Movimientos de empresas extranjeras plantean retos a parques industriales

En este momento, los desarrollos del tipo zona franca son considerados inversiones estables y atractivas.

Róger Carvajal, market analyst de la división industrial y logística de Colliers, explicó que el crecimiento de oficentros en el régimen de zona franca es ordenado y precolocado. De esta manera, se evita la creación de espacios especulativos en el mercado, lo cual facilita su absorción.

Para los parques industriales más antiguos, el reto es entrar en la tendencia de captar empresas de menor tamaño y atraer otras que no requieran instalaciones especializadas.

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“Las zonas francas nuevas sí tienen infraestructuras especializadas hechas de acuerdo con los requerimientos de las empresas”, explicó Carvajal.

En estos lugares, el riesgo se controla con la diversificación. Grettel Fallas, gestora de portafolio inmobiliario de Prival Bank, explicó que en su fondo inmobiliario incluyeron un espacio tipo multi-tenant (para varios inquilinos) de seis naves industriales y una nave adicional en la zona franca El Coyol.

“Tenemos una inversión diversificada y son inquilinos de renombre, industrias médicas, como la mayoría en ese parque industrial. Para nosotros ha sido una importante inversión. Nos gusta todo lo que tenga que ver con zona franca por su efecto positivo en la economía del país y porque son buena paga y establecen relaciones a largo plazo”, afirmó.

Criterios similares tienen en los demás fondos inmobiliarios del país. Por ejemplo, ante la baja ocupación del inmueble de BCR Sociedad Administradora de Fondos de inversión (SAFI) en Global Park (por la salida de un inquilino), Rosnnie Díaz, gerente de la entidad, explicó que se trata de la rotación normal de la industria.

“El mercado inmobiliario industrial se encuentra en una etapa de expansión, por lo que presenta indicadores de rentabilidad, disponibilidad y crecimiento muy positivos para la industria de fondos de inversión”, aseguró.

Según datos de NKF Central America, un total de 13 fondos de inversión inmobiliarios cuentan con inmuebles de tipo nave industrial y oficentros, cuya área arrendable está asignada (en su totalidad o en parte) al régimen de zona franca.

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Desafíos

El principal reto para los parques industriales es mantener la desocupación por debajo del 10%. En este momento, el promedio del sector es de 8%. ¿Qué amenaza esta estabilidad?

Carvajal, de Colliers, comentó que la tasa de disponibilidad de los edificios de oficinas es afectada por varios factores, entre ellos:

1. La expansión de los espacios sin precolocación.
2. La creación de “satélites” de operaciones de las compañías, es decir tienen varias sedes o separan procesos.
3. Ubicación del inmueble y congestionamiento vial en la zona donde se ubican.
4. Competencia por el recurso humano.
5. Congestionamiento vial y tiempo de traslado de los colaboradores.

En el campo industrial, Carvajal justifica las altas desocupaciones con dos argumentos: en el caso de desarrollos pioneros, estas obedecen a las condiciones constructivas de los inmuebles, que perdieron eficiencia por su antigüedad. Para las nuevas zonas francas con porcentajes altos de desocupación, la situación se explica por la existencia de espacios de multi-tenant recién construidos y que están en proceso de absorción.

Otra fuente de peligro es la opción de operar fuera de los parques industriales, como en el proyecto de Ciudad Tecnológica de San José.

Carlos Wong, presidente de la Asociación de Empresas de Zonas Francas de Costa Rica (Azofras), aseguró que se visualiza un impacto positivo de la Ciudad Tecnológica, ya que genera nuevas y mayores oportunidades para la instalación de servicios de valor agregado y, con ello, nuevas oportunidades de empleo. Es decir, se generaría el efecto cluster que fortalece a los sectores productivos, tal y como ocurre en lugares como Sillicon Valley, en Estados Unidos, por ejemplo.

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Sin embargo, Carvajal considera que la Ciudad Tecnológica de San José competirá con los demás parques al estar situada cerca de puntos de interés para los colaboradores. Además, es una opción para invertir menos horas en el traslado y se espera que ofrezca grandes metrajes de espacio de oficinas.

Akamai Costa Rica y Midland Credit Management (MCM) son dos ejemplos de empresas que crecieron y se movieron a sedes nuevas, sin considerar parques industriales.

Akamai no estaba en el régimen de Zonas Francas antes de pasarse a Roble Corporate Center, pero ahora sí. Para el cambio, eligieron un edificio ubicado en medio de un hotel, un oficentro y varios centros comerciales.

MCM estuvo en Ultrapark II, en Barreal de Heredia, durante seis años. Desde mayo ocupa el edificio Desarrollo Comercial La Sabana, antiguo Yaohan.

Amene Ayub, gerente general de MCM Costa Rica, aseguró que la ubicación les permite la movilidad sostenible, ya que sus colaboradores tienen más opciones de transporte público, como bus, tren e incluso bicicleta, dada la existencia de ciclovías.

En crecimiento

Los parques industriales siguen aumentando su oferta. El segmento de oficinas tiene una proyección de crecimiento de 201.626 m². Sin embargo, la construcción de estos puede variar según la precolocación de los proyectos y el apetito de los clientes potenciales por la zona donde se ubicarán.

En naves industriales, la proyección registrada es de 475.762 m². No hay certeza de la fecha de ingreso al mercado de estos proyectos porque los desarrolladores también intentan precolocar estos inmuebles antes de construirlos.

Fuente: Colliers