¿Cómo mantener la confianza del mercado en los fondos de inversión inmobiliarios?

La disputa continua, sin embargo, el rol que juegan los valuadores es crucial para clarificar cual es el valor razonable de los inmuebles que conforman las carteras de cualquier fondo de inversión inmobiliario. A continuación, se discuten aspectos relevantes a considerar en este caso reciente, así como reflexiones sobre cómo evitar situaciones similares en los fondos de inversión inmobiliarios que operan en el país.

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La determinación del valor razonable para activos no financieros que son propiedad de fondos de inversión inmobiliarios y administrados por una SAFI no es trivial, requiere de un proceso que por un lado involucra varias técnicas y por otro lado necesita una combinación de experiencia y de conocimiento del negocio inmobiliario, que permita un refinamiento criterioso e integral de un equipo multidisciplinario.

La revisión de la normativa para la valoración de activos no financieros de diciembre de 2021 se ajusta a la madurez del mercado de fondos inmobiliarios en Costa Rica. Sin embargo, debido a los cuestionamientos sobre los precios de algunas propiedades, es crucial que la Superintendencia General de Valores (Sugeval) y cada SAFI busquen asesoramiento de expertos con suficiente experiencia para garantizar una implementación integral e incluso mejorar la normativa vigente. Solo de esta manera, podrá asegurar la confianza del mercado en este producto financiero.

En agosto del 2021, a propósito de la actualización de las metodologías de valoración dentro del Reglamento General de las SAFI, publicamos en El Financiero un artículo en el que reflexionamos sobre la importancia de una adecuada aplicación de las metodologías para la valoración de los activos que forman parte de este producto financiero.

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La actualización mencionada de las metodologías que se aplican para estimar el verdadero valor del inmueble y preservar el valor para los inversionistas, trajo consigo una responsabilidad mucho mayor para cada uno de los involucrados claves en el negocio, y que en conjunto actúan en la creación de valor en este producto financiero.

Los inversionistas sofisticados deben conocer el prospecto del producto, tener acceso constante a los informes de valoración y solicitar información a la SAFI cuando lo consideren conveniente. Además, deben exigir a la SAFI y a Sugeval adecuados controles de calidad en la escogencia de los valuadores, y en la confección de los informes de valuación de los activos no financieros.

En términos generales, la administración de fondos de inversión es un problema de agente y principal, en el que los inversionistas delegan la administración de sus recursos en los administradores, los cuales pueden tener incentivos distintos a los de los inversionistas. Por tanto, para tener un portafolio que refleje un valor razonable adecuado para cada uno de los inmuebles, los inversionistas tienen que asegurarse de que la SAFI contrate a un buenos equipos de valoración, pues son los que dan el veredicto independiente final sobre el valor razonable de un inmueble.

El papel de los valuadores

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Los valuadores que brindan servicios profesionales a una SAFI, deben cumplir los requisitos mínimos de perfil y experiencia, y deben ser multidisciplinarios en sus equipos. Además, deben tener un criterio informado y objetivo para descartar o considerar cualquiera de las técnicas de valoración que habilita la metodología; para que finalmente se determine el valor razonable con el criterio informado del profesional responsable. Dado que el valor razonable es una medición basada en el mercado, se debe ser objetivo y transparente sobre los supuestos que se utilizan fijar el precio del activo. Además, se tiene que incluir un análisis de riesgo para considerar distintos posibles valores que puede tomar el inmueble. En suma, se debe considerar “el máximo y mejor uso del activo no financiero”, es decir, tener en cuenta solo la utilización del activo que es físicamente posible, legalmente permisible y financieramente factible.

Además, el valuador debe utilizar la metodología de manera transparente y entregar su informe con el contenido suficiente, acorde a la normativa vigente, verificar la veracidad y disponibilidad de la información a utilizar para cada enfoque, y evitar el uso de variables o supuestos subjetivos. Los informes de valoración disponibles en la página web de Sugeval tienen que estructurarse de manera ejecutiva para que los inversionistas sofisticados, tanto físicos como jurídicos, tengan información clara y suficiente.

Debido a que la metodología es relativamente nueva, una buena práctica es que los valuadores utilicen un modelo multicriterio propio para que se garantice una discusión integral para escoger el aporte de cada enfoque en el valor razonable final.

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En general, debe evitarse la “inercia en la valoración”, lo que quiere decir que debe evitarse que los valuadores procuren calcular un valor muy similar al valor del año anterior, sin ser críticos de los cálculos anteriores. También debe evitarse utilizar el menor de los valores de todos los enfoques, lo cual es volver a la anterior metodología. Esto desvirtúa el espíritu de la normativa del valor razonable actual.

La normativa vigente de valor razonable trata de generar una discusión entre los equipos de valoración financieros e ingenieriles, por lo que es más probable que se lleguen a encontrar inconsistencias y se simule de mejor el precio que resultaría de una negociación transparente de mercado.

Finalmente, Sugeval debería establecer nuevos mecanismos para una adecuada fiscalización externa sobre la calidad de los informes de valuación de los activos no financieros.

Por ejemplo:

i) diseñar un mecanismo de publicación privado a los inversionistas sobre la intención de compra/venta de un activo no financiero (inmueble) previo a que la SAFI lo ejecute;

ii) realizar fiscalizaciones externas aleatorias de las valuaciones anuales que por normativa debe entregar la SAFI;

iii) exigir a las SAFI una evaluación más estricta de la calidad de los servicios profesionales brindados por los valuadores, y

iv) establecer lineamientos para la conformación de los comités de inversión que toman las principales decisiones de la SAFI; entre otros.

Las sugerencias anteriores deben evaluarse conforme a la normativa vigente y las buenas prácticas internacionales, pero deben garantizar que la metodología y el análisis integral sea correctamente aplicado, en beneficio de la transparencia del mercado de valores y los inversionistas.