El gerente general de BCR SAFI, Rosnnie Díaz, respondió a El Financiero que tanto la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP), el 20 de febrero de 2020, como la venta del inmueble del Hospital La Católica, el 7 de febrero de 2023, “son (decisiones) correctas”.
Justamente, estos dos movimientos son los que han generado grandes disconformidades en los inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del BCR, administrado por la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (SAFI) de esta entidad.
Eso sí, el movimiento que más cuestionan es el del Parque Empresarial del Pacífico ubicado en Esparza, Puntarenas, pues BCR SAFI lo compró el 20 de febrero de 2020 por $70,8 millones. Los dueños anteriores del PEP habían reportado un valor fiscal del terreno de unos $16 millones en septiembre de 2018.
Pese a las justificaciones de la SAFI con respecto a estas dos operaciones, Mario Carazo, vocero del grupo de inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del BCR, comentó que ellos consideran que hubo un negocio “muy mal hecho (compra del PEP y venta del Hospital La Católica) y que perjudicó directamente a los inversionistas”.
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De acuerdo con inversionistas inconformes del Fondo, el negocio sería ruinoso y habría disminuido sus rendimientos por diversos factores, entre ellos destacan problemas relacionados con la infraestructura del inmueble y un posible sobreprecio.
Desde BCR SAFI se ha informado que los rendimientos de este y otros fondos de inversión de la industria se han visto afectados en los últimos años por situaciones como: la reforma fiscal, en 2019; la pandemia de la covid-19; la crisis de los contenedores y la guerra rusa en Ucrania.
Con respecto al cuestionamiento del precio de compra, el gerente general de BCR SAFI argumentó, a inicios de marzo, que para adquirir el PEP se tuvieron que realizar dos valoraciones (una financiera y una pericial) para establecer el precio de compra igual o inferior a la menor de esas dos, tal como dictaba la normativa. “Aspecto que como en toda compra inmobiliaria realizada por un fondo de inversión administrada por BCR SAFI, se cumplió”, detalló.
Además, aseveró que la valoración financiera arrojaba que el Parque Empresarial del Pacífico costaba $87,9 millones; mientras que la valoración pericial dio como resultado $71,5 millones. Pero al final se compró por $70,8 millones.
“El PEP definitivamente se ve positivo, porque la situación de hoy, como digo yo, es la fotografía de hoy pero el proyecto es un proyecto que tiene mucho potencial para generar buenos ingresos a los inversionistas en el tiempo”, dijo este 24 de marzo a El Financiero.
El PEP para nosotros en este momento es un foco de atracción, además de la prensa, los medios y los inversionistas, de empresas interesadas en estar ahí. Eso significa que vamos a tener nuevos ingresos, que no puedo decir cuántos porque no hemos firmado los contratos pero los vamos a tener. La infraestructura que tenemos hoy, las mejoras que se le han hecho en el último año al inmueble nos van a permitir tener empresas muy importantes que nos van a dar una estabilidad en el proyecto y por ende mejores condiciones para el Fondo.
— Rosnnie Díaz, gerente general de BCR SAFI
Por su parte, este 24 de marzo, el gerente general de BCR SAFI comentó que para la venta del edificio del Hospital La Católica realizaron un análisis importante durante casi 12 meses para llegar a la conclusión de que “la opción de venta era lo correcto para el Fondo”, debido a que permitió “mejorar algunas de las condiciones del Fondo en la actualidad”.
“En el caso de La Católica había un riesgo latente de una posible desocupación que también estuvo dentro del análisis para la eventual venta, entonces en ese hipotético escenario de que no tuviésemos inquilinos y que el Fondo se iba a ver afectado con cero ingresos, la mejor decisión que vimos era vender el activo a un precio superior al costo de adquisición”, agregó Díaz.
BCR SAFI vendió, el pasado 7 de febrero, el inmueble del Hospital La Católica, ubicado en Goicoechea. A través de un hecho relevante enviado a la Sugeval, se comunicó que esta edificación, cuyo peso en la cartera del fondo era de 8,67%, se vendió por un monto de $36,75 millones. Este documento también expone que la operación dejó una ganancia bruta de $2,67 millones.
Los estados financieros no auditados del fondo, con corte al 30 de junio de 2022, indican que el inmueble estaba valorado en $40.732.286. Cuando el edificio se compró, en el 2015, se hizo a un valor de $33.186.878, según dicho registro.
Los recursos obtenidos por la venta del inmueble serán utilizados en la cancelación de pasivos (deudas) del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado; según detalló BCR SAFI en el hecho relevante.
En febrero pasado, Carlos Francisco Echeverría, inversionista y exviceministro de Planificación, había indicado a El Financiero que vender la “joya de la abuela” fue una “medida desesperada de corto plazo con consecuencias negativas futuras severas”. “Vendimos, sin saberlo nosotros, sin verlo, sin analizarlo, el mejor activo, en $37 millones. Tenemos el peor activo que costó $70 millones, y si acaso con suerte vale $20 millones”, agregó en ese momento.
La asamblea de inversionistas
Las declaraciones tanto de Díaz como de Carazo se obtuvieron al finalizar la asamblea general extraordinaria de inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del BCR, la cual se llevó a cabo este viernes 24 de marzo tras la orden que había emitido la Superintendencia General de Valores (Sugeval), en febrero pasado, de convocar a los 1.537 inversionistas para que la SAFI les explicara los dos movimientos cuestionados.
De acuerdo con un comunicado de prensa emitido por el Banco de Costa Rica, en la asamblea participaron más de 300 inversionistas y se presentó, entre otros puntos, un informe de labores del Fondo, así como su situación financiera, legal y operativa con corte a febrero 2023.
El gerente general de la SAFI consideró que esta asamblea permitió que ambas partes (tanto la Sociedad Administradora como los inversionistas) pudieran expresar su punto de vista respecto a la compra del PEP y a la venta del inmueble del Hospital La Católica.
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“Dijimos qué es lo que estamos haciendo, pudimos mencionar cuáles eran las perspectivas al respecto y lo que esperamos es que los resultados pues respalden lo que nosotros hoy comentamos a los inversionistas. Por otro lado, igualmente, los inversionistas que han estado inquietos y molestos por las situaciones que ellos han estado analizando pues también tuvieron la oportunidad de expresarlo al resto de los inversionistas”, dijo Díaz.
Por su parte, Carazo comentó que los inversionistas quedaron conformes con la asamblea, en cuanto a que se escucharon las disconformidades de ellos. “Se oyó la voz de los inversionistas”, agregó.
Ahora, según el vocero de los inversionistas, el grupo organizado va a seguir fundamentando la denuncia contra BCR SAFI ante la Sugeval “con los fundamentos del acta de esta asamblea”.
En noviembre de 2022, un grupo de inversionistas denunció a BCR SAFI ante la Superintendencia General de Valores, debido a los cuestionamientos presentados por la compra del Parque Empresarial del Pacífico.
“Eso lo seguiremos porque la Sugeval tiene el deber de supervisión y nosotros consideramos que ahí hay un negocio muy mal hecho (compra del PEP y venta del Hospital La Católica) y que perjudicó directamente a los inversionistas”, consideró Mario Carazo.
Además, los inversionistas pretenden tener un 25% de los asociados al Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado del BCR para convocar a una asamblea en el corto plazo, para hablar de la operación del Fondo y “ver en qué forma van a tener que revalorizar nuestras participaciones”.
