En las diferencias entre vecinos existe una línea muy delgada entre conflictos e infracciones, la primera suele ser de índole privada que puede afectar la dinámica del condominio y la segunda es un tema directamente condominal. Los dos conceptos deben reflejarse en el reglamento del condominio, de lo contrario la solución nunca podría llegar.
Por ejemplo, si los vecinos se enfrentan a golpes entre sí, por diferencias debido al alto volumen de la música, la administración no debería intervenir por los hechos de violencia porque es un tema privado pero sí porque posiblemente una de las partes infringe con el nivel de decibeles permitidos para la música.
Ese conflicto entre vecinos se convierte en una infracción, por el fondo. En caso de que el reglamento tenga lineamientos para fomentar una cultura de paz en torno a la resolución de conflictos, los afectados pueden solicitar atención.
“La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (7.933) no contempla como función de la administración intervenir en los conflictos entre condóminos. Ni siquiera en aquellos casos que los conflictos nacen de la relación condominal, mucho menos en conflictos privados”, señaló Ignacio Alfaro, abogado especialista en condominios, aunque comentó que es casi inevitable que la administración no se “meta” en dichos temas.
El reglamento del condominio puede incluir la resolución de conflictos en casos específicos. Así lo indica la Ley 7.933 al mencionar que entre las disposiciones de la normativa interna condominal deben existir mecanismos para la resolución de disputas.
En esta resolución de conflictos la asamblea de condóminos y los testigos juegan un papel clave para que el caso tenga una posible solución y también para recibir apelaciones.
“La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (7.933) contiene normas muy generales y, por ello, es el reglamento interno el que debe contener el procedimiento, basado en las normas que garanticen el debido proceso a las partes”, indicó Guillermo E. Zúñiga, experto en derecho inmobiliario de la firma Ecija Legal.
Más que una pelea
Si un grupo de nadadores toman la piscina del condominio para entrenar y limitan el espacio para las demás personas, no existe una infracción si el reglamento no tiene estipulado los metros de la piscina que pueden ser usados por el condómino.
Pero los afectados pueden acudir a la administración para llegar a una solución, es decir, una resolución del conflicto. En caso de que la administración no tenga esa labor dentro de sus funciones, puede elevar el caso ante la asamblea.
“Lo usual es que sea el administrador del condominio quien realice las investigaciones correspondientes, dando audiencia a las partes involucradas, abriendo espacio para que aporten sus pruebas y finalmente que rindan sus conclusiones. Una vez recibida toda la información por parte del administrador, él debería estar autorizado para resolver el caso y emitir su recomendación final”, comentó Zúñiga.
Tras el análisis, la administración debería descubrir si se infringió el reglamento y por ende emitir una infracción o bien llegar a acuerdos con las personas implicadas.
Dicha investigación debe realizarse con lupa, ya que puede ser que no exista dentro del reglamento algún artículo sobre limitaciones en la piscina, pero el hecho puede interpretarse como restricción hacia las zonas comunes y posiblemente sí esté prohibido en las normas condominales. Bajo este escenario existe la infracción.
El artículo 23 de la Ley 7.933 indica que cuando se comete una infracción, es la asamblea de condóminos la que debe enviar primeramente una prevención por escrito. Si el caso escala y no hay solución, la asamblea pone sanciones o puede solicitar el desalojo.
Papel de la asamblea y testigos
“En el caso de disputas entre vecinos, la asamblea de propietarios fungiría como órgano de apelación de la resolución emitida por el administrador”, mencionó Zúñiga.
De hecho la administración debe enviar a la asamblea la descripción del caso y la evidencia recolectada o que fue aportada por las personas afectadas. La asamblea se encarga de recopilar las pruebas y dar un veredicto que debe ser anunciado a la persona que infringió el reglamento.
Las pruebas y los testigos son fundamentales en caso de que no se estén cumpliendo los lineamientos del condominio, pero no son la mejor herramienta cuando se trata de la resolución de un conflicto.
“Normalmente los testigos serán usados como medio de prueba. Eso sucederá en el debido proceso para sancionar y no en los conflictos porque si un conflicto, por ejemplo, lo voy a manejar llevando testigos la persona se va a sentir acusada”, advirtió Alfaro.
