Todos los propietarios de terrenos, casas, edificios y apartamentos tienen un nuevo reglamento que deben cumplir al momento de tramitar documentos para el registro dichos bienes. Los pasos a seguir se encuentran en el Reglamento General del Registro Inmobiliario, el cual entró a regir el 24 de marzo anterior.
El reglamento es un decreto ejecutivo que a su vez deroga ocho decretos anteriores, entre ellos el del reglamento del Registro Público y de la Ley del Catastro Nacional. La actual normativa, por otra parte, detalla mecanismos de corrección de inexactitudes en la publicidad registral, así como la calificación e inscripción de documentos sobre bienes inmuebles.
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Las nuevas reglas a seguir también contienen dos etapas en el proceso de calificación de documentos y procedimientos para concesiones y propiedad en condominio.
“Se incluyen también disposiciones contra el fraude en las transacciones con bienes inmuebles, así como algunos cambios para la presentación de planos de agrimensura”, comentó Natalia Ramírez, gerente legal de Grant Thornton Costa Rica.
EF explica, junto a Ramírez y al abogado Ignacio Alfaro, de Dr. Condominio, los principales ajustes que implementó el Registro Nacional en temas inmobiliarios.
Calificación e inscripción de documentos
El departamento inmobiliario registral realiza la verificación de los requisitos legales, técnicos y generales con el fin de determinar si el documento bajo análisis es válido. Posterior a esto se efectúa la inscripción del bien o cancelación del trámite.
Según el artículo 161 del reglamento, la calificación registral de los documentos consta de dos etapas. “La primera será de verificación de requisitos de admisibilidad y aspectos tributarios, y la segunda será de revisión del acto o negocio jurídico rogado”.
Los requisitos de admisibilidad son:
- Comparecencia de la persona titular registral legitimada y de las demás partes del acto o negocio jurídico.
- Datos completos de identificación del asiento registral.
- Pago mínimo del arancel registral.
- Mecanismos de seguridad establecidos por el Registro Nacional.
- Indicación de la fecha completa de otorgamiento del instrumento público.
- Confección del engrose en forma completa, firma del notario en el testimonio, prohibiciones y habilitaciones notariales, autorizaciones legales previas.
- Cumplimiento del pago establecido en la Ley de Impuesto a las Personas Jurídicas (9.428).
Aprobado lo anterior, continúa la segunda etapa, donde se examinan los actos o negocios jurídicos rogados en el documento. Esta fase concluye con la autorización de inscripción, o bien, con la suspensión o cancelación del asiento de presentación del documento.
“Con relación a los planos de agrimensura tramitados en el departamento catastral registral se deben presentar georreferenciados en coordenadas acompañados de un archivo en formato shape”, informó el Registro.
Corrección de inexactitudes
Las inexactitudes en la publicidad registral inmobiliaria aparecen cuando la información no es congruente con la información que contienen los documentos que los sustentan.
Esas imprecisiones pueden registrales -por error o dolo de los registradores, por error de sistemas- o extra registrales, que tienen origen en diferencias de información que no puede ser verificada por el registrador de la entidad.
“Según la nueva normativa, cuando se determina que una inscripción es improcedente se debe proceder a subsanar a la mayor brevedad por parte de la persona funcionaria responsable, con vista del documento auténtico que conste en la información registral o el que aporte la parte interesada”, explicó Ramírez.
Asimismo, el artículo 251 señala que si la corrección provoca un perjuicio a terceras personas, el funcionario responsable debe elaborar un informe y compartirlo con la dirección del Registro Inmobiliario para iniciar la gestión administrativa correspondiente.
Ramírez comentó que durante el proceso de corrección se pueden aplicar medidas cautelares administrativas para advertir o suspender efectos registrales. Algunas de esas medidas son: notas de aviso, advertencia, prevención, inmovilización o bloqueo, según la gravedad y naturaleza del caso.
Propiedad en condominio
Los condominios se encuentran inmersos en la nueva reglamentación que publicó el Registro de Bienes Inmuebles. Una de las novedades es que la presentación de los documentos a legalizar se podrá hacer de manera virtual y deberán incluir la firma digital certificada por el Banco Central de Costa Rica. Esta facilidad ya estaba disponible anteriormente para los demás inmuebles.
No obstante, el reglamento no indica la dirección de correo electrónico o plataforma en la que se pueden ingresar los documentos.
“Otro punto importante es que el registro va a poner una base de datos a disposición del público en donde se indica para cada condominio cuál es el libro legalizado y su número”, dijo Alfaro.
Sin embargo, el abogado mostró preocupación ante la custodia de documentos de los condominios ya que el ordenamiento jurídico indica que esa obligación recae en el administrador, mientras que el nuevo reglamento permite que la asamblea designe a una tercera persona. “Quieren cambiar el marco legal cuando ya existe una normativa específica para condominios”, aseguró Alfaro.
