El mercado residencial en Costa Rica atraviesa una distorsión estructural que amenaza con convertir el acceso a la vivienda propia en un privilegio exclusivo de los estratos más altos.
Según el reciente Anuario de la Vivienda 2025 publicado por el Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe, anteriormente conocido como Corporación Andina de Fomento (CAF), existe una desconexión crítica entre lo que el sector desarrollador construye y la capacidad financiera de la mayoría de los hogares costarricenses.
Un mercado para pocos
La estadística es contundente: el 86% de las viviendas ofertadas en el mercado residencial actualmente se concentra en satisfacer la demanda de apenas el 30% de la población, correspondiente a los deciles de ingresos VIII, IX y X. En la acera opuesta, el 70% de la población restante (deciles del I al VII), que engloba a los sectores de ingresos bajos y medios, solo dispone de un 14% de la oferta de vivienda nueva accesible para sus presupuestos.
Este desequilibrio ha creado un “efecto de expulsión” para las familias de los quintiles II y III, quienes, al no calificar para los precios del mercado formal ni para los subsidios de extrema necesidad, quedan atrapadas en un vacío habitacional, según el informe.
Los factores del encarecimiento
El informe identifica tres variables financieras que actúan como barreras de entrada:
- Costos de edificación: En San José, el costo promedio por metro cuadrado de construcción oscila entre los $800 y los $1.800, dependiendo del nivel de acabados.
- El peso del suelo: En zonas urbanas y periféricas de alta demanda, el valor del terreno puede representar hasta el 40% del costo total de una vivienda, una cifra que dificulta la rentabilidad de proyectos de interés social.
- La barrera del crédito: Con una tasa hipotecaria promedio del 10,21% en 2024, el compromiso de ingresos para el pago de una cuota puede alcanzar hasta el 40% del presupuesto familiar, el límite máximo permitido por el regulador.
El auge del alquiler como refugio
Ante la imposibilidad de compra, la tendencia de tenencia en el país está mutando.
El alquiler habitacional ha tomado una fuerza inédita, representando ya el 19% del parque habitacional total de Costa Rica en el periodo 2020-2024. En San José, la situación es más aguda: el 21% de los hogares vive bajo arrendamiento bajo acuerdos que, en muchos casos, son informales debido a la falta de opciones bancables.
Según el organismo, el reto para el sector público y privado es inminente: se requieren nuevos instrumentos de política pública e incentivos fiscales que no solo fomenten la producción de vivienda para la clase media, sino que también dinamicen una oferta formal de alquiler residencial para los sectores hoy excluidos.
