La compra o venta de una propiedad por parte de las sociedades administradoras de fondos de inversión (SAFI) inmobiliarios no debería ser algo fácil o sencillo. En el escenario ideal tiene que pasar por varios filtros técnicos y legales en el que deben intervenir varias personas por separado.
La determinación de qué hacer con un activo no es unipersonal ni de pocos pasos, precisamente, para evitar que se tomen decisiones antojadizas que al final pueden impactar negativamente a los fondos de inversión inmobiliarios y por ende a los inversionistas.
Según información brindada por la Superintendencia General de Valores (Sugeval) en mayo pasado, la toma de todas las decisiones en las SAFI pasa por un gestor (decisiones diarias), un comité (estrategia inversión, adicionalmente algunas SAFI lo complementan con Junta Directiva), un prospecto (delimitación de la política de inversión) y una asamblea de inversionistas (cambios relevantes).
Para transparentar más el proceso de compra y venta de inmuebles en los fondos de inversión, la regulación estipula que la Junta Directiva de cada SAFI debe aprobar políticas sobre administración de los conflictos de intereses, estas a su vez deben dictar qué se tendría que hacer en caso de que se presenten.
En Costa Rica, siete SAFI se encargan de administrar los 14 fondos de inversión inmobiliarios registrados en la Sugeval. Al 14 de julio de 2023, estos fondos sumaban activos totales por ¢1,46 billones.
Los inmobiliarios son el segundo tipo de fondo de inversión más relevante en el país, ya que representaban el 42,6% del total de activos alcanzados entre todos los fondos de inversión. Solo son superados por los fondos de mercado de dinero.
Con respecto al número de cuentas abiertas, son los terceros con mayor cantidad: tienen 8.736. Esta cifra los coloca por debajo de los fondos de crecimiento y los de mercado de dinero, que son los más numerosos.
Para poder ingresar a un fondo inmobiliario es necesario comprarle la participación a un inversionista que esté dispuesto a venderla, debido a que son fondos cerrados.
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Compra de inmuebles
El análisis para comprar un inmueble comienza desde que las SAFI reciben ofertas de venta por parte de propietarios de edificaciones o cuando el fondo de inversión tiene un interés por diversificar su portafolio.
Aunque hay lineamientos generales para la compra de inmuebles en los fondos de inversión, cada sociedad administradora sigue parámetros determinados para definir si la adquisición de un bien es beneficiosa para el fondo y los inversionistas.
Además, ya sea por el prospecto o por otra política interna, el fondo puede estar enfocado en cierto tipo de inmuebles o actividades económicas específicas. O bien podría ser lo contrario, que por decisiones internas evita adquirir inmuebles dedicados a determinada actividad.
A grandes rasgos, las SAFI Vista y Prival siguen un proceso similar entre ellas. Un gestor de portafolios se encarga junto con la administración (gerencia) de hacer un primer filtro para determinar si el bien, de acuerdo con los parámetros del fondo, resulta interesante.
Si es así, se solicita información sobre el inmueble: ubicación, planos catastrados y constructivos, estado, uso de suelo, constancia de que el activo está al día con los impuestos, gastos de mantenimiento, entre otros detalles.
Paralelamente, la SAFI le realiza un estudio al vendedor, para verificar que esté legitimado para transar el inmueble; al inquilino, para determinar la solvencia; y al contrato de alquiler. También analiza los aspectos de la compra que impactan al fondo: rendimientos y diversificación de la cartera.
En caso de que el gestor determine que es una buena posibilidad para el fondo, eleva la diligencia al Comité de Inversión. Aquí es donde se decide si se hace una oferta por el inmueble o si se rechaza por no cumplir con algún criterio requerido por el fondo, porque no es un buen momento para adquirirlo o no les gusta algo del activo.
De acuerdo con Diego Soto, vicepresidente ejecutivo de Grupo Financiero Acobo, en Vista SAFI ni el gestor de portafolios ni el gerente de la entidad votan en el Comité, simplemente se encargan de exponer la pesquisa que realizaron sobre el inmueble en cuestión.
