesgo de contagio entre sus empleados, por la flexibilización que ofrecemos, logramos adecuar nuestros servicios a sus requerimientos actuales, para la continuidad de su operación”, afirmó Rodríguez.

La flexibilidad será clave para adaptarse a las nuevas formas de trabajo derivadas de la pandemia, y también lo será otro elemento: el precio.

Números actuales

Los datos ya dan para que el sector encienda luces amarillas.

Frank Quirós, associate director de la firma NKF Central America, explicó que el inventario total de oficinas en la Gran Área Metropolitana (GAM) tiene una tasa de disponibilidad de 16,13%, lo cual califica como “una sobreoferta importante”.

“Sin embargo, al remover de la ecuación las oficinas clase C (inmuebles que no cuentan con las necesidades básicas de empresas modernas), la disponibilidad se ubica en un 12.9%, lo cual es una sobreoferta leve”, puntualizó.

Que el calificativo ‘leve’ no le provoque confusión: aunque el ciclo del negocio inmobiliario sea largo, el riesgo de pasar a niveles mayores existe.

Pablo Fernández, gerente país de Colliers Costa Rica, afirmó que en términos de metros cuadrados disponibles, en comparación a junio del 2019, este mercado presenta una variación del 38,48%, pasando de una disponibilidad de 90,503 m² a 125,333 m².

Que la cantidad de metros cuadrados disponibles sea casi tres veces mayor que la disponibilidad total es muestra de que la demanda y la absorción soportaban ese ritmo de crecimiento, hasta ahora.

Proyecciones

La condición de que la disponibilidad esté 1% o 2% por encima de lo considerado saludable no es una sentencia, pero sí un aviso. La evolución de diferentes variables irá marcando el camino, pero con el nivel de incertidumbre en el que se mueve el país, una desaceleración marcada es viable.

“Las circunstancias actuales pueden provocar que eventualmente el sector entre en una etapa de sobreoferta, debido a que la construcción se mantiene activa, con una tendencia creciente hacia los proyectos de uso mixto. En cuanto a la tasa de disponibilidad, los números arrojan que aún se mantienen en equilibrio la oferta y la demanda en el sector para estas dos clases”, comentó Fernández.

Datos de Cushman & Wakefield | AB Advisory también proyectan un riesgo latente de llegar a una sobreoferta de oficinas en los próximos 6 a 12 meses. Álvaro Cortés, office tenant representation broker en Cushman, explicó que hay tres variables claves para que se cumpla o no esa posibilidad: el tiempo que tarde el país para volver a las oficinas, los nuevos proyectos en construcción y los efectos de las coyuntura sobre la demanda.

Por ejemplo, de los 158.900 m2 que se encuentran en construcción, unos 111.000 m2 serían entregados en los próximos 6 a 9 meses: Se estima que aproximadamente un 50% de esta nueva ocupación corresponde a inquilinos que desocuparán otros espacios y el 50% restante de la oferta nueva probablemente aumentará la oferta disponible.

Esa previsión podría estar detrás de otro fenómeno clave: una posible baja en las tarifas de arrendamiento.

“Otra importante tendencia de este último trimestre es una leve, pero paulatina disminución del precio promedio de alquiler. Entre las causas se pueden citar el cambio de ritmo en la demanda de espacios y los procesos de renegociación entre inquilinos y arrendadores producto de la pandemia”, profundizó Cortés.

Esta dinámica tiene manifestaciones como la de VMG: sus clientes nuevos reciben la opción de solicitar meses gratis, con el fin de que tomen la decisión a partir de sus necesidades y no de su capacidad actual de pago.

“La idea es contribuir a que la operación de las empresas continúe bajo una imagen profesional y corporativa”, confirmó la gerente de VMG.

El dinamismo del mercado también irá ligado a las medidas de contención que dicten las autoridades en los próximos meses. Para Quirós, de NKF, la decisión de mantener prohibido el ingreso desde Estados Unidos (fuente principal de Inversión Extranjera Directa) puede bajar la velocidad con que se ejecutan ciertos proyectos, o extender los procesos de negociaciones mientras los representantes de casas matrices estén impedidos para hacer visitas o inspecciones.

Los efectos inmediatos de este fenómeno podrían impulsar la desocupación en proyectos con fechas de cierre próximas. Pero si algunos desarrollos cambian sus planes y dejan de ser ejecutados en este año, podrían aumentar la absorción del inventario disponible.

El monitoreo del entorno en tiempo real será clave para que administradores e inversionistas logren aprovechar oportunidades o al menos mantenerse vigentes en medio de la recesión económica global.

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