Por: Laura Ávila.   4 julio, 2018

El sector construcción experimentó una coyuntura particular durante el 2017, ya que a pesar de que la edificación de casas residenciales individuales decreció 18% con respecto al 2016, los condominios aumentaron su participación en 3,8% según señala el estudio “Situación del sector vivienda y desarrollo urbano en Costa Rica, 2017” de la Fundación Promotora de Vivienda (Fuprovi).

El incremento de estas construcciones podrían significar un cambio en la planificación territorial, aunque este comportamiento no se genera por una directriz formal, sino por las opciones de compra por parte de los consumidores.

El auge de estas unidades habitacionales se debe a la demanda que están haciendo los consumidores. Por un lado, el precio de los terrenos ha aumentado y en caso de que un potencial comprador tenga una limitación presupuestaria, optará por una casa más pequeña. Foto: Rafael Pacheco
El auge de estas unidades habitacionales se debe a la demanda que están haciendo los consumidores. Por un lado, el precio de los terrenos ha aumentado y en caso de que un potencial comprador tenga una limitación presupuestaria, optará por una casa más pequeña. Foto: Rafael Pacheco

Si se analizan las construcciones por cantón, se puede determinar que Alajuelita, Alajuela y Heredia representan el 83% de la disminución de viviendas.

Condominios se imponen a residencias

La edificación de condominios y apartamentos ha ganado terreno con el paso del tiempo. Hace dos años este tipo de construcciones tuvieron un peso del 16,6% con respecto al total y un año más tarde el porcentaje de participación aumentó a 20,2%.

El auge de estas unidades habitacionales se debe a las condiciones del mercado. Por un lado, el precio de los terrenos ha aumentado y en caso de que un potencial comprador tenga una limitación presupuestaria, optará por una casa más pequeña.

Desde mayo del 2017 los créditos se desaceleraron ante la menor demanda de los consumidores. El alza en las tasas de interés (en moneda nacional) encareció los préstamos, mientras que el alza en el precio del dólar que se generó en mayo -cuando casi alcanza los ¢600- generó que los consumidores optaran por posponer sus decisiones de financiamiento.

Un elemento adicional que entra en juego es que los gustos están cambiando, ahora las personas ahora optan por condominios porque ofrecen diversas facilidades como áreas comunes (zonas recreativas, áreas verdes, piscina) y cercanía a zonas comerciales, según señaló Kattia Madrigal, directora de investigación y desarrollo técnico de la Cámara de la Construcción.

La contracción que sufrieron las residencias individuales también es notable cuando se analizan los metros cuadrados de construcción, durante el 2017 presentaron un decrecimiento del 19%.

Los condominios también redujeron su área en un 16% en ese mismo periodo, al pasar de unidades habitacionales con áreas promedio de 140 metros cuadrados a 114. Esto se explica porque nuevamente entra en juego el tema presupuestario. Los desarrolladores optan por construir apartamentos de una sola pieza o de una habitación, porque los de dos o tres habitaciones son más costosos y más difíciles de vender.

El estudio apunta a que el auge de las construcciones verticales es importante para los efectos de planificación y ordenamiento de territorio. Sin embargo, esta tendencia se da por las condiciones del mercado y no por una política definida de reordenamiento territorial.

Situación varía de acuerdo al cantón

Alajuelita, Alajuela y Heredia acumulan una disminución de 3.423 viviendas construidas entre 2016 y 2017 que representan el 83% de la disminución total del país (4.130 unidades).

Estos indicadores dan una luz sobre el tipo de proyectos que se están levantando. Durante el 2017 Alajuelita presentó una contracción del 83% y las construcciones tuvieron un área promedio de 66 metros cuadrados; Alajuela tuvo un decrecimiento del 58% y el área promedio de construcción fue de 125 metros cuadrados, lo que podría indicar un mayor poder adquisitivo; mientras que Heredia presentó una desaceleración del 38% con edificaciones promedio de 118 metros cuadrados.

No todos los cantones registraron desaceleración durante el 2017, Garabito (248%), Escazú (142%), Montes de Oca (53%), Tilarán (105%) y Limón (54%) experimentaron dinamismo en construcciones residenciales.

En el caso de Escazú se edificaron 576 viviendas nuevas con un área promedio de construcción de 165 metros cuadrados. En Garabito se hicieron 948 viviendas con un área promedio de construcción de 87 metros cuadrados.

“Si se reduce la tramitología se podría incrementar el acceso a vivienda, aquí la más afectada es la clase media, porque el sector más vulnerable puede acceder al bono de vivienda y los estratos más altos siempre tendrán recursos. Menos trámites ayudarían a reducir el impacto”, confirmó Madrigal.

Otro factor que podría incidir en los comportamientos que se generan en cada cantón, es que cada municipalidad tiene criterios diferentes. Además los permisos ambientales que solicitan instituciones como la Secretaría Técnica Ambiental (Setena) y el Servicio Nacional de Aguas Subterráneas de Riego y Avenamiento (Senara) retrasan las construcciones por el tiempo que se toman para otorgar o denegar los permisos de construcción.