El Comité de Inversión de Vista se compone de un miembro externo y cuatro internos. En el caso de Prival SAFI, este órgano está conformado por cuatro funcionarios internos, que a su vez son miembros de la Junta Directiva, y dos externos.
La conformación del comité de inversión de cada fondo no es algo improvisado, existen reglas para su establecimiento y funcionamiento. No es algo que deba dejar al azar o a la voluntad plena de una persona en la empresa.
El artículo 28 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión instaura que los miembros del Comité de Inversión tienen que procurar la imparcialidad y objetividad en la valoración de opciones y la toma de decisiones de inversión.
El comité de inversión de un fondo de inversión debe estar conformado por un mínimo de tres miembros, al menos un 30% de sus integrantes deben ser independientes (redondeado al número entero superior), tal y como se define en este artículo. El presidente del comité debe ser definido por la junta directiva. Las decisiones dentro del comité se adoptarán por mayoría simple.
— Artículo 28 Bis del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión
Otras entidades como INS Inversiones SAFI y Popular SAFI siguen pasos similares pero han determinado que la Junta Directiva sea la que tome las decisiones finales.
Desde la sociedad administradora del INS se informó que el primer filtro también es el gestor de portafolios no financieros. Este funcionario es el que revisa si el inmueble cumple con las características que están definidas en el prospecto de inversión.
Si el análisis del gestor determina que el inmueble tiene un atractivo para el fondo y cumple con el prospecto de inversión y la normativa, se eleva a la gerencia general de la SAFI.
Armando Maroto, gerente general de INS Inversiones SAFI, dijo que si la gerencia está de acuerdo el asunto escala al Comité de Inversión, conformado por un agente externo y dos internos.
El Comité le hará las consultas que considere al gestor para conocer más a fondo sobre la ubicación del inmueble, el sector económico al que pertenece, la calidad del bien, entre otros aspectos.
Si queda satisfecho, el proyecto se pone a conocimiento del órgano máximo de la SAFI: la Junta Directiva. Los seis miembros que la conforman discuten y determinan si se aprueba la compra del inmueble.
Por su parte, en Popular SAFI los parámetros de compra en la entidad incluyen el estado de conservación del inmueble, la rentabilidad, la ocupación, los usos alternativos y las características principales de los contratos.
Estas condiciones son parte del informe que elabora el gestor de portafolios de Popular SAFI para determinar la viabilidad del proyecto, el cual incorpora un análisis técnico, financiero, legal, riesgo y de cumplimiento.
Según Luis Diego Jara, gerente general de Popular SAFI, el informe consolidado es presentado ante la Comisión Interna Inmobiliaria –compuesto por tres personas–. Este departamento analizará la información y si da el visto bueno el proyecto avanzará al Comité de Inversiones, el cual está integrado por cuatro miembros internos y dos externos independientes.
En caso de ser aprobado por este órgano, se presenta ante la Junta Directiva. Sus cinco integrantes con voz y voto valorarán y determinarán si se aprueba la transacción.
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Venta de propiedades
La evaluación de vender un inmueble empieza cuando, por ejemplo, llegan solicitudes de corredores de bienes raíces proponiéndole a las SAFI la compra de una propiedad de un fondo de inversión, o porque la entidad quiere rotar activos para evitar que queden obsoletos.
Las sociedades administradoras de fondos de inversión van escalando los análisis y las decisiones de venta por las mismas personas y departamentos que valoran la compra de un activo.
Además, tienen que considerar cómo impactará a los intereses de los inversionistas y al bienestar del fondo la salida de un inmueble, cuál es el precio razonable de venta, y qué se va a hacer con ese dinero.
En Popular SAFI, por ejemplo, se indicó que los parámetros de venta contemplan la antigüedad del inmueble, el estado, los gastos de mantenimiento, la rentabilidad del inmueble y los índices de desocupación en el tiempo.
“A veces la decisión es no vender porque el inmueble es muy bueno, ayuda a la diversificación, ayuda a la ocupación. Como en otras ocasiones se han logrado vender inmuebles desocupados totalmente a un precio por encima del costo que tuvo y más bien eso representa un beneficio para el inversionista”, comentó el vicepresidente ejecutivo de Grupo Financiero Acobo.
De acuerdo con Mauricio Hernández, director de Banca Privada de Prival, las ventas de inmuebles han sido menos usuales en los últimos años, pero afirmó que a partir de este momento van a ser más recurrentes en los fondos inmobiliarios debido a las renovaciones de inventario de inmuebles.
“Para eso es necesario poder vender algunos de los activos, para comprar nuevos y darle una rotación al portafolio del fondo y ojalá con esa rotación incrementar la rentabilidad del fondo y mejorar la composición del fondo, ya sea por actividad económica, área geográfica, por tipo de inquilino”, agregó Hernández.
El Financiero consultó también a Improsa, Multifondos y BCR SAFI, pero al cierre de edición no se obtuvo respuesta.
(La compra y venta de inmuebles) es un proceso que siempre está apegado a la normativa (...) Estas decisiones se toman estrictamente para el bienestar y beneficio del fondo, que se traduce en el bienestar y beneficio de los inversionistas, no de la SAFI. La SAFI tiene una responsabilidad de administrar como un buen padre de familia.
— Diego Soto, vicepresidente ejecutivo de Grupo Financiero Acobo
¿Cómo manejar conflictos de intereses?
El Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión establece, en su artículo 29, que la Junta Directiva de las SAFI debe aprobar políticas sobre administración de los conflictos de intereses en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento de Gobierno Corporativo.
Estas políticas deben, al menos, identificar las circunstancias que den o puedan dar lugar a un conflicto de intereses, y precisar los procedimientos que deberán seguirse y las medidas a adoptarse para gestionar estos conflictos.
“Las políticas sobre administración de los conflictos de intereses son de acceso público, pueden formar parte de las políticas corporativas que se dispongan para el grupo financiero y deben estar disponibles en el sitio web de la entidad”, agrega el Reglamento.
De acuerdo con el director de Banca Privada de Prival, la SAFI mantiene una política de conflictos de interés que fue aprobada en la Junta Directiva de la entidad y donde se tipifican todos los posibles conflictos de interés y se establecen los mitigantes para ello.
“De esa manera nos evitamos caer en situaciones en las cuales alguien relacionado con la organización pudiera beneficiarse con un negocio del fondo inmobiliario”, añadió Hernández.
En tanto, el gerente general de INS Inversiones SAFI comentó que los códigos institucionales y la normativa establecen que el miembro de la entidad que eventualmente pueda tener un conflicto de interés debiera de apartarse de cualquier decisión, ya que todos los funcionarios han firmado un compromiso en esa línea.
“El problema no es que exista un conflicto de interés porque el país es muy pequeño y en cualquier momento pudiera presentarnos un conflicto de interés. El tema es cómo gestionamos ese conflicto de interés, cómo lo administramos”, dijo Maroto.
A nivel interno, INS Inversiones SAFI cuenta con la política Administración de los Conflictos de Interés e Incompatibilidades, y un código de ética corporativo de Grupo INS.
El Financiero consultó a la Sugeval sobre la manera en cómo se deben manejar los conflictos de interés dentro de las sociedades administradoras de fondos de inversión, pero no se recibió respuesta.
Inversionistas de BCR SAFI inconformes con dos movimientos
En este 2023 ha resonado la inconformidad de los inversionistas de BCR SAFI por dos acciones que ha ejecutado el Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado: la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP) en febrero de 2020 y la venta del Hospital La Católica en febrero de 2023.
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Inversionistas como Carlos Manuel Echeverría, exviceministro de Planificación, consideran que el PEP se compró en un posible sobreprecio porque la empresa vendedora del inmueble lo tenía en libros por $16 millones y la SAFI lo adquirió en $70,8 millones. Además, atribuyen que este movimiento incidió en la caída de los rendimientos.
Con respecto al inmueble del Hospital La Católica, exponen que la SAFI vendió a la “joya de la abuela” como una medida desesperada de corto plazo que conlleva severas consecuencias negativas en el futuro.
BCR SAFI, por su parte, ha defendido que estas decisiones de compra y venta fueron correctas